광주지방법원에서 진행되는 2024타경5415, 1회 유찰로 인해 낙찰 기회가 커진 물건입니다.

2억 4671만원짜리 주택, 전남 남평읍 경매 해설

소 재 지	전라남도 나주시 남평읍 오계리 1173-1
물건용도	주택
토지면적	2,023.00㎡(611.96평)
건물면적	917.88㎡(277.66평)
사건번호	2024타경5415
감정평가액	246,710,450원
최저입찰가	(70%) 172,698,000원
입 찰 일	2026.02.13(금) 10:00

출처 : 여의주경매법인 http://wonsns.com

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	오계리 1173-1	대	500㎡ (151.25평)
토지	오계리 1173-12	답	1523㎡ (460.71평)
건물	지석로 757-41	단층주택	99.45㎡ (30.08평)
건물	지석로 757-41	단층창고	32.43㎡ (9.81평)
제시외건물	오계리 1173-1	변소	1.7 ㎡(0.51평) 포함
	지석로 757-41	발코니	3 ㎡(0.91평) 포함
	지석로 757-41	다용도실	26.6 ㎡(8.05평) 포함
	지석로 757-41	창고	37.2 ㎡(11.25평) 포함
	지석로 757-41	가추 및 창고	45.1 ㎡(13.64평) 포함
	오계리 1173-12	창고 및 퇴비사	92.2 ㎡(27.89평) 포함
	오계리 1173-12	가추 등	156 ㎡(47.19평) 포함
	오계리 1173-12	창고	54 ㎡(16.34평) 포함
	오계리 1173-12	견사	10.2 ㎡(3.09평) 포함
	오계리 1173-12	축사 등	360 ㎡(108.90평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 전라남도 나주시 남평읍 오계리 소재 "원두마을" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택,농경지 등이 혼재하는 순수농촌지대 및 마을주변 경지정리지대임.
[교통상황] 본건인근까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 버스승강장 소재 및 지방도(822번)가 통과하는 등일반적인 교통상황은 보통임.
[이용상태] 기호(1): 인접도로 대비 평탄한 세장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.
기호(3): 인접필지 대비 평탄한 부정형의 토지로서, 농경지 등으로 이용중임.
[도로상태] 기호(1): 북동측으로 폭 약 3m내외의 포장도로에 접함.
기호(3): 북동측으로 폭 약 3m내외, 서측으로 구거 일부를 복개한 폭 약 3m내외의 포장도로에 각각 접함.
[토지이용계획] 기호(1): 농림지역(2023-04-20)(농림지역), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_개별가구50m)＜가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 농업진흥구역＜농지법＞.
기호(3): 농림지역(2023-04-20)(농림지역), 가축사육제한구역(800m제한구역_닭, 오리, 메추리)＜가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(모든가축제한구역_개별가구50m)＜가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 농업진흥구역＜농지법＞.
[제시외 물건] 별첨‘사진용지’와 같이 기호(1)ㆍ(3) 지상에 소유자 연고로 탐문되는 다수 종(種)의 제시외 수목이식재되어 있으며, 기호(3) 지상에 축사 등 용도의 비닐하우스 1동이 소재함.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] 귀 제시목록상, 본건 토지는 "김인자" 소유임.
[건물구조] 기호 2-(가): 조적조 슬래브지붕 위 칼라강판지붕 단층건으로서, 1996년 01월 31일 사용승인 되었으며, 외벽: 치장벽돌쌓기 마감 등 내벽: 벽지, 타일붙임 마감 등 바닥: 장판지, 타일깔기 마감 등 창호: 새시창호 등임.
기호 2-(나): 조적조 슬래브지붕 ?쳉?건으로서, 1996년 01월 31일 사용승인되었으며, 외벽: 치장벽돌쌓기 마감 등 내벽: 벽지 마감 등 바닥: 장판지 깔기 마감 등 창호: 새시창호 등임.
기호㉠: 새시조 기타지붕 단층 건으로서, 창호: 새시창호 등임.
기호㉡: 조적조 및 새시조 판넬지붕(기호 2-(가) 벽체 이용) 단층 건으로서, 외벽: 치장벽돌쌓기 마감 등 바닥: 장판지 등 창호: 새시창호 등임: 기호㉢: 조적조 및 새시조 판넬지붕(기호 2-(가) 벽체 이용) 단층 건으로서, 일부 무벽체임.
기호㉣: 조적조 및 파이프조 판넬지붕 및 기타지붕(기호 2-(가) 및 기호 2-(나) 벽체 이용) 단층 건으로서, 일부 무벽체임.
기호㉤: 조적조 슬래브지붕 단층 건으로서, 외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 내벽: 몰탈 위 페인팅, 타일 마감 등 바닥: 타일 마감 등임.
기호㉥: 파이프조 강판지붕 및 슬레이트지붕 단층 건으로서, 일부 무벽체임.
기호㉦: 파이프조 강판지붕 단층 건으로서, 무벽체임.
기호㉧: 블록조 및 파이프조 슬레이트지붕 단층 건으로서, 외벽: 블록노출쌓기, 판넬잇기 마감 등임.
기호㉨: 파이프조 슬레이트지붕 단층 건으로서, 일부 무벽체임.
기호㉩: 파이프조 비닐하우스 단층 건임.
[이용상태] 기호 2-(가): 주택(방4, 거실, 주방, 욕실 겸 화장실2 등)으로 이용중임.
기호 2-(나): 창고 및 부속사(방1)로 이용중임.
기호㉠: 발코니기호㉡: 다용도실기호㉢: 창고기호㉣: 가추 및 창고기호㉤: 변소기호㉥: 창고 및 퇴비사기호㉦: 가추 등기호㉧: 창고기호㉨: 견사기호㉩: 축사 등 용도임.
[설비내역] 기호 2-(가): 위생 및 급배수설비, 유류에 의한 난방설비 등이 되어 있음.
기호 2-(나): 유류에 의한 난방설비가 되어 있음.
기호㉩: 스톨, 급수ㆍ급이설비 등이 되어 있음.
[부합물/종물] 별첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지" 와 같이 기호㉠-㉩이 소재함.
[공부와의 차이] 기호 2-(가): 공부상 "슬래브지붕" 이나, 현황"슬래브지붕 위 칼라강판지붕" 으로 보강됨.
기호 2-(나): 공부상 용도는 "창고" 이나, 현황 "창고 및 부속사" 로 이용중임.
[참고사항] 1. 소유자: 귀 제시목록상, 본건 건물은 "김인자" 소유임.
2. 임대관계: 기준시점 현재 별도의 임대관계는 없는 것으로 조사됨.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2012년1월2일	근저당권	45,500,000원
2019년3월20일	근저당권	130,000,000원
2020년7월21일	근저당권	150,000,000원
2024년6월24일	임의경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2012년1월2일	근저당권	45,500,000원
2019년3월20일	근저당권	130,000,000원
2020년7월21일	근저당권	150,000,000원
2024년6월24일	임의경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

