소 재 지	울산광역시 북구 매곡동 742-1
물건용도	토지(공장용지)
토지면적	1,241.00㎡(375.40평)
건물면적
사건번호	2023타경7050
감정평가액	2,060,060,000원
최저입찰가	(34%) 706,600,000원
입 찰 일	2025.04.17(목) 10:00

여의주경매법인 : http://m.wonsns.com/a/dv.php?idx=1371064

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	매곡동 742-1	공장용지	1241㎡ (375.40평)

[위치/주위환경] 본건은 울산광역시 북구 매곡동 소재 ＜호계중학교＞ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 주상나지 및 근린생활시설, 중.소규모 공장 등으로 형성되어 있음.
[교통상황] 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여, 노선종류 및 배차간격 등을 고려할 때 일반적으로 대중교통 사정은 보통시됨.
[이용상태] 인접필지 및 도로와 등고평탄한 부정형 토지로서, 본건 토지의 이용상황은 본건 토지 남서측에 소재하는 신천지구 도시개발사업지구의 성숙도, 본건 서측 및 북측, 동측에 소재하는 소규모 공장, 자원재활용업체 등의 가동여부 등을 고려할 때 본건 토지의 최유효이용은 주상나지로 판단됨.
[도로상태] 본건 남서측으로 중로, 서측으로 세로(가)에 각각 접함.
[토지이용계획] 도시지역, 준주거지역, 중심상업지역, 방화지구, 중로2류(폭 15m-20m)(접합),가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 장애물제한표면구역＜공항시설법＞임.
[제시외 물건] 본건 토지 남서측 일부(H : 1.2m, L : 35m)에는 “제시외 물건(ㄱ)”이 소재하는 바, 현장조사시 보폭 등의 방법에 의한 개략적인 길이를 사정하여, 그 가격을 별도 표기하였으니, 소유권관계 및 일괄경매 여부 등에 관한 사항은 업무 진행시 재확인하시기 바람.
[공부와의 차이] -
[참고사항] 1) 임대관계기준시점 현재, 현황 나지 상태로서 임대차 미상임.
2) 기타① 본건 토지는 둘 이상의 용도지역(준주거지역, 중심상업지역(약 23%))에 걸친 토지로서, 용도지역별로 표준지를 적용하여 감정평가하였으며, 해당 면적은 지적도상 개략적으로 산출하였으니 업무진행에 참고하시기 바람.
② 본건 토지 남동측 일부(약 80㎡)는 콘크리트 포장되어 인접필지(매곡동 745-1)의 출입 등으로 이용 중인 바, 감정평가목적 등을 고려하여 이를 감안하여 감정평가하였으며, 면적은 지적도상 개략적으로 산정하였으니 업무진행시 참고하시기 바람.
③ 본건 토지는 인접지와의 지적 경계가 불분명한 바, 정확한 지적경계는 지적측량이 수반되어야 할 것으로 판단됨.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2022년6월27일	근저당권	10,400,000,000원
2023년12월18일	임의경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

매각에서 제외된 제시외 건물을 위하여 그 대지에 법정지상권이 성립할 여지가 있음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 본건 토지상에 감정서에 첨부된 사진과 같이 제시외 건물[(ㄱ) 경량철골조 골슬레이트지붕 단층 근린생활시설 40.56㎡, (ㄴ) 경량철골조 골슬레이트지붕 단층 공장 708㎡]이 소재하나, 타인소유 인접필지(매곡동 742-3)와 일단지로 소재하는 것으로 조사 되어 감정평가에서 제외하였으며 매각에서 제외함. 최저매각가격은 제시외 건물이 매각에서 제외되어 그 대지가 소유권 행사 를 제한받는 경우의 토지 가액임. 2. 본건 토지는 인접지와의 지적경계확인이 불분명하여 필요시 측량을 요함.

[부동산 현황조사서 비고란]
본 건은 공부상 전이나 현황은 나대지 및 잡풀 등이 자생하고 있고 일부는 시멘트바닥 상태임.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원(☎ 216-8268)입니다.
입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 신한은행,경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

이 사건번호로 2개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 2번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 8월 4일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 711일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 711일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2022.06.27. 근저당권

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 상업지역. 준주거지역. 중심상업지역. 버스정류장. 노선버스정류장.

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사건번호 : 2023타경7050 (울산지방법원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	1,427,682,138원원	526,916,000원원	59%	2회회
6개월	1,008,956,375원원	385,255,650원원	59%	2회회
12개월	996,906,316원원	435,868,413원원	61%	2.1회회