소 재 지	전라남도 고흥군 도덕면 고흥만로 617
물건용도	창고
토지면적	3,314.33㎡(1,002.58평)
건물면적	1,193.73㎡(361.10평)
사건번호	2024타경2385
감정평가액	371,825,924원
최저입찰가	(29%) 106,610,000원
입 찰 일	2025.08.11(월) 10:00

여의주경매법인 : http://wonsns.com/content/viewdata.php?idx=1369080

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	용동리 986	잡종지	2692㎡ (814.33평)
	용동리 산246-1	도로	215.33㎡ (65.14평) 3분의 1 지분전부
	용동리 산246-2	도로	250㎡ (75.63평) 3분의 1 지분전부
	용동리 산246-5	임야	157㎡ (47.49평)
건물	고흥만로 617	단층저온저장고 집하장	458.88㎡ (138.81평)
	고흥만로 617	단층 저온저장고	162㎡ (49.01평)
	용동리 986-1	단층 집하장	165㎡ (49.91평)
	용동리 986-1	단층 저온저장고	165㎡ (49.91평)
	용동리 986-1	단층 저온저장고	166.25㎡ (50.29평)
제시외건물	용동리 986	관리사	36.9 ㎡(11.16평) 포함
	용동리 986	현관	2 ㎡(0.61평) 포함
	용동리 986	화장실등	4.2 ㎡(1.27평) 포함
	용동리 986	차양	20 ㎡(6.05평) 포함
	용동리 986	차양	13.5 ㎡(4.08평) 포함
	고흥만로 617	기계기구	포함

[위치/주위환경] 기호6,7) 전라남도 고흥군 도덕면 용동리 소재 "한적마을" 남서측 근거리에 위치하며, 부근은 농가주택, 농경지, 임야 등으로 형성된 순수 해안가 주변 농촌지역임.
기호9-11) 전라남도 고흥군 고흥읍 호형리 소재 "호형마을" 남측 인근에 위치하며, 부근은 농가주택, 농경지, 임야 등으로 형성된 순수 농촌지역임.
[교통상황] 기호6,7)은 왕복 2차선 도로변에 위치하여 차량으로의 접근성은 무난하며,기호9-11)은 마을 인근 경사지대 내에 위치하여 교통상황은 불편시됨.
[이용상태] 기호6) 사다리형의 토지로서 대체로 평탄하며, 일부는 인접필지와 함께 공업용건부지, 농경지(전) 등으로 이용중임.
기호7) 부정형의 토지로서, 대부분 도로사면, 일부 농로, 도로 등으로 이용중임.
기호9) 북향의 경사지대에 위치하는 유사 사다리형 임야로서, 순수 자연림상태임.
기호10,11) 부정형의 완경사지대에 위치하는 토지로서, 지목은 전이나 상당기간 경작하지 않아 수풀 들이 자생하고 있음.
[도로상태] 기호6,7)은 왕복2차선 도로에 접함.
기호9-11)은 맹지로서 수풀이 우거져 접근이 어려운 편임.
[토지이용계획] 기호6,7) 계획관리지역, 가축사육제한구역, 개발촉진지구임.
기호9) 보전관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지임.
기호10,11) 생산관리지역, 가축사육제한구역임.
[제시외 물건] --
[공부와의 차이] --
[참고사항] 미상임.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2009년11월3일	근저당권	130,000,000원
2010년3월25일	근저당권	65,000,000원
2023년11월6일	가압류	33,777,577원
2023년11월14일	가압류	191,406,269원
2024년5월17일	임의경매
2024년5월27일	강제경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2009년11월3일	근저당권	130,000,000원
2010년3월25일	근저당권	65,000,000원
2023년11월6일	가압류	33,777,577원
2023년11월14일	가압류	191,406,269원
2024년5월17일	임의경매
2024년5월27일	강제경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 일괄매각 2. 용동리 산246-1 및 산246-2 토지는 지분매각 3. 제시외 건물 및 제시외 기계기구 포함, 용동리 산246-1 지상 비닐하우스는 매각 제외 4. 용동리 986 지상 건물 중 저온저장고 집하장 458.88㎡는 멸실됨 5. 공장 및 광업재단법 제6조 기계기구(본건 기계기구 목록 제38호 및 제14호)는 소재불명이거나 용동리 986 지상건물 및 제 시외 기계기구에 포함 평가됨(24타경2187 감정평가서의 감정평가액의 산출근거 및 결정의견서의 6.기타 참고사항 참조) 6. 별지 부동산 목록 1,2,4,5,8. 각 토지, 건물은 24타경2187 감정서의 감정평가명세표상 1,2,3,4,5. 각 토지, 건물에 해당함 7. 별지 부동산 목록 4, 5. 건물은 공부상 용동리 986-1, 986-2 지상에 소재하나 현황은 용동리 986 및 산246-1 지상에 소재함

[부동산 현황조사서 비고란]
1.본건 3항(단층 저장창고 및 절임탱크실)은 전라남도 고흥군 도덕면 용동리에 소재하는것으로 표시되어 있으나 현지출장시 미확인됨. 다른 물건과 중복표기되었거나 멸실되었을것으로 판단되어 소재여부에 대한 정확한 확인이 필요함. 2.본건 6항은 공부상 도로이며 현지출장시 확인한 바, 본건 북측 지상에 저온저장고 건물 총 2동의 일부가 소재하고 있는것으로 판단되며 경계에 대한 정확한 확인이 필요함. 본건 6항의 가운데 지상에 타인 농작물과 타인의 비닐하우스 시설물이 소재하고 있었음. 3.본건 7항은 공부상 도로이며 동측 일부는 도로면과 경사진 법지로 판단됨. 본건 7항의 서측 경계의 인근에 묘지가 위치하고 있어 서측경계에 대한 정확한 확인이 필요함.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 광주지방법원 순천지원()입니다.
입찰일은 2025.08.11입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 5회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다.
이 부동산에는 공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다. 낙찰자는 토지, 건물 뿐만 아니라 기계기구 소유권도 갖게 됩니다. 기계기구는 낙찰 후 바로 매각하여 현금화가 용이하고 취등록세도 감면받게 되어 일석이조의 효과를 얻을 수 있습니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 5월 27일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 408일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 408일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : . 보전관리지역. 생산관리지역. 계획관리지역. 보전산지.

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사건번호 : 2024타경2385 (광주지방법원 순천지원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	0원원	0원원	0%	0회회
6개월	0원원	0원원	0%	0회회
12개월	754,099,500원원	367,038,250원원	71%	3.6회회

고흥군 도덕면 창고경매 - 낙찰 전략은? (건물 361.1평, 토지 1,002.6평)

여의주경매법인 : http://wonsns.com/content/viewdata.php?idx=1369080

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-08-04	2024타경1597	[창고] 고흥군 두원면 운대리 397-6 [농지취득자격증명] 건물: 580.13평 토지(대지권): 2,556.73평	1,210,870,630원 678,087,000원	유찰 (2회)
	2025-08-11	2024타경2385	[창고] 고흥군 도덕면 고흥만로 617 건물: 361.10평 토지(대지권): 1,002.58평	371,825,924원 106,610,000원	유찰 (5회)
	2025-08-18	2024타경457	[창고]전라남도 고흥군 점암면 신안리 301 제1동 [농지취득자격증명] 건물: 271.15평 토지(대지권): 651.89평	356,974,300원 65,506,000원	유찰 (7회)