소 재 지	경기도 김포시 장기동 1956-4
물건용도	근린주택
토지면적	342.00㎡(103.46평)
건물면적	774.68㎡(234.34평)
사건번호	2024타경1885
감정평가액	2,383,606,640원
최저입찰가	(100%) 2,383,606,640원
입 찰 일	2025.07.15(화) 10:00

여의주경매 카페 : https://cafe.naver.com/auctioning01

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	장기동 1956-4	대	342㎡ (103.46평)
건물	초당로61번길 36	1층 근린생활시설	164.58㎡ (49.79평)
	초당로61번길 36	2층 주택	138.16㎡ (41.79평)
	초당로61번길 36	3층 주택	138.16㎡ (41.79평)
	초당로61번길 36	4층 주택	140.12㎡ (42.39평)
제시외건물	초당로61번길 36	주택	193.66 ㎡(58.58평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 경기도 김포시 장기동 소재 "장기역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 지대임.
[교통상황] 본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 지하철역(김포골드선 "장기역")과 노선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 양호함.
[이용상태] 장방형의 토지로서, "주상용" 건부지로 이용중임.
[도로상태] 본건 북동측 및 남서측으로 노폭 약 18m 및 10m 내외의 포장도로가 각각 개설되어 있음.
[토지이용계획] 도시지역, 제1종일반주거지역(2014-11-27), 고도지구(공항고도제한해발 112.86m-371.43m 미만), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 소로1류(폭 10m-12m)(접함), 중로2류(폭 15m-20m)(접함), 가축사육제한구역(모든축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 장애물제한표면구역＜공항시설법＞, 진입표면구역＜공항시설법＞, 절대보호구역(고창초등학교)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 성장관리권역＜수도권정비계획법＞, 택지개발지구(김포신도시택지개발)＜택지개발촉진법＞, 하수처리구역(장기처리분구)＜하수도법＞ [제시외 물건] 없음.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] 임대관계는 미상임.
[건물구조] 철근콘크리트구조 아스팔트싱글지붕 4층 건물로서.
외벽: 석재 붙임 마감 등.
창호: 샷시창임.
[이용상태] 1층: "근린생활시설"로 이용중임.
2-4층: "다가구주택"으로 이용중임.
[설비내역] 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 되어 있으며, 주택부분은 난방시설 등이 되어 있음.
[부합물/종물] "감정평가액의 산출근거 및 결정 의견", "건물개황도" 등 참조.
[공부와의 차이] ①본건의 건축물대장에는 2층 "2가구", 3층 "2가구", 4층 "1가구"로 각각 등재되어 있으나, 현황 2층 "5가구", 3층 "5가구", 4층 "4가구"로 각각 구획되어 이용되고 있음.
②본건 4층의 4가구는 각각 복층구조로 이용되고 있는 것으로 탐문되었으며, 5층 부분은 건축물대장에 등재되어 있지 않은 바, 이를 제시외건물 (ㄱ)으로 평가하였음.
[참고사항] ①임대관계는 미상임.
②본건의 건축물대장은 2015년 9월 18일 다음과 같이 위반건축물(주택과-35370)로 표기되어 있는 바, 경매 진행시 유의하시기 바람.
- 위반내용: 무단대수선 및 증축 - 위반시기: 2015년 8월경 - 시정사항: 원상복구명령

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2015년1월26일	근저당권	480,000,000원
2015년1월26일	지상권
2015년2월5일	근저당권	24,000,000원
2023년8월28일	압류
2023년12월14일	압류
2024년4월11일	임의경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2015년7월20일	근저당권	480,000,000원
2015년7월20일	근저당권	24,000,000원
2015년8월4일	전세권	140,000,000원
2023년8월28일	압류
2023년12월14일	압류
2024년4월11일	임의경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록 2. 건물 - 일반건축물대장에 '위반건축물' 표기됨, 1층은 '근린생활시설'로, 2~4층은 '다가구주택'으로 이용중임. 건축물대장에는 2층 2가구, 3층 2가구, 4층 1가구로 각각 등재되어 있으나 현황은 2층 5가구, 3층 5가구, 4층 4가구로 각각 구 획되어 이용중이고, 4층 4가구는 각각 복층(5층 소재 제시외건물)구조로 이용중으로 탐문됨.(감정평가서 참조)

[부동산 현황조사서 비고란]
1층(상가): 102호,102호,103호 2층: 201호,202호,203호,204호,205호 3층: 301호,302호,303호,304호,305호 4층: 401호,402호,403호,404호 옥탑: 창고로 사용되는 것으로 보임

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 인천지방법원 부천지원()입니다.
입찰일은 2025.07.15입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 2,383,606,640원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 424,568,306원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 4월 11일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 450일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 450일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제1종일반주거지역. 지구단위계획구역. 제1종지구단위계획구역. 지하철. 노선버스 정류장. 철근콘크리트구조.

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사건번호 : 2024타경1885 (인천지방법원 부천지원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	826,499,779원원	562,039,371원원	51%	2.9회회
6개월	949,085,840원원	588,025,638원원	53%	2.5회회
12개월	1,064,630,350원원	690,161,627원원	58%	2.3회회

장기동 근린주택경매 - 경매 권리분석 - 건물 234.3평, 토지 103.5평

여의주경매 카페 : https://cafe.naver.com/auctioning01

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-15	2024타경1885	[근린주택] 김포시 장기동 1956-4 건물: 234.34평 토지(대지권): 103.46평	2,383,606,640원 2,383,606,640원	재진행 (0회)
	2025-07-01	2023타경45086	[근린주택] 김포시 장기동 1949-17 건물: 166.32평 토지(대지권): 80.92평	1,689,349,220원 1,182,544,000원	재진행 (1회)