소 재 지	전라남도 장흥군 안양면 수락리 528
물건용도	창고
토지면적	11,403.00㎡(3,449.41평)
건물면적	305.50㎡(92.41평)
사건번호	2023타경6660
감정평가액	316,929,800원
최저입찰가	(41%) 129,814,400원
입 찰 일	2025.07.21(월) 10:00

에이스옥션 : http://m.aceauction.kr/view/1377104

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	수락리 528	임야	1484㎡ (448.91평)
	수락리 529-1	임야	298㎡ (90.15평)
	수락리 529-2	잡종지	900㎡ (272.25평)
	수락리 529-3	임야	1051㎡ (317.93평)
	수락리 529-4	전	526㎡ (159.12평)
	수락리 529-5	전	1568㎡ (474.32평)
	수락리 529-7	전	1183㎡ (357.86평)
	수락리 530	전	450㎡ (136.13평)
	수락리 534-1	답	2111㎡ (638.58평)
	수락리 542	답	1832㎡ (554.18평)
건물	수락리 529-2	단층창고시설	180㎡ (54.45평)
건물	수락리 529-2	단층식품제조업	100㎡ (30.25평)
제시외건물	수락리 529-2	식당 및 샤워실	10 ㎡(3.03평) 포함
	수락리 529-2	창고	7.5 ㎡(2.27평) 포함
	수락리 529-2	창고	8 ㎡(2.42평) 포함
	수락리 529-2	기계기구 수변전설비	포함

[위치/주위환경] 본건은 전라남도 장흥군 안양면 수락리 소재 "수락마을" 남서측 인근에 위치하며, 인근으로 자연마을 및 농경지, 자연림 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됩니다.
[교통상황] 본건까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됩니다.
[이용상태] 기호(1),(2),(6)-(12) 부정형의 완경사지로서, 경계구분없이 전(버섯재배사)으로 이용중입니다.
기호(3) 부정형의 완경사지로서, 관리사부지로 이용중입니다.
[도로상태] 본건 서측으로 본건에 진출입하기 위한 폭 3미터 내외의 콘크리트 포장도로가 개설되어 있습니다.
[토지이용계획] (1) 계획관리지역(2009-06-26), 가축사육제한구역(1,000m제한구역(닭,오리,메추리))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 준보전산지＜산지관리법＞.
(2) 계획관리지역(2009-06-26), 가축사육제한구역(1,000m제한구역(닭,오리,메추리))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 준보전산지＜산지관리법＞.
(3) 계획관리지역(2009-06-26), 가축사육제한구역(1,000m제한구역(닭,오리,메추리))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞.
(6) 계획관리지역(2009-06-26), 가축사육제한구역(1,000m제한구역(닭,오리,메추리))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 준보전산지＜산지관리법＞.
(7) 계획관리지역(2009-06-26), 가축사육제한구역(1,000m제한구역(닭,오리,메추리))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 영농여건불리농지.
(8) 계획관리지역(2009-06-26), 가축사육제한구역(1,000m제한구역(닭,오리,메추리))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞.
(9) 계획관리지역(2009-06-26), 가축사육제한구역(1,000m제한구역(닭,오리,메추리))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞.
(10) 계획관리지역(2009-06-26), 가축사육제한구역(1,000m제한구역(닭,오리,메추리))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞.
(11) 계획관리지역(2009-06-26), 가축사육제한구역(1,000m제한구역(닭,오리,메추리))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(400m제한구역(젖소))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞.
(12) 계획관리지역(2009-06-26), 가축사육제한구역(1,000m제한구역(닭,오리,메추리))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞.
[제시외 물건] 별지 "토지건물감정평가명세표" 및 "지적 및 건물개황도" 참조.
[공부와의 차이] --
[참고사항] 임대관계는 미상입니다.
[건물구조] 기호 4-가) 철골조 판넬지붕 단층 건물로서, 외벽 : 드라이비트 및 판넬위페인팅 마감, 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감, 창호 : 새시창호입니다.
기호 5-가) 철골조 판넬지붕 단층 건물로서, 외벽 : 판넬위 페인팅 마감, 내벽 : 우레탄갈바륨 마감, 창호 : 새시창호입니다.
[이용상태] 기호 4-가) 관리사입니다.
기호 5-가) 냉동창고입니다.
[설비내역] 기호 4-가) 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등 되어 있습니다.
기호 5-가) 냉동설비 등 되어 있습니다.
[부합물/종물] "토지건물감정평가명세표" 및 "지적 및 건물개황도 참조" [공부와의 차이] 1) 기호 (1),(2),(6) 지목이 공부상 "임야"이나, 현황 공히 "전(버섯재배사)"입니다.
2) 기호 4-가), 5-가) 지붕구조는 공부상 "철판지붕"이나, 현황 공히 "판넬지붕"입니다.
3) 본건 공부상 용도가 기호 4-가)는 창고시설이나, 현황 "관리사"이며, 기호 5-가)는 식품제조업이나, 현황 "냉동창고"입니다.
[참고사항] 임대관계는 미상입니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2018년8월7일	근저당권	222,300,000원
2019년12월9일	근저당권	72,000,000원
2019년12월9일	지상권
2023년5월31일	압류
2023년8월24일	가압류	113,856,113원
2023년8월25일	가압류	561,204,162원
2023년11월27일	압류
2023년12월14일	임의경매
2023년12월26일	가압류	15,197,951원
2024년3월28일	가압류	145,392,316원

