이번에 소개할 경매물건은 대전시 중구에 위치한 근린주택입니다. 최저입찰가는 1억 4359만원입니다.

대전시 근린주택경매 | 중구 사정동 452-7 근린주택 임대보다 경매

소 재 지	대전광역시 중구 사정동 452-7
물건용도	근린주택
토지면적
건물면적	459.83㎡(139.10평)
사건번호	2023타경121350
감정평가액	598,039,200원
최저입찰가	(24%) 143,588,000원
입 찰 일	2025.12.18(목) 10:00

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
건물	사정동 452-7	지1층 근린생활시설	172.31㎡ (52.12평)
	사정동 452-7	1층 근린생활시설	60.15㎡ (18.20평)
	사정동 452-7	2층 근린생활시설	60.15㎡ (18.20평)
	사정동 452-7	3층 근린생활시설	60.15㎡ (18.20평)
	사정동 452-7	4층 주택	46.92㎡ (14.19평)
제시외건물	사정동 452-7	발코니	13.23 ㎡(4.00평) 포함
제시외건물	사정동 452-7	누다락 등	46.92 ㎡(14.19평) 포함

[건물구조] 철근콘크리트조 철근콘크리트평지붕 지하 1층, 지상 4층 건물로서,외벽 : 벽돌타일 및 징크판넬 등 마감,창호 : 새시창호 등 마감임.
[이용상태] 지하1층 - 지상3층 근린생활시설, 4층 단독주택 상태임.
[설비내역] 위생 및 급배수설비, 냉·난방설비, 승강기설비, 소방설비, 가정용 태양광발전설비 등이되어 있음.
[부합물/종물] 별지 "지적개황도", "건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 제시외건물이 소재함.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] 1) 임대관계 미상임.
2) 대상물건 건물은 사용승인을 득하지 못한 상태에서 가압류등기의 촉탁으로 인하여 소유 권보존이 등기된 상태임.
3) 현장 조사시 소유자 및 이해관계인의 부재로 대상물건의 내부확인이 곤란하여 외부관찰, 주변탐문 및 건축허가 설계도서 등을 통한 표준적인 이용상황 등을 고려하여 감정평가 하였으며, 별지 "건물개황도"의 내부 이용상황과 현황은 상이할 수 있음.
4) 대상물건 건물의 위치는 지적도 등의 공부 및 개략적인 목측에 의하였으므로 대상물건의 정확한 위치확인 등은 지적측량 등 별도의 실사가 필요할 것으로 판단됨.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2023년11월20일	가압류	323,196,903원
2023년12월18일	근저당권	450,000,000원
2023년12월22일	강제경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법정지상권 성립여부 불분명

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
제시외 건물 포함. 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물임. 주식회사 레츠종합건설로부터 공사대금 316,100,000원의 유치권신고서(2025. 8. 19.자)가 제출되었으나, 그 성립 여부는 불분 명함. 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

[부동산 현황조사서 비고란]
- 공부상은 4층 단독주택이나, 현황은 5층 신축건물 공사 진행 중이므로, 부동산의 표시목록과 동일성 여부 등에 관한 상세내역은 별도의 확인이 필요함 - 붙임 사진과 같음

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 대전지방법원(☎ 042-470-1810)입니다.
입찰일은 2025.12.18입니다. 입찰시작 시각은 10:30이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 신한은행,하나은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 4회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.
이 물건처럼 토지가 경매에서 제외된 물건인 경우 특히 유의하셔야 합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

중복경매 사건입니다.
경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(58,508,508원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(중복 2025타경792,)이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 12월 22일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 718일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 718일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2023.11.20. 가압류 설정

※ 물건 키워드 : .

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사건번호 : 2023타경121350 (대전지방법원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	204,000,000원원	111,785,000원원	54%	2.5회회
6개월	801,094,417원원	243,719,617원원	39%	4회회
12개월	498,130,542원원	146,803,975원원	32%	4.2회회

대전시 근린주택경매 | 중구 사정동 452-7 근린주택 임대보다 경매

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-11	2024타경102424	[근린주택] 중구 대사동 248-590 건물: 189.79평 토지(대지권): 125.84평	2,089,979,120원 2,089,979,120원	재진행 (0회)
	2025-12-09	2024타경5707	[근린주택] 중구 대사동 248-592 건물: 191.20평 토지(대지권): 127.35평	2,114,221,280원 2,114,221,280원	재진행 (0회)
	2025-12-31	2025타경501917	[근린주택] 중구 선화동 438-9 건물: 176.00평 토지(대지권): 102.79평	1,680,338,960원 1,176,237,000원	유찰 (1회)
	2025-12-24	2024타경123582	[근린주택] 중구 용두동 122-7 건물: 154.87평 토지(대지권): 82.85평	1,475,419,000원 1,032,793,000원	유찰 (1회)
	2025-12-23	2024타경113813	[근린주택] 중구 부사동 137-6 건물: 307.13평 토지(대지권): 119.40평	2,801,525,300원 1,961,067,000원	유찰 (1회)
	2025-12-11	2024타경8997	[근린주택] 중구 대사동 248-35 건물: 299.61평 토지(대지권): 137.34평	2,842,854,540원 1,989,998,000원	유찰 (1회)
	2026-01-12	2025타경1023	[근린주택] 중구 대흥동 45-16 건물: 247.08평 토지(대지권): 96.80평	2,393,323,950원 1,172,728,000원	유찰 (2회)
	2025-12-18	2023타경120081	[근린주택] 중구 모암로7번길 88 건물: 213.35평 토지(대지권): 142.81평	1,856,383,200원 909,627,000원	유찰 (2회)
	2026-01-15	2025타경502392	[근린주택] 중구 산성동 145-18 건물: 31.00평 토지(대지권): 166.01평	1,751,252,560원 1,225,877,000원	재진행 (1회)
	2025-12-11	2024타경5806	[근린주택] 중구 대종로 176 건물: 57.65평 토지(대지권): 67.31평	820,854,400원 402,218,000원	유찰 (2회)
	2026-01-22	2024타경1941	[근린주택] 중구 보문로 71 건물: 277.27평 토지(대지권): 139.21평	2,878,715,960원 2,015,101,000원	유찰 (1회)
	2026-01-15	2024타경119910	[근린주택] 중구 문화동 11-67 건물: 119.75평 토지(대지권): 63.22평	703,825,000원 344,875,000원	유찰 (2회)
	2025-12-18	2023타경121350	[근린주택] 중구 사정동 452-7 [법정지상권,유치권] 건물: 139.10평	598,039,200원 143,588,000원	유찰 (4회)