소 재 지	경상남도 창원시 의창구 동읍 월잠리 341
물건용도	밭
토지면적	333.00㎡(100.73평)
건물면적
사건번호	2024타경106941
감정평가액	56,000,000원
최저입찰가	(26%) 14,680,100원
입 찰 일	2025.07.09(수) 10:00

에이스옥션 : http://m.aceauction.kr/view/1367065

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	월잠리 341	전	333㎡ (100.73평) 4분의 1 지분전부

[위치/주위환경] 기호(1) 경상남도 창원시 의창구 동읍 월잠리 소재‘주남저수지 생태학습관’서측 인근에 위치하며, 임야, 농경지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
기호(2-4) 경상남도 창원시 의창구 대산면 제동리 소재‘고등포마을회관’서측 인근에 위치하며, 주위는 경지정리된 농경지, 주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
[교통상황] 기호(1)은 대상토지까지 차량접근 불가능하며, 기호(2-4)는 대상토지 및 인근까지 차량접근 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통시됩니다.
[이용상태] 기호(1) 부정형 완경사의 토지로서, 휴경지 및 묘지로 이용중입니다.
기호(2-4) 가장형, 세장형, 부정형 평지의 토지로서, 농경지로 이용중입니다.
[도로상태] 기호(1) 맹지입니다.
기호(2) 지적도상 동측으로 도로가 소재하나, 현황은 농경지로, 인근토지를 통해 출입이 가능합니다.
기호(3,4) 북측으로 노폭 약 2m 내외의 포장도로가 소재합니다.
[토지이용계획] 기호(1) 생산녹지지역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조례)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 농업보호구역＜농지법＞, 배출시설설치제한지역(폐수)＜물환경보전법＞기호(2) 농림지역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 농업진흥구역＜농지법＞, 배출시설설치제한지역(폐수)＜물환경보전법＞기호(3,4) 농림지역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 문화재보존영향 검토대상구역(주남돌다리)＜경상남도 문화재보호 조례＞, 농업진흥구역＜농지법＞, 배출시설설치제한지역(폐수)＜물환경보전법＞ [제시외 물건] 기호(1) 지상에 육안으로 확인된 분묘6기가 소재합니다.
[공부와의 차이] 없습니다.
[참고사항] 1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 : 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
	소유권
	소유권
2024년5월23일	강제경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수). 공유지분 매각임. 공유자의 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각절차에서 우선매수권 행사할 수 없음. 지상에 육안으로 확인된 분묘 6기가 소재하며 최저매각가격은 이로 인해 제한받는 가액임(분묘기지권 성립여부 불분명). 분묘 소재와 관련하여 향후 농지취득자격 증명 신청시 원상회복 필요하다는 동읍 작성의 사실조회서가 제출됨. 맹지임.

[부동산 현황조사서 비고란]
기호 1번 토지의 공부상 지목은 전이지만, 토지 일부는 개간되지 않은 채 잡목이 무성하며, 다른 일부는 분묘 등이 소재해 있는 평탄한 지형임. 기호 2번 토지는 인접지 485-5번지 토지내의 중앙 부근쯤에 있으나 인접 토지와 경계 구분없이 일단의 논으로 이용되고 있어 그 정확한 위치와 경계는 육안으로 확인할 수 없음. 기호 3번 토지의 공부상 지목은 과수원이나 현황은 답이며, 인접지 토지와(548-6번지)경계구분 없이 일단의 논으로 이용중임. 기호 4번 토지도 인접지 토지들과 경계 구분 없이 일단의 논으로 이용중임.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원()입니다.
입찰일은 2025.07.09입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 경남은행,스탠다드차타드은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 6회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 5월 23일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 408일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 408일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2024.5.23. 강제경매개시 설정 결정

※ 물건 키워드 : . 녹지지역. 생산녹지지역. 농업보호구역. 차량접근 불가능.

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사건번호 : 2024타경106941 (창원지방법원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	324,141,325원원	122,778,909원원	43%	5회회
6개월	339,307,370원원	125,900,270원원	42%	4.9회회
12개월	363,210,263원원	152,008,340원원	45%	4.5회회

[2024타경106941] 경남 창원시 의창구 밭경매 ※ 6회 유찰 / 토지 100.7평

에이스옥션 : http://m.aceauction.kr/view/1367065

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-15	2024타경4755	[전] 창원시 의창구 북면 내곡리 [농지취득자격증명] 건물: 12.10평 토지(대지권): 282.54평	330,900,000원 330,900,000원	신건 (0회)
	2025-08-06	2024타경104433	[전] 창원시 의창구 동읍 봉곡리 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 138.85평	53,409,000원 42,727,000원	유찰 (1회)
	2025-08-07	2024타경109094	[전] 창원시 의창구 북면 외산리 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 404.90평	262,648,500원 168,095,000원	유찰 (2회)
	2025-07-08	2024타경109131	[전] 창원시 의창구 동읍 화양리 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 212.96평	56,440,000원 23,118,000원	유찰 (4회)
	2025-07-08	2024타경5420	[전] 창원시 의창구 대산면 일동리 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 891.47평	937,146,000원 383,855,000원	유찰 (4회)
	2025-07-08	2024타경5420	[전] 창원시 의창구 대산면 일동리 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 506.08평	532,014,000원 217,912,000원	유찰 (4회)
	2025-08-07	2024타경104969	[전] 창원시 의창구 대산면 제동리 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 86.52평	73,216,000원 23,991,000원	유찰 (5회)
	2025-08-07	2024타경104785	[전] 창원시 의창구 동읍 용잠리 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 100.13평	129,228,000원 42,345,600원	유찰 (5회)
	2025-07-09	2024타경106941	[전] 창원시 의창구 대산면 제동리 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1.60평	696,800원 182,800원	유찰 (6회)
	2025-07-09	2024타경106941	[전] 창원시 의창구 동읍 월잠리 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 100.73평	56,000,000원 14,680,100원	유찰 (6회)
	2025-08-06	2023타경115443	[전] 창원시 의창구 북면 하천리 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 693.94평	213,342,000원 44,741,000원	유찰 (7회)
	2025-08-06	2023타경115443	[전] 창원시 의창구 북면 하천리 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 272.86평	82,082,000원 17,214,000원	유찰 (7회)
	2025-08-06	2023타경115443	[전] 창원시 의창구 북면 하천리 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 160.93평	56,392,000원 11,826,000원	유찰 (7회)
	2025-07-16	2024타경289	[전] 창원시 의창구 소답동 617 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 162.14평	21,440,000원 4,496,600원	유찰 (7회)
	2025-07-16	2024타경289	[전] 창원시 의창구 소답동 613 [농지취득자격증명] 건물: 2.64평 토지(대지권): 160.02평	21,361,020원 4,479,800원	유찰 (7회)