4회 유찰로 최저입찰가가 크게 떨어진 경기 양평군 서종면의 전 경매건입니다.

양평군 전경매 ★ 경기 22억 6489만원 싼 전 (3,493.9평)

"사람과 자연’ 행복한 양평 - 모든 게 관광인 양평 - 경기도 양평군"

소 재 지	경기도 양평군 서종면 문호리 1041-69
물건용도	전
토지면적	11,550.00㎡(3,493.88평)
건물면적
사건번호	2023타경1284
감정평가액	3,447,323,000원
최저입찰가	(34%) 1,182,432,000원
입 찰 일	2026.01.14(수) 10:00

출처 : 여의주지기 https://www.dcart.co.kr

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	문호리 1041-69	전	874㎡ (264.39평)
	문호리 1041-72	도로	282㎡ (85.31평)
	문호리 1041-73	임야	664㎡ (200.86평)
	문호리 1041-79	임야	3400㎡ (1,028.50평)
	문호리 1041-80	임야	1933㎡ (584.73평)
	문호리 1041-81	임야	413㎡ (124.93평)
	문호리 1041-115	임야	662㎡ (200.26평) 1898분의 662 지분전부
	문호리 산146-15	임야	627㎡ (189.67평) 727분의 627 지분전부
	문호리 산148-6	임야	942㎡ (284.96평)
	문호리 산148-8	임야	118㎡ (35.70평)
	문호리 산151-353	임야	1635㎡ (494.59평)

[위치/주위환경] 본건은 경기도 양평군 서종면 문호리 소재 "서종문화체육공원" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 전원주택과 주거나지, 토지임야, 자연림 등이 혼재하는 지역으로 제반 주변환경은 보통시됨.
[교통상황] 기호1),3)은 현황 도로인 기호2)를 통하여 제반 차량접근 가능하며, 인근 노선버스정류장까지의 거리 등 제반 교통환경은 다소 불편시됨. [이용상태] 각 필지 부정형의 토지로서, 본건 전체는 대체로 고지 또는 남측하향의 급경사지를 절토 또는 성토 등의 공사로 자체지반 평탄하거나 일부 법면지 등으로 조성중(현황 잡종지상태)
에 있으며, 기호2)는 현황도로, 기호7)은 남서하향 완경사의 자연림 상태임.
[도로상태] 본건 기호 1),3)은 로폭 약 6미터의 콘크리트포장도로의 일부인 기호2)에 접하며,그 외의 토지는 지적도상 맹지로서, 인접토지를 통하여 출입하고 있음.
[토지이용계획] 기호1,3 : 보전관리지역이며, 가축사육제한구역(전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 배출시설설치제한지역＜물환경보전법＞, 준보전산지＜산지관리법＞, 자연보전권역＜수도권정비계획법＞, 공장설립제한지역＜수도법＞, (한강)수변구역 ＜한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률＞, 수질보전특별대책지역(1권역)＜환경정책기본법＞임. 기호2 : 보전관리지역이며, 가축사육제한구역(전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 배출시설설치제한지역＜물환경보전법＞, 자연보전권역＜수도권정비계획법＞, 공장설립제한지역＜수도법＞, (한강)수변구역＜한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률＞, 수질보전특별대책지역(1권역)＜환경정책기본법＞임. 기호4-7 : 보전관리지역이며, 가축사육제한구역(전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 배출시설설치제한지역＜물환경보전법＞, 준보전산지＜산지관리법＞, 자연보전권역＜수도권정비계획법＞, 공장설립제한지역＜수도법＞, (한강)폐기물매립 시설 설치제한지역＜한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률＞, (한강)수변구역＜한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률＞, 수질보전특별대책지역(1권역)＜환경정책기본법＞임. 기호8-10 : 농림지역, 보전관리지역이며, 가축사육제한구역(전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 배출시설설치제한지역＜물환경보전법＞, 보전산지＜산지관리법＞, 임업용산지＜산지관리법＞, 준보전산지＜산지관리법＞, 자연보전권역＜수도권정비계획법＞, 공장설립제한지역＜수도법＞, (한강)폐기물매립 시설 설치제한지역＜한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률＞, (한강)수변구역＜한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률＞, 수질보전특별대책지역(1권역)＜환경정책기본법＞임. 기호11 : 보전관리지역이며, 가축사육제한구역(전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 배출시설설치제한지역＜물환경보전법＞, 준보전산지＜산지관리법＞, 자연보전권역＜수도권정비계획법＞, 공장설립제한지역＜수도법＞, (한강)폐기물매립 시설 설치제한지역＜한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률＞, (한강)수변구역＜한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률＞, 수질보전특별대책지역(1권역)＜환경정책기본법＞임.
[제시외 물건] 없음.
[공부와의 차이] 본건 기호1)은 공부상 지목이 전, 기호3-6) 및 기호8-11)은 공부상 지목이 임야이나,조사시점 현재 절토 및 성토 등으로 평탄지 또는 법면을 조성중에 있는 잡종지 상태임.
[참고사항] 임대관계는 미상임.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2022년6월29일	근저당권	2,880,000,000원
2022년7월4일	근저당권	1,150,000,000원
2022년10월28일	근저당권	300,000,000원
2023년3월20일	임의경매
2023년8월28일	임의경매
2024년5월3일	압류
2024년8월16일	압류

