소 재 지	충청북도 청주시 서원구 남이면 수대리 99 201동 201호
물건용도	다세대(빌라)
토지면적	7,841.79㎡(2,372.14평)
건물면적	769.68㎡(232.83평)
사건번호	2024타경118
감정평가액	3,535,236,100원
최저입찰가	(33%) 1,158,425,000원
입 찰 일	2025.07.16(수) 10:00

에이스옥션 : http://m.aceauction.kr/view/1367309

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	수대리 98-1	전	1394.5㎡ (421.84평)
	수대리 98-2	전	254.6㎡ (77.02평)
	수대리 98-3	전	238.4㎡ (72.12평)
	수대리 98-4	전	4.5㎡ (1.36평)
	수대리 99	답	587.47㎡ (177.71평) 734분의 596 지분전부
	수대리 99-1	답	8.53㎡ (2.58평) 734분의 596 지분전부
	수대리 100	전	274㎡ (82.89평)
	수대리 산55-3	임야	3.25㎡ (0.98평) 5851분의 138 지분전부
	수대리 산56	임야	1564㎡ (473.11평) 1587분의 1564 지분전부
	수대리 91	전	109㎡ (32.97평)
	수대리 92-1	답	2152.3㎡ (651.07평)
	수대리 92-2	답	72㎡ (21.78평)
	수대리 92-3	답	0.8㎡ (0.24평)
	수대리 92-4	답	59.9㎡ (18.12평)
	수대리 96-1	답	39㎡ (11.80평)
	수대리 96-3	답	91㎡ (27.53평)
	수대리 97-5	답	623㎡ (188.46평)
	수대리 97-8	답	112㎡ (33.88평)
	수대리 97-1	답	19㎡ (5.75평) 279분의19 지분전부
	수대리 97-2	답	83.8㎡ (25.35평) 700분의419 지분전부
	수대리 97-4	답	16㎡ (4.84평) 35분의8 지분전부
	수대리 산55-1	임야	134.74㎡ (40.76평) 5851분의5713 지분전부
건물	수대리 99	201동 201호 철근콘크리트구조	96.21㎡ (29.10평)
	수대리 99	201동 202호 철근콘크리트구조	96.21㎡ (29.10평)
	수대리 99	202동 201호 철근콘크리트구조	96.21㎡ (29.10평)
	수대리 99	202동 202호 철근콘크리트구조	96.21㎡ (29.10평)
	수대리 99	203동 201호 철근콘크리트구조	96.21㎡ (29.10평)
	수대리 99	203동 202호 철근콘크리트구조	96.21㎡ (29.10평)
	수대리 99	204동 201호 철근콘크리트구조	96.21㎡ (29.10평)
	수대리 99	204동 202호 철근콘크리트구조	96.21㎡ (29.10평)
제시외건물	수대리 100	관정	포함

