소 재 지	전라남도 보성군 회천면 영천리 9-7
물건용도	전
토지면적	3,289.70㎡(995.13평)
건물면적
사건번호	2024타경563
감정평가액	88,821,899원
최저입찰가	(29%) 25,466,880원
입 찰 일	2025.07.14(월) 10:00

여의주경매 카페 : https://cafe.naver.com/auctioning01

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	영천리 9-7	전	3289.70㎡ (995.13평) 9252분의 3593 지분 전부

[위치/주위환경] 본건은 전라남도 보성군 회천면 영천리 소재 "보성차밭전망대" 북측 인근(기호1), 남동측인근 (기호 2-5)에 위치하며, 부근은 농경지, 자연림이 주를 이루고 노선변으로 간헐적으로근린생활시설이 혼재하는 산간농경지대임.
[교통상황] 공히 간선도로(국도18호선) 인근에 입지하여 일반적인 교통상황은 무난한편임.
[이용상태] 공히 급경사지대내 부정형의 급경사지로서, 농경지(녹차밭) 및 자연림(기호 1)-3)), 자연림(기호 4), 농경지(녹차밭)(기호5)임.
[도로상태] 기호 1) : 지적도상 본건 북동측으로 소폭의 임도와 접하나 현황 맹지임.
기호 2) : 본건 남서측으로 국도 18호선과 접함.
기호 3) : 본건 남동측으로 국도 18호선과 접함.
기호 4) : 본건 서측으로 국도18호선의 법면과 접하나 현황 이를 통한 출입은 곤란함.
기호 5) : 본건 북측 및 동측으로 국도18호선과 접함.
[토지이용계획] 기호 1) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1500m_닭,오리,개,메추리))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000m_돼지))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(500m_그밖의가축))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(700m_젖소))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(전축종))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 준보전산지＜산지관리법＞, 영농여건불리농지임.
기호 2) :계획관리지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1500m_닭,오리,개,메추리))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000m_돼지))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(500m_그밖의가축))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(700m_젖소))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(전축종))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 접도구역＜도로법＞임.
기호 3) :계획관리지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1500m_닭,오리,개,메추리))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000m_돼지))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(400m_소_허가대상))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(500m_그밖의가축))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(700m_젖소))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(전축종))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 접도구역＜도로법＞임.
기호 4) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(전축종))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 접도구역＜도로법＞임.
기호 5) :계획관리지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1500m_닭,오리,개,메추리))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000m_돼지))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(400m_소_허가대상))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(500m_그밖의가축))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(700m_젖소))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(전축종))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 접도구역＜도로법＞, 준보전산지＜산지관리법＞임.
[제시외 물건] 본건 지상에는 별첨"건물개황도" 및 "사진용지"에 도시한 바와 같이 다음의 제시외 물건이 소재하고 있음.
＜제시외 건물＞* 기호 ㄱ) : 판넬조 판넬지붕 단층, 창고, 8.7㎡ (기호 2) 지상 소재)
＜제시외 수목＞* 기호 1)-3), 5) : 녹차나무＜기 타＞꿀벌사육 설비 (기호 2) 지상 소재)
[공부와의 차이] --
[참고사항] 본건 기호 1)-3), 5) 토지 지상 소재 차나무와 관련하여 탐문조사결과 보성군에서 관광객들을 위한 무료체험제공을 위해 임대차계약을 통해 직접 관리하고 있는 것으로 확인(보성군 차원예유통과 차산업팀, 061-850-5623)되었으니 업무취급시 참고하시기 바람.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
	소유권
2020년9월8일	근저당권	480,000,000원
2021년1월7일	근저당권	48,000,000원
2023년5월3일	압류
2023년5월3일	압류
2023년5월3일	압류
2024년2월5일	임의경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1.지분 매각, 수목 포함 2.농지취득자격증명 제출요(불법형질변경 등으로 농지취득자격증명을 미발급 미제출하여 매각불허가될 경우 매수신청보증금은 몰취함) 3.특별매각조건 있음(공유자의 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 공유자는 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수청구권을 행사할 수 없음)

[부동산 현황조사서 비고란]
본건1.2.3.4.5.; 보성군 회천면 영천리에 소재하고 있는 토지임. 부정형 토지로 봇재휴게소 남동측 야산에 소재하고 있는 물건으로 녹차밭으로 사용하고 있슴.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 광주지방법원 순천지원()입니다.
입찰일은 2025.07.14입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 5회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

이 사건번호로 4개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 4번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 2월 5일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 521일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 521일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : . 계획관리지역. 보전산지. 간선도로. 판넬지붕.

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사건번호 : 2024타경563 (광주지방법원 순천지원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	106,555,265원원	66,697,000원원	63%	3.7회회
6개월	75,729,917원원	44,184,545원원	60%	3.3회회
12개월	67,620,424원원	37,248,263원원	55%	3.3회회

전남 보성군 회천면 영천리 전 경매 (최저입찰가: 2547만원)

여의주경매 카페 : https://cafe.naver.com/auctioning01

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-14	2024타경4930	[전] 보성군 벌교읍 장양리 384 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 467.97평	26,299,000원 26,299,000원	신건 (0회)
	2025-07-28	2024타경4244	[전] 보성군 벌교읍 전동리 486-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,187.01평	199,244,000원 139,471,000원	유찰 (1회)
	2025-08-18	2024타경4275	[전] 보성군 미력면 화방리 1406-4 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 569.91평	28,260,000원 15,826,000원	유찰 (2회)
	2025-08-18	2024타경4275	[전] 보성군 미력면 화방리 1406-3 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 444.98평	22,065,000원 12,357,000원	유찰 (2회)
	2025-08-18	2024타경4275	[전] 보성군 미력면 화방리 1406-2 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 480.07평	23,805,000원 13,331,000원	유찰 (2회)
	2025-08-18	2024타경4275	[전] 보성군 미력면 화방리 1406-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 350.90평	17,400,000원 9,744,000원	유찰 (2회)
	2025-07-21	2024타경58203	[전] 보성군 회천면 서당리 691 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 181.62평	9,006,000원 5,043,000원	유찰 (2회)
	2025-08-11	2024타경59893	[전] 보성군 벌교읍 추동리 390 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 26.02평	1,548,000원 694,000원	유찰 (3회)
	2025-08-04	2024타경58296	[전] 보성군 회천면 화죽리 773-6 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 251.98평	18,326,000원 8,210,000원	유찰 (3회)
	2025-07-14	2024타경2101	[전] 보성군 벌교읍 마동리 1305 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 424.11평	40,658,000원 14,572,000원	유찰 (4회)
	2025-07-14	2024타경563	[전] 보성군 회천면 영천리 9-7 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 995.13평	88,821,899원 25,466,880원	유찰 (5회)
	2025-07-14	2024타경563	[전] 보성군 회천면 영천리 9-2 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 3,374.39평	274,413,000원 78,679,680원	유찰 (5회)
	2025-07-14	2024타경563	[전] 보성군 회천면 영천리 9-1 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 12,177.14평	962,811,000원 276,056,960원	유찰 (5회)
	2025-07-14	2024타경563	[전] 보성군 회천면 영천리 8-1 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,595.99평	104,092,000원 29,845,120원	유찰 (5회)
	2025-08-11	2024타경53901	[전] 보성군 벌교읍 옥전리 22-4 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 914.50평	38,971,850원 8,939,000원	유찰 (6회)

광주지방법원 순천지원의 2024타경563 사건, 8882만원짜리 전 경매물건입니다.

전남 보성군 회천면 영천리 전 경매 (최저입찰가: 2547만원)