보성군 벌교읍 장양리에 위치한 본 답 경매물건은 2억 3359만원짜리가 8372만원까지 떨어진 상태입니다.

보성군 벌교읍 답, 감정가의 36%에 낙찰 가능성?

"다시 뛰는 보성 3·6·5(보성365) - 전라남도 보성군"

소 재 지	전라남도 보성군 벌교읍 장양리 906-1
물건용도	답
토지면적	4,098.00㎡(1,239.65평)
건물면적
사건번호	2022타경3179
감정평가액	233,586,000원
최저입찰가	(36%) 83,716,800원
입 찰 일	2026.04.13(월) 10:00

출처 : 여의주경매TV https://busyman.co.kr

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	장양리 906-1	답	4098㎡ (1,239.65평)
제시외건물	장양리 906-1	버섯재배사	3,024 ㎡(0.91평) 제외

[위치/주위환경] 본건은 보성군 벌교읍 장양리 소재 "벌교초등학교 제석분교(폐교)" 남서측 인근에 위치 하며, 국도 "2호선"이 남동측 인근으로 통과하고 인근 도로변은 주유소 및 건물부지 등이 일부 산재하나 주로 농경지로 형성된 읍시가지 주변지역입니다.
[교통상황] 본건 인근까지 소형차량 진입은 가능하나 다소 불편시 되며, 농어촌버스정류장이 북측 약 500m 거리의 857호선 지방도에 위치하는 등 일반적인 대중교통여건은 대체로 보통입니다.
[이용상태] 남측 인접지와는 높이 약 2m 상향 축대 및 북측 인접지와는 높이 약 1.7m 하향 축대를 설치하여 자체 지반 평탄하게 성토한 부정형이고, 버섯재배사 부지로 남측 인접지에서 함께 이용합니다.
[도로상태] 지적도상 맹지이나, 서측의 인접필지(906-3번지: "보성군" 소유) 및 교량을 관습도로로 이용하여 서측 인근의 폭 약 3.5m 콘크리트 포장도로에 연결됩니다.
[토지이용계획] 도시지역, 자연녹지지역, 도시계획구역.
가축사육제한구역(가축사육제한구역(1500m_닭,오리,개,메추리)), 가축사육제한구역(가 축사육제한구역(2000m_돼지)), 가축사육제한구역(가축사육제한구역(300m_소_신고대상)), 가축사육제한구역(가축사육제한구역(400m_소_허가대상)), 가축사육제한구역(가축사육 제한구역(500m_그밖의가축)), 가축사육제한구역(가축사육제한구역(700m_젖소)), 하천구역(양촌촌_하천구역).
[제시외 물건] 버섯재배사(철파이프조 비닐지붕 단층(2중 구조 + 차양막), 폭 9m, 길이 26-32m, 11동)이 소재하며, 동별 면적은 별첨 "건물개황도"에 기재하였고 일부분은 의뢰외 토지에 소재함.
(내부) 철파이프조 비닐위 차양막 (외부) 철파이프조 비닐위 부직포 보온재 및 차양막 (전동 개폐장치)
(차양) 철파이프조 차양막 (체인블럭 수동 개폐장치)
항온냉방설비(공냉식 Condensing Unit 및 Unit Cooler 등) 및 pipe rack(버섯 배지용 선반) 등 시설물이 각 동 내·외부에 설치되어 있음.
[공부와의 차이] 지목 : 공부상 "답"이나, 현황 "잡종지"입니다.
[참고사항] 임대 여부 및 내역은 확인하지 못하였습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2018년6월1일	근저당권	360,000,000원
2018년6월1일	지상권
2021년12월29일	가처분
2022년7월20일	임의경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

매각에서 제외된 버섯재배사를 위한 법정지상권 성립여지 있음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1.제시외 버섯재배사는 매각에서 제외 2.농지취득자격증명 제출요(불법형질변경 등으로 농지취득자격증명을 미발급 미제출하여 매각불허가될 경우 매수신청보증금은 몰취함)

[부동산 현황조사서 비고란]
1.본 건은 전라남도 보성군 벌교읍 장양리에 위치한 공부상 답으로 서측과 연결된 시멘트로 포장된 도로를 이용하여 차량으로 접근은 비교적 양호함. 2.본 건 지상에 비닐하우스 시설물 총 11동과 본 건 동측 경계선상에 조립식 판넬조 조립식 판넬지붕 계사시설물이 소재함. 주변인 탐색을 통해 알아본 바, 본 건 지상의 비닐하우스 시설물은 농업회사법인 조양버섯의 시설물로 알고 있다고 하여 농업회사법인 조양버섯의 사무실을 방문해봤으나 회사 관계자를 만나지는 못했음.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산은 경매 진행상태는 변경입니다.
변경의 의미는 입찰기일이 지정되었다가 그 입찰기일이 연기되었다는 것입니다. 일반적으로 변경은 경매채권자에 의해 이루어 지는데 1번 변경시 2개월을 초과할 수 없으며 2회로 제한되어 있습니다.

이 부동산의 입찰법원은 광주지방법원 순천지원()입니다.
입찰일은 2026.04.13입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 4회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 233,586,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 52,139,249원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2022년 7월 20일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 1364일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 1364일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2018.06.01 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 녹지지역. 자연녹지지역. 버스정류장.

사건번호 : 2022타경3179 (광주지방법원 순천지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	87,878,990원원	34,097,100원원	68%	3.1회회
6개월	98,274,505원원	41,666,374원원	72%	3회회
12개월	94,479,546원원	45,662,496원원	69%	3회회

보성군 벌교읍 답, 감정가의 36%에 낙찰 가능성?

출처 : 여의주경매TV https://busyman.co.kr