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2018년8월7일	근저당권	222,300,000원
2019년12월9일	근저당권	72,000,000원
2023년8월24일	가압류	113,856,113원
2023년8월25일	가압류	561,204,162원
2023년12월14일	임의경매
2023년12월26일	가압류	15,197,951원
2024년3월28일	가압류	145,392,316원

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

매각에서 제외되는 지상건물에 법정지상권 성립여지 있음.

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
-일괄매각. 제시외 식당 및 창고, 수변전설비 매각에 포함 -본건 지상위 철파이프조 비닐하우스 전부 매각에서 제외 -매각 대상 토지중 목록 1,2,6~12번 물건은 농지취득자격증명이 필요함[매각허가기일까지 미제출(반려처분 및 미발급통지서 등 포함)또는 일부 누락시 매수신청보증금 몰수함. 첨부된 사실조회서 참조] -공장저당법 제6조 기재 기계기구 전부 소재불명(자세한 사항은 현황조사및 감정서 참조)

[부동산 현황조사서 비고란]
-본건 부동산은 신촌마을 북쪽에 위치함. -기계기구에 대하여 팜팜영농조합법인 직원(이사) 조성원에게 문의한 바, 노후되어 수년전에 폐기처분되고 없다고함.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 광주지방법원 장흥지원(☎ 061-860-1542)입니다.
입찰일은 2025.07.21입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 광주은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 4회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다.
이 부동산에는 공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다. 낙찰자는 토지, 건물 뿐만 아니라 기계기구 소유권도 갖게 됩니다. 기계기구는 낙찰 후 바로 매각하여 현금화가 용이하고 취등록세도 감면받게 되어 일석이조의 효과를 얻을 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 12월 14일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 570일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 570일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : . 계획관리지역. 보전산지. 판넬지붕. 철골조.

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사건번호 : 2023타경6660 (광주지방법원 장흥지원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	246,645,265원원	113,095,000원원	55%	4회회
6개월	166,700,577원원	76,327,033원원	50%	4회회
12개월	802,347,713원원	333,290,183원원	45%	4.7회회

창고 낙찰 전략 요약 ♣ 장흥군 창고 경매로 나왔는데 문제없나. (건물 92.4평, 토지 3,449.4평)

에이스옥션 : http://m.aceauction.kr/view/1377104

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-21	2024타경5404	[창고] 장흥군 장흥읍 해당리 668-4 건물: 196.85평 토지(대지권): 500.00평	905,223,600원 579,343,100원	유찰 (2회)
	2025-07-21	2024타경5343	[창고] 장흥군 안양면 기산리 242-11 [분묘기지권] 건물: 1,033.34평 토지(대지권): 4,282.80평	3,656,752,700원 2,340,321,800원	유찰 (2회)
	2025-07-21	2024타경6025	[창고] 장흥군 용산면 상금리 57 [농지취득자격증명,유치권] 건물: 341.83평 토지(대지권): 967.43평	819,172,620원 524,270,500원	유찰 (2회)
	2025-07-21	2023타경6660	[창고] 장흥군 안양면 수락리 528 [농지취득자격증명,법정지상권] 건물: 92.41평 토지(대지권): 3,449.41평	316,929,800원 129,814,400원	유찰 (4회)