[위치/주위환경] 본건은 충청북도 청주시 남이면 대련리 소재 "남이초등학교" 남서측 근거리에 위치하며, 인근은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통임.
[교통상황] 본건 및 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 근거리에 간선도로 및 버스정류장 등이 소재하여 교통상황은 무난시 됨.
[이용상태] 일련번호 9,13,15 : 완경사의 부정형 토지로서, 구분건물 일련번호 1-8의 건부지로 이용중임. 일련번호 16 : 완경사의 부정형 토지로서, 임야기타(구분건물 일련번호 1-8의 건부지)로 이용중임. 일련번호 17,30 : 완경사의 부정형 토지로서, 토지임야 및 자연림으로 이용중임.
일련번호 18,25 : 완경사의 부정형 토지로서, 휴경지로 이용중임.
일련번호 19 : 완경사의 부정형 토지로서, 건축허가를 득하고 토목공사가 중단된 토지임.
일련번호 27-29 : 완경사의 부정형 토지로서, 도로등으로 이용중임.
[도로상태] 일련번호 9,13,15 : 다세대주택 일련번호 1-8의 건부지로서 본건 북서측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접함.
일련번호 16,18,30 : 지적도상 맹지임.
일련번호 17,19,25 : 본건 동측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접함.
일련번호 27-29 : 본건이 폭 약 4m 내외의 포장도로로 이용중임.
[토지이용계획] 일련번호 9 : 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞ 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).
일련번호 13 : 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞ 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).
일련번호 15 : 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞.
일련번호 16 : 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 준보전산지＜산지관리법＞.
일련번호 17 : 도시지역, 자연녹지지역, 전기공급설비(저촉) 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 준보전산지＜산지관리법＞.
일련번호 18 : 도시지역, 자연녹지지역, 전기공급설비(저촉) 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞ 영농여건불리농지.
일련번호 19 : 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞ 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).
일련번호 25 : 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞ 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).
일련번호 27 : 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞ 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).
일련번호 28 : 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞ 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).
일련번호 29 : 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞ 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).
일련번호 30 : 도시지역, 보전녹지지역, 자연녹지지역, 도시자연공원구역(가경공원구역), 전기공급설비(저촉) 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 공익용산지(보전산지)＜산지관리법＞, 준보전산지＜산지관리법＞.
[제시외 물건] --.
[공부와의 차이] 가. 본건 일련번호 9,13,15는 공부상 지목이 ‘전,답’이나, 현황 구분건물 일련번호 1-8의 건부지로 이용중으로 이용중임.
나. 본건 일련번호 16은 공부상 지목 임야인 토지이나, 현황 구분건물 일련번호 1-8의 건부지로 이용중이니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람.
다. 본건 일련번호 27-29는 공부상 지목이 ‘답’이나, 현황 도로 등으로 이용중으로, 이용상황 등을 고려하여 감정평가를 하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람.
[참고사항] 가. 본건 토지는 인접지와의 경계가 다소 불분명한바 지적 공부 등을 이용하여 목측에 의거 현황을 조사하였으며, 정확한 지적관련 사항의 확인이 필요한 경우에는 측량 등을 통한 재확인이 필요할 것으로 판단되는바, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람.
나. 본건 일련번호 13,16,17은 매각지분 주식회사 스카이 지분만의 감정평가이며, 일련번호 27-30은 매각지분 주식회사 김현숙 지분만의 감정평가로서, 소유지분에 대한 위치확인이 곤란하여 전체를 기준으로 감정평가하였으며, 지분비율에 의하여 면적사정하였으니 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람. (일련번호 27-30은 귀 제시목록상 "매각지분 김현숙 지분 전부"로 표시되어 있는바, 등기사항전부증명서상 지분비율에 의하여 면적사정하였음.)
다. 본건 일련번호 19는 건축허가를 득하고 토목공사를 하다가 중단된 토지로서, 현 상태를 고려하여 감정평가를 하였으며, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람.
라. 본건 일련번호 30은 토지이용계획확인서상 2개 이상의 용도지역(자연녹지지역, 보전녹지지역)에 속한 토지로서, 주된 용도지역인 자연녹지지역을 기준으로 감정평가를 하되, 용도지역 상이에 따른 가격격차를 감안하여 감정평가를 하였으며, 용도지역별 면적비율은 토지이용계획확인서 등에 의거하여 개략적으로 산출하였으니 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람.
마. 본건 일련번호 30은 일부 면적이 전기공급설비 및 도시자연공원구역에 저촉되는 바, 본건 감정평가시 이를 감안하여 감정평가를 하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람.
바. 본건 일련번호 30의 전기공급설비 저촉부분은 토지이용계획확인서상 표시된 위치와 목측된 현황 위치가 상이하여, 목측된 현황 전기공급설비를 기준으로 저촉부분을 감안하여 감정평가를 하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람.
사. 본건 일련번호 17,18은 토지이용계획확인서상 일부면적이 전기공급설비에 저촉되나, 등기사항전부증명서상 구분지상권이 설정되어 있지 아니하고, 현장조사 결과 본건 토지 지상에는 전기공급설비가 통과하지 아니하는 것으로 목측되는 바, 본건 감정평가에서는 전기공급설비 저촉에 구애없이 감정평가를 하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람.
아. 본건 토지 일련번호 16,17,30 지상에 자생하는 수목은 토지와 일체로 거래되는 관행 등을 고려하여, 토지에 포함 감정평가하였으니 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람. 자. 본건 토지 일련번호 15 지상에 후첨 "사진용지"와 같이 소유자 미상의 제시외 관정 ㄱ)이 소재하고 있으며, 귀 법원의 요청에 따라 제시외 관정을 관찰감가하여 감정평가를 하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람.
차. 본건 토지 일련번호 30 지상에 후첨 "사진용지"와 같이 타인소유로 탐문조사 되는 제시외 건물이 소재하고 있으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람.
카. 본건 토지 일련번호 19에 지상에 후첨 "사진용지"와 같이 물이 고여있는 부분이 있으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람.
타. 임대관계는 미상임.
[위치/주위환경] 본건은 충청북도 청주시 남이면 대련리 소재 "남이초등학교" 남서측 근거리에 위치하며, 인근은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통임.
[교통상황] 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 근거리에 간선도로 및 버스정류장 등이 소재하여 교통상황은 무난시 됨.
[건물구조] 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층 건물 내 제1·2층 제201호 외 7개호로서,외 벽 : 치장벽돌 붙임 마감 등임.
내 벽 : 벽지 도배 및 타일 붙임 마감 등임.(일부 내부 공사 미완료 등)
창 호 : 새시 창호 등임.
[이용상태] 일련번호 1-3,5,6 : 다세대주택(내부공사 미완료 상태)으로 이용중임.
일련번호 4,7,8 : 다세대주택(내부공사 마무리 중인 상태)으로 이용중임.
[설비내역] 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.
[토지형상/이용상태] 수대리 99,98-1,100 : 완경사지를 평탄화한 부정형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.
[도로상태] 북서측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접함.
[토지이용계획] 수대리 99 : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞ 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).
수대리 98-1 : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞ 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).
수대리 100 : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞.
[공부와의 차이] 본건 구분건물은 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서상 호당 면적(1,2층 합산면적 192.42㎡)과 실측면적(1,2층 합산면적 96.21㎡)이 상이하여, 실측면적에 의거 감정평가를 하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람.
[참고사항] 가. 본건 구분건물의 위치확인은 미사용승인상태로 인한 건축물현황도의 부재로 인하여 현장조사사항을 기준으로 하였으니, 추후 사용승인시 동 및 호별 위치가 변동되어 감정평가액이 변동될 수 있으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람.
나. 본건 구분건물은 "사용승인을 받지 않은 건물"로서 대지권 미정리 상태이나, 추후 준공시 대지권이 적정하게 구분건물에 귀속될 것을 전제로 감정평가를 하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람.
다. 본건 구분건물은 "사용승인을 받지 않은 완공단계의 건물"로서, 집합건축물대장은 등재되지 아니하였으며, 인테리어 및 내부마감 등 현황을 기준으로 감정평가를 하였고, 추후 사용승인 가능여부에 대하여 경매 진행 및 응찰 시 확인하시기 바람.
라. 본건 구분건물은 전체호는 누다락이 소재하고 있으며, 누다락을 포함하여 감정평가를 하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람.
마. 본건 구분건물의 토지·건물 배분비율은 한국부동산연구원에서 발행한 연립 및 다세대주택의 토지·건물 배분비율표를바. 임대관계는 미상임.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2020년7월16일	가압류	185,500,000원
2020년7월21일	근저당권	1,339,000,000원
2020년7월21일	가등기
2022년5월31일	근저당권	150,000,000원
2024년1월26일	임의경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