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항없음

설정된 것으로 보는 지상권

해당사항없음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각. 목록1 농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 미반환). 매각에서 제외되는 컨테이너박스 1동 소재. 목록3~6,11. 굴착되어 개발 진행중 목록8~10. 일부 굴착되어 개발 진행중. 2025. 6. 19. 유치권 신고인 김남일로부터 공사대금채권 금 250,000,000원을 위하여 (계약상 공사장소 : 경기도 양평군 서종면 문호리 1041-79. 1041-80, 1041-81, 산151-353, 산148-6, 산148-8, 산146-15번지) 유치권이 있다는 신고가 있으나 수원지방 법원 여주지원 유치권 부존재 확인 소송에서 청구 인낙함(2025가단11901)

[부동산 현황조사서 비고란]
1.제시목록1 토지는 등기부상 표시는 전이나 경작되지 않고 있으며 지상에 제시외 콘테이너가 소재함 2.제시목록2 토지는 등기부상 표시와 같이 도로로 이용중이며 콘크리트 포장도로임 3.제시목록 3 내지 11 각 토지는 등기부상 표시는 임야이나, 제시목록7 및 8,9,10 토지 일부를 제외하고 모두 굴착되어 개발이 진행중임

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산은 경매 진행상태는 변경입니다.
변경의 의미는 입찰기일이 지정되었다가 그 입찰기일이 연기되었다는 것입니다. 일반적으로 변경은 경매채권자에 의해 이루어 지는데 1번 변경시 2개월을 초과할 수 없으며 2회로 제한되어 있습니다.

이 부동산의 입찰법원은 수원지방법원 여주지원(☎ 031-880-7450)입니다.
입찰일은 2026.01.14입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 4회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

중복경매 사건입니다.
경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(260,547,945원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(중복 2023타경3976,)이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 3월 17일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 1075일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 1075일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 목록8. 일부 지분(5620분 의2810) 2018년8월29일 근저당권 나머지 지분 2022년10월 설정 28일 근저당권 나머지 목록. 2022년6월 29일 근저당권

※ 물건 키워드 : . 농림지역. 보전관리지역. 보전산지. 버스정류장. 노선버스정류장.

사건번호 : 2023타경1284 (수원지방법원 여주지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	527,664,227원원	238,290,526원원	44%	3.7회회
6개월	385,210,344원원	180,230,722원원	54%	2.9회회
12개월	340,595,075원원	158,575,475원원	49%	3회회

양평군 전경매 ★ 경기 22억 6489만원 싼 전 (3,493.9평)

출처 : 여의주지기 https://www.dcart.co.kr