이번 경매는 화성시 정남면 고지리의 다가구주택 물건이며, 감정가의 49% 수준에 입찰 가능합니다.

다가구주택 낙찰 전략 요약 ♣ 화성시 다가구주택 경매 전문가가 설명드려요 (건물 113.9평, 토지 164.0평)

"GO GREAT GYEONGGI / 변화의 중심 기회의 경기"

소 재 지	경기도 화성시 정남면 고지리 166-68
물건용도	다가구주택
토지면적	542.00㎡(163.96평)
건물면적	376.66㎡(113.94평)
사건번호	2024타경54333
감정평가액	820,355,800원
최저입찰가	(49%) 401,974,000원
입 찰 일	2026.01.07(수) 10:00

출처 : 여의주경매법인 http://wonsns.com

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	고지리 166-68	대	542㎡ (163.96평)
건물	고지3길 27-22	1층 다가구	91.92㎡ (27.81평)
	고지3길 27-22	2층 다가구	96.72㎡ (29.26평)
	고지3길 27-22	3층 다가구	106.92㎡ (32.34평)
	고지3길 27-22	지1층 주택	55㎡ (16.64평)
제시외건물	고지3길 27-22	보일러실	0.45 ㎡(0.14평) 포함
	고지3길 27-22	보일러실	0.45 ㎡(0.14평) 포함
	고지3길 27-22	주택	7.50 ㎡(2.27평) 포함
	고지3길 27-22	주택	7.50 ㎡(2.27평) 포함
	고지3길 27-22	주택	5.10 ㎡(1.54평) 포함
	고지3길 27-22	주택	5.10 ㎡(1.54평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 경기도 화성시 정남면 고지리 소재 "정남119안전센터" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 임야지대 내 농지, 단독주택 및 공장용지 등이 연이어 집합해 있는 시가지지역으로서 주위환경은 보통시 됨.
[교통상황] 본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하나 배차간격 및 운행횟수 등 고려시 대중교통이용편의도는 다소 불편시 됨.
[이용상태] 본건은 완경사 지대 내 자체 지반 평탄한 사다리형의 토지로서, 현장조사일 현재 "주거용" 건부지로 이용 중임.
[도로상태] 본건은 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.
[토지이용계획] 보전관리지역, 가축사육제한구역(2018-01-16)(일부제한 모든축종 제한지역), 토석채취제한지역, 성장관리권역, 토지거래 계약에 관한 허가구역(지정기간:23.11.20-
28.11.19)임.
[제시외 물건] 없 음.
[공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] 임대차관계는 미상임.
[건물구조] 본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물으로서,(사용승인일: 2017.09.29)
외벽: 드라이비트 마감 등,창호: 새시 창호 마감 등임.
[이용상태] 본건은 현장조상일 현재 단독주택[다가구(4가구)주택]으로 이용 중이며, 구체적인 이용상태는 별첨 "내부구조도"를 참고하시기 바람.
[설비내역] 기본 위생설비, 급배수설비, 공동현관 출입통제 시스템, CCTV, LPG 가스에 의한 난방설비, 주차장 등이 구비되어 있음.
[부합물/종물] 별첨 "건물개황도"와 같이 제시외물건(㉠-㉥)이 소재함.
[공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] 임대차관계는 미상임.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2017년10월26일	근저당권	533,000,000원
2019년10월16일	근저당권	525,000,000원
2024년2월2일	임의경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2017년10월26일	근저당권	533,000,000원
2019년10월16일	근저당권	525,000,000원
2024년2월2일	임의경매
2024년5월13일	임차권설정	10,000,000원

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 일괄매각. 제시외 건물 포함 - 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임

[부동산 현황조사서 비고란]
외부에서 볼때는 3층 건물로 6세대가 거주할 것으로 추정되었으나, 내부에 들어가보니

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 수원지방법원()입니다.
입찰일은 2026.01.07입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 KB국민은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 2월 2일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 705일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 705일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2017.10.26.근저당 설정

※ 물건 키워드 : . 보전관리지역. 버스정류장. 주차장. 철근콘크리트조. 슬래브지붕.

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사건번호 : 2024타경54333 (수원지방법원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	779,608,663원원	423,178,096원원	60%	2.5회회
6개월	584,953,664원원	315,017,476원원	55%	2.5회회
12개월	509,398,387원원	298,307,220원원	64%	2.2회회

다가구주택 낙찰 전략 요약 ♣ 화성시 다가구주택 경매 전문가가 설명드려요 (건물 113.9평, 토지 164.0평)

출처 : 여의주경매법인 http://wonsns.com

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-01-30	2024타경101352	[다가구] 화성시 향남읍 상신리 1272-5 건물: 106.36평 토지(대지권): 73.84평	1,021,131,880원 500,354,000원	유찰 (2회)
	2026-01-26	2024타경8088	[다가구] 화성시 남양읍 남양리 2013-15 건물: 134.22평 토지(대지권): 86.76평	1,257,984,700원 880,589,000원	유찰 (1회)
	2026-01-07	2024타경54333	[다가구] 화성시 정남면 고지리 166-68 건물: 113.94평 토지(대지권): 163.96평	820,355,800원 401,974,000원	재진행 (2회)