목록 3. 토지 지상의 제시외 건물(비닐하우스 제외)에 대한 법정지상권 성립여부 불분명

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 일괄매각. 지상 수목 포함 - 목록1, 2. 제시외 건물 포함 - 목록 3.에 대하여 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 미반환) - 목록 3. 지상의 창고 및 퇴비사 파이프조 강판지붕 및 슬레이트지붕 92.2㎡, 가추 등 파이프조 강판지붕 156㎡, 창고 블록조 및 파이프조 슬레이트지붕 54㎡, 견사 파이프조 슬레이트지붕 10.2㎡, 축사 등 파이프조 비닐하우스 360㎡ 는 매각에서 제외 - 목록 3. 을구 순위 1번 지상권 설정등기(2012. 1. 2. 제100호). 이에 대해 지상권자인 신청채권자의 말소동의서가 제출되어 있음

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 광주지방법원(☎ 062-239-1607)입니다.
입찰일은 2026.02.13입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 광주은행,신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 6월 24일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 563일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 563일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : . 차량의 접근이 가능. 버스승강장. 판넬지붕. 슬래브지붕. 방1. 방4. 화장실2.

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사건번호 : 2024타경5415 (광주지방법원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	145241187원	68767343원	55	2.5회
6개월	103589118원	54461737원	57	2.6회
12개월	84712250원	46032505원	61	2.3회

2억 4671만원짜리 주택, 전남 남평읍 경매 해설

출처 : 여의주경매법인 http://wonsns.com

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-01-13	2025타경33562	[주택] 나주시 반남면 대안리 206 건물: 15.40평 토지(대지권): 78.17평	18,073,000원 18,073,000원	신건 (0회)
	2026-01-07	2025타경1885	[주택] 나주시 성북동 216 [법정지상권] 건물: 55.35평 토지(대지권): 159.12평	318,421,600원 318,421,600원	신건 (0회)
	2026-01-20	2024타경6166	[주택] 나주시 노안면 학산리 782-206 건물: 43.01평 토지(대지권): 93.17평	124,832,230원 87,383,000원	유찰 (1회)
	2026-01-07	2025타경32191	[주택] 나주시 이창동 173-29 건물: 48.34평 토지(대지권): 67.76평	242,166,630원 135,613,312원	유찰 (2회)
	2026-01-29	2024타경82122	[주택] 나주시 죽림동 80-1 건물: 2.74평 토지(대지권): 13.09평	14,598,210원 6,540,000원	유찰 (3회)
	2026-01-13	2024타경81389	[주택] 나주시 동강면 옥정리 723 [농지취득자격증명] 건물: 24.08평 토지(대지권): 163.65평	15,708,721원 7,039,000원	유찰 (3회)
	2026-02-13	2024타경5415	[주택] 나주시 남평읍 오계리 1173-1 [농지취득자격증명,법정지상권] 건물: 277.66평 토지(대지권): 611.96평	246,710,450원 172,698,000원	재진행 (1회)