소 재 지	인천광역시 서구 대곡동 산159-4
물건용도	토지(임야)
토지면적	1,190.00㎡(359.98평)
건물면적
사건번호	2023타경18319
감정평가액	210,630,000원
최저입찰가	(66%) 139,944,000원
입 찰 일	2025.06.26(목) 10:00

여의주경매 카페 : https://cafe.naver.com/auctioning01

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	대곡동 산159-4	임야	1190㎡ (359.98평)

[위치/주위환경] 본건은 인천광역시 서구 대곡동 소재 "대곡동 마을회관" 서측 및 북서측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모의 공장 및 농경지, 단독주택, 임야 등이 소재함.
2) 위치 및 주위환경=없음.
3) 교통상황=본건1) 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통이용편익은 보통임.
본건3,4) 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통이용편익은 보통임.
4) 교통상황=.
[이용상태] 본건1) 대체로 사다리형의 평지로, 공업용 및 주거용 건부지, 전 등으로 이용중임.
본건3) 대체로 사다리형의 인근 도로대비 저지로, 전으로 이용중임.
본건4) 부정형의 완경사지로, 자연림 및 일부 분묘 부지로 이용중임.
[이용상태] .
7) 인접 도로상태=.
8) 인접 도로상태=본건1) 남서측으로 현황도로가 소재함.
본건3,4) 지적도상 맹지로 인접필지를 통해 출입함.
[토지이용계획] .
10) 토지이용계획 및 제한상태=본건1) 자연녹지지역, 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 도시개발구역(대곡2 도시개발구역 입안 중인 지역)＜도시개발법＞, 성장관리권역＜수도권정비계획법＞본건3) 농림지역, 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 농업진흥구역＜농지법＞, 도시개발구역(대곡2 도시개발구역 입안 중인 지역)＜도시개발법＞, 성장관리권역＜수도권정비계획법＞본건4) 농림지역, 보전관리지역(2013-05-10), 자연녹지지역, 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 도시개발구역(대곡2 도시개발구역 입안 중인 지역)＜도시개발법＞, 성장관리권역＜수도권정비계획법＞.
11) 제시목록 외의 물건=.
12) 제시목록 외의 물건=본건1) 지상에 소유자 미상의 제시외건물 수개동이 소재하고 있으며, 본건4) 지상에 분묘 수기가 소재하고있음.
13) 공부와의 차이=본건1) 지목상 "전"이나, 현황 공업용 및 주거용 건부지, 일부 전으로 이용중임.
본건3) 지목상 "답"이나, 현황"전"으로 지용중임.
14) 공부와의 차이=.
15) 기타참고사항(임대관례 및 기타)=임대관계 미상임.
1[참고사항] .
[건물구조] 본건2) 철파이프조 및 보온덮개조 스레트지붕 단층 건물로,외벽: 판넬 마감 등,창호: 샷시창호임.
[이용상태] 작업장 등으로 이용중임.
[설비내역] 전기설비 등.
[부합물/종물] 후첨 "지적 및 건물개황도, 사진용지" 참고.
[공부와의 차이] 일반건축물대장상 계사이나, 현황 작업장 등의 상태임.
[참고사항] 임대관계 미상임.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2020년10월26일	근저당권	1,300,000,000원
2020년10월26일	지상권
2020년10월26일	가등기
2021년7월29일	압류
2022년5월24일	압류
2023년1월20일	근저당권	2,556,196,678원
2023년12월28일	임의경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

지상 소재 분묘를 위하여 분묘기지권이 성립할 여지 있음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 지상에 분묘 수기가 소재함. 최저매각가격은 지상의 분묘로 인하여 소유권행사의 제한을 받는 경우의 가격 199,920,000원임 (감정평가서) - 지상의 잡목 및 자연림 토지에 포함하여 평가함(감정평가서) - 지적도상 맹지로 인접필지를 통해 출입(감정평가서) - 본건은 토지이용계획확인서상 ‘도시개발구역(대곡2 도시개발구역 입안 중인지역)'으로 등재됨(감정평가서)

[부동산 현황조사서 비고란]
1. 본건 현황재조사 명령에 의거 다음과 같이 보고합니다. 가. 2024.01.25 제출한 현황조사 보고서의 부동산 표시 목록2의 계사의 위치와 제시외 건물 1-1 경량철골조 판낼지붕 단층(작업장) 약320평방비터 부분이 서로 바뀌어 조사되어 별지 첨부 사진과 같이 정정하여 보고 합니다. - 본건 현황재조사 결과 감정평가서의 내용과 동일한 것으로 보여짐.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 인천지방법원(☎ 032-860-1614)입니다.
입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

이 사건번호로 3개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 3번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 12월 28일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 555일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 555일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : . 농림지역. 녹지지역. 보전관리지역. 자연녹지지역. 버스정류장. 차량 접근이 가능.

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사건번호 : 2023타경18319 (인천지방법원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	5,272,091,000원원	4,300,000,000원원	82%	3회회
6개월	5,272,091,000원원	4,300,000,000원원	82%	3회회
12개월	3,183,696,500원원	2,451,285,000원원	68%	2.5회회

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인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-08-04	2025타경740	[임야] 서구 마전동 산24-5 토지(대지권): 1,747.54평	693,240,000원 485,268,000원	유찰 (1회)
	2025-08-04	2025타경740	[임야] 서구 마전동 산24-1 토지(대지권): 1,154.64평	412,236,000원 288,565,000원	유찰 (1회)
	2025-07-28	2024타경552526	[임야] 서구 마전동 산85-7 [분묘기지권] 토지(대지권): 1,662.84평	428,766,000원 147,066,000원	유찰 (3회)