목록 30번 을구 5번 구분지상권설정등기(2022. 5. 16.)는 말소되지 않고 매수인이 인수함.

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각. 목록1~8 - 미사용승인상태이며, 대지권 미정리 상태임. 등기사항전부증명서상 호당 면적과 실측면적이 상이함.(자세한 사항은 감정평가서 참조) 목록 9, 13, 15 - 구분건물에 포함하여 평가함. 목록 13, 14, 16, 17, 27~30 - 지분매각임.

[부동산 현황조사서 비고란]
제시외 30번 목록 지상에(지분권자 이용학 소유, 점유) (1). 목조 함석지붕 계사. (2). 조립식 함석지붕 창고. (3). 조립식 판넬지붕 창고. (4). 목조 차양 비가림 시설. -. 9번, 13번, 15번, 16번 목록 건물 부지 및 잡종지, 17번 목록 임야 및 절개지로 지상에 소유자 미상의 조경수 식재 되어 있으며, 18번, 19번 목록 휴경지, 25번 목록 휴경지 및 잡종지, 27번 ~ 29번 목록 도로, 30번 목록 임야, 전, 건물부지로 지상에 지분권자 이용학 소유의 조경수, 유실수 식재 되어 있음. -. 15번 목록 지상에 소유자 미상의 관정 소재함. -. 현황 1번, 2번 목록 1동, 3번, 4번 목록 2동, 5번, 6번 목록 3동, 7번, 8번 목록 4동으로 이용중이며, 출입문에 1번, 3번, 5번, 7번 목록은 101호, 2번, 4번, 6번, 8번, 목록은 102호로 표기 되어 있으며, 전입자 김종갑(1동 101호 전입) 1번 목록에, 오용진(3동 101호 전입)5번 목록에, 염길동(4-101 전입)7번 목록에 임차인으로 등록함.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 청주지방법원(☎ 249-7303)입니다.
입찰일은 2025.07.16입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 5회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 1월 25일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 535일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 535일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : . 녹지지역. 자연녹지지역. 보전산지. 버스정류장. 차량의 접근이 가능. 간선도로. 철근콘크리트구조.

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사건번호 : 2024타경118 (청주지방법원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	569,584,128원원	337,588,875원원	55%	3.3회회
6개월	822,472,378원원	459,471,100원원	54%	3.2회회
12개월	3,179,618,108원원	2,063,580,611원원	60%	2.7회회

청주 서원구 다세대(빌라)경매 - 다세대(빌라) 경매초보도 쉽게!

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인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-08-14	2025타경627	[다세대] 청주시 서원구 수곡동 18-47 건물: 10.70평 토지(대지권): 8.77평	22,000,000원 15,400,000원	유찰 (1회)
	2025-08-13	2025타경50838	[다세대] 청주시 서원구 남이면 척산리 건물: 21.58평 토지(대지권): 23.90평	159,000,000원 111,300,000원	유찰 (1회)
	2025-07-16	2024타경6291	[다세대]충청북도 청주시 서원구 분평동 292-6 건물: 22.90평 토지(대지권): 18.30평	154,000,000원 107,800,000원	유찰 (1회)
	2025-07-16	2024타경118	[다세대] 청주시 서원구 남이면 수대리 [농지취득자격증명] 건물: 232.83평 토지(대지권): 2,372.14평	3,535,236,100원 1,158,425,000원	유찰 (5회)