소 재 지	경상남도 창원시 마산합포구 진전면 팔의사로 435
물건용도	빌딩
토지면적	1,815.00㎡(549.04평)
건물면적	1,626.50㎡(492.02평)
사건번호	2024타경586
감정평가액	2,000,631,300원
최저입찰가	(41%) 819,458,000원
입 찰 일	2025.06.26(목) 10:00

여의주경매법인 : http://wonsns.com/mydata/detail_view.php?idx=1369626

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	양촌리 238-1	대	1669㎡ (504.87평)
토지	양촌리 238-8	대	146㎡ (44.17평)
건물	팔의사로 435	1층 근린생활시설	622.4㎡ (188.28평)
	팔의사로 435	2층 근린생활시설	636.02㎡ (192.40평)
	팔의사로 435	지하층 근린생활시설	346.68㎡ (104.87평)
제시외건물	팔의사로 435	출입구구조물	14.5 ㎡(4.39평) 포함
	팔의사로 435	출입구	3.6 ㎡(1.09평) 포함
	팔의사로 435	계단실	3.3 ㎡(1.00평) 포함
	팔의사로 435	관정	포함

[위치/주위환경] 대상물건은 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 동산리 "마빈온천" 북서측에 위치하며,주위는 지방도를 따라 근린생활시설이 다수 밀집되어 있는 지역입니다.
[교통상황] 대상물건까지 차량 진출입 가능하며, 대중 교통사정은 보통입니다.
[이용상태] 1) 일련번호 2(양촌리 238-1)
인접도로와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중 입니다.
2) 일련번호 3(양촌리 238-8)
인접도로와 등고평탄한 삼각형 토지로서, 상업나지 상태입니다.
[도로상태] 공히 남서측으로 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
[토지이용계획] 공히 계획관리지역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)＜가축분뇨의 관리 및이용에 관한 법률＞ 입니다.
[제시외 물건] 일련번호 2 지상 부합물 및 종물성격의 제시외구축물 ㉠-㉣ 4개동이 소재하며, 세부내역은후첨 "건물 감정평가요항표"를 참고 바랍니다.
[공부와의 차이] 없습니다.
[참고사항] 없습니다.
[건물구조] 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하층 및 2층 건물로서,외 벽 : 치장벽돌 마감, 타일 붙임, 몰탈위 페인트 마감 등.
내 벽 : 벽지 도배, 타일 붙임, 인테리어 마감 등.
창 호 : 알루미늄 및 PVC 창호 입니다.
[이용상태] 근린생활시설(양촌 스파월드, 양촌 곰탕) 및 보일러실로 이용중 입니다.
[설비내역] 제반 위생 및 급배수설비, 가스보일러 및 전기보일러에 의한 온수난방설비, 화재탐지설비,소화전 설비 등이 되어 있습니다.
[부합물/종물] 일련번호 2 지상 제시외 구축물로서,㉠ : 경량철골조 썬라이트지붕 2층, 출입구 구조물, 약 14.5㎡.
㉡ : 경량철골조 평지붕 단층, 출입구, 약 3.6㎡.
㉢ : 조적조 슬래브지붕 단층, 계단실, 약 3.3㎡.
㉣ : 관정 1식.
[공부와의 차이] 일련번호 2 지상 일련번호1 건물의 일반건축물대장상 대지면적은 1,815㎡ 이나, 일련번호 2의 토지면적은 1,669㎡이며, 일련번호 3의 토지면적은146㎡으로서, 일련번호 3 토지가 관련지번으로 등재되어야 하나, 누락된 것으로 판단됩니다.
[참고사항] 1) 일련번호 1 건물은 공부상 제1,2종 근린생활시설이나, 현황 대부분 목욕탕(양촌 스파월드 )으로 이용중에 있는 바, 영업의 승계여부는 반드시 재확인 바랍니다.
2) 일련번호 1 건물은 일반건축물 대장상 2001년 1층 및 2층 증축되었고, 탐문조사 결과 2012년경 리모델링 공사가 이루어진 점을 고려하여, 관찰감가 하였습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2017년1월20일	근저당권	1,416,000,000원
2021년9월24일	가압류	352,493,000원
2022년12월28일	근저당권	1,700,000,000원
2024년3월5일	임의경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2017년1월20일	근저당권	1,416,000,000원
2021년9월24일	가압류	352,493,000원
2024년3월5일	임의경매
2024년3월14일	압류

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[부동산 현황조사서 비고란]
본건2.현황 `대`로 위 지상에 본건1의 제시건물(가) 및 종물,부합물 소재하며 대부분 목욕탕(창원양촌 스파월드)으로 이용중임. 본건3.현황 `상업용나지` 상태임.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산은 경매 진행상태는 변경입니다.
변경의 의미는 입찰기일이 지정되었다가 그 입찰기일이 연기되었다는 것입니다. 일반적으로 변경은 경매채권자에 의해 이루어 지는데 1번 변경시 2개월을 초과할 수 없으며 2회로 제한되어 있습니다.

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 마산지원(☎ 055-240-9345)입니다.
입찰일은 2025.06.26입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 4회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 3월 5일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 486일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 486일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : . 계획관리지역. 철근콘크리트조. 슬래브지붕. 가스보일러. 철골조.

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사건번호 : 2024타경586 (창원지방법원 마산지원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	1,240,956,470원원	523,550,000원원	53%	3.5회회
6개월	1,084,612,647원원	555,233,333원원	62%	2.7회회
12개월	509,903,162원원	236,770,675원원	46%	4.4회회

창원 마산합포구 빌딩 경매물건 | 감정가 20억 63만원 - 492.0평

여의주경매법인 : http://wonsns.com/mydata/detail_view.php?idx=1369626

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-17	2024타경101021	[근린시설] 창원시 마산합포구 진동면 요장리 [농지취득자격증명] 건물: 165.59평 토지(대지권): 646.14평	4,247,604,800원 4,247,604,800원	신건 (0회)
	2025-07-31	2024타경103928	[근린시설] 창원시 마산합포구 구산면 유산리 건물: 129.98평 토지(대지권): 577.17평	956,019,500원 611,853,000원	유찰 (2회)
	2025-07-17	2023타경100311	[근린시설] 창원시 마산합포구 진전면 동산리 건물: 515.28평 토지(대지권): 302.50평	1,385,570,320원 709,412,000원	재진행 (3회)