소 재 지	경상남도 거제시 고현동 463
물건용도	근린주택
토지면적	168.00㎡(50.82평)
건물면적	380.38㎡(115.06평)
사건번호	2024타경27396
감정평가액	785,897,440원
최저입찰가	(41%) 321,903,200원
입 찰 일	2025.05.12(월) 10:00

여의주경매 카페 : https://cafe.naver.com/auctioning01

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	고현동 463	대	168㎡ (50.82평)
건물	동문천로 14-1	1층 근린생활시설	71.5㎡ (21.63평)
	동문천로 14-1	2층 다가구	91.78㎡ (27.76평)
	동문천로 14-1	3층 다가구	91.78㎡ (27.76평)
	동문천로 14-1	4층 다가구	91.78㎡ (27.76평)
	동문천로 14-1	5층 계단실	0㎡
제시외건물	동문천로 14-1	계단실 및 물탱크실	33.54 ㎡(10.15평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 경상남도 거제시 고현동 소재"계룡초등학교"서측 인근에 위치하는 토지로서, 주위는 단독 및 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통임.
[교통상황] 본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통임.
[이용상태] 가장형 평지의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.
[도로상태] 북측 및 서측으로 포장도로와 접함.
[토지이용계획] 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역(2019-08-09)(거제고현중학교)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 상대보호구역(2019-08-09)(계룡초등학교)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 상대보호구역(2019-08-09)(계룡초등학교병설유치원)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역)로부터 300m이내)＜문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률＞.
[제시외 물건] 일련번호 2 건물상에 제시외 건물(계단실 및 물탱크실)이 소재하는바, 자세한 사항은 후첨‘지적 및 건물개황도’와‘사진용지’를 참고하시기 바람.
[공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] 임대관계 : 없 음.
기 타 : 없 음.
[건물구조] 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상5층건으로서,외벽 : 타일붙임 등 마감.
내벽 : 벽지도배, 인테리어 등 마감.
창호 : 샷시창호 등임.
[이용상태] 1층:근린생활시설(음식점)로 이용중임.
2-4층:다가구주택으로 이용중임.
5층:계단실 등으로 이용중임.
[설비내역] 제반 급배수 및 위생설비, 난방시설 등이 되어 있음.
[부합물/종물] 자세한 사항은 후첨‘지적 및 건물개황도’와‘사진용지’를 참고하시기 바람.
[공부와의 차이] - 일련번호 2 건물 1층은 공부상 근린생활시설(사무소)로 등재되어 있으나 현황 근린생활시설(음식점)으로 이용중임.
- 일련번호 2 건물 5층은 공부상 면적이 0㎡(계단실)으로 등재되어 있으나 현황 33.54㎡(계단실 등)으로 이용중임.
[참고사항] 1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2013년6월5일	근저당권	420,000,000원
2024년7월19일	임의경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2013년10월21일	근저당권	420,000,000원
2020년7월15일	임차권설정	102,680,000원
2020년11월19일	임차권설정	40,000,000원
2024년3월8일	임차권설정	45,000,000원
2024년7월19일	임의경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 일괄 매각. - 제시외 건물(감정서상 ‘㉠’) 매각포함. - 목록[2] 건축물대장상 1층 ‘근린생활시설(사무실)’이나 현황 ‘근린생활시설(음식점)’으로 이용중임. - 목록[2] 5층은 공부상 면적이 “0㎡(계단실)”으로 등재되어 있으나, 현황 ”33.54㎡(계단실 등)“으로 이용 중이며 제시외 건물 (감정서상 ‘㉠’)로 평가하여 매각.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 통영지원(☎ 055)640-8503)입니다.
입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 스탠다드차타드은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 4회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 7월 19일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 352일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 352일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : . 제2종일반주거지역. 철근콘크리트조.

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사건번호 : 2024타경27396 (창원지방법원 통영지원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	1,116,882,467원원	434,302,340원원	38%	5회회
6개월	852,932,949원원	375,559,253원원	46%	4.1회회
12개월	817,189,590원원	358,209,238원원	45%	4.1회회

거제 근린주택경매 - 낙찰 전략은? (건물 115.1평, 토지 50.8평)

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인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-14	2024타경4539	[근린주택] 거제시 고현동 1069-12 건물: 313.90평 토지(대지권): 223.55평	2,069,984,140원 2,069,984,140원	신건 (0회)
	2025-07-07	2024타경1325	[근린주택] 거제시 고현동 961-117 건물: 75.27평 토지(대지권): 90.90평	1,427,907,400원 1,142,325,920원	유찰 (1회)
	2025-07-21	2024타경3758	[근린주택] 거제시 장목면 관포리 630 건물: 252.76평 토지(대지권): 361.19평	1,532,108,480원 980,549,420원	유찰 (2회)
	2025-07-07	2024타경4638	[근린주택] 거제시 아주동 1675-13 건물: 155.46평 토지(대지권): 94.71평	1,070,127,000원 684,881,280원	유찰 (2회)
	2025-07-07	2024타경2618	[근린주택] 거제시 옥포동 872-1 건물: 185.60평 토지(대지권): 100.49평	1,246,882,760원 798,004,960원	유찰 (2회)
	2025-07-28	2023타경25850	[근린주택]경상남도 거제시 고현동 205-3 건물: 105.73평 토지(대지권): 54.75평	847,378,000원 433,857,530원	유찰 (3회)
	2025-07-07	2024타경28740	[근린주택] 거제시 고현동 204-4 건물: 233.44평 토지(대지권): 105.88평	1,934,561,380원 792,396,000원	유찰 (4회)
	2025-07-14	2024타경3796	[근린주택]경상남도 거제시 상동동 977 건물: 522.74평 토지(대지권): 198.74평	3,126,228,980원 1,280,503,000원	재진행 (4회)
	2025-07-14	2023타경29203	[근린주택] 거제시 수월동 1121-7 건물: 204.44평 토지(대지권): 634.95평	4,371,645,970원 1,146,000,890원	유찰 (6회)
	2025-07-28	2024타경841	[근린주택] 거제시 옥포동 547-13 건물: 254.88평 토지(대지권): 77.41평	1,519,661,100원 398,370,000원	재진행 (6회)