소 재 지	충청북도 음성군 삼성면 대정리 175
물건용도	토지(묘지)
토지면적	1,193.33㎡(360.98평)
건물면적
사건번호	2023타경35141
감정평가액	83,566,420원
최저입찰가	(51%) 42,786,000원
입 찰 일	2025.04.14(월) 10:00

에이스옥션 : http://m.aceauction.kr/view/1360104

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	대정리 175	전	403.33㎡ (122.01평) 3분의 1 지분 전부
	대정리 178	묘지	522.33㎡ (158.00평) 3분의 1 지분 전부
	대정리 179	묘지	267.67㎡ (80.97평) 3분의 1 지분 전부

[위치/주위환경] 본건은 충청북도 음성군 삼성면 덕정리 소재 ‘삼성초등학교’ 북동측 및 남동측 근거리에 산재하여 위치하며, 주위는 농촌마을, 농경지, 임야, 공장 등이 혼재하는 농경지대임.
[교통상황] 기호 (5,6,7) 토지는 차량 접근 가능하나, 기호 (1,2,3,4,8,9,10,11) 토지는 불가하며, 대중교통 사정은 대채로 보통시되는 지역임.
[이용상태] - 기호 (1) 토지 : 부정형 평지 토지로 답으로 이용 중임.
- 기호 (2) 토지 : 사다리형의 완경사 토지로 전 및 자연림으로 이용 중임.
- 기호 (3) 토지 : 부정형 평지 토지로 전으로 이용 중임.
- 기호 (4) 토지 : 부정형 평지 토지로 전으로 이용 중임.
- 기호 (5) 토지 : 부정형 평지 토지로 도로로 이용 중임.
- 기호 (6) 토지 : 부정형 완경사 토지로 자연림으로 이용 중임.
- 기호 (7) 토지 : 부정형 평지 토지로 주거용 건부지로 이용 중임.
- 기호 (8) 토지 : 부정형 완경사 토지로 전으로 이용 중임.
- 기호 (9) 토지 : 부정형 평지 토지로 전으로 이용 중임.
- 기호 (10,11) 토지 : 부정형 완경사 토지로 묘지로 이용 중임.
[도로상태] - 기호 (5,6) 토지 : 북서측으로 포장된 소로와 접함.
- 기호 (7) 토지 : 북서측으로 포장된 세로와 접합.
- 기호 (1,2,3,4,8,9,10,11) 토지 : 맹지임.
[토지이용계획] - 기호 (5,6) 토지 : 북서측으로 포장된 소로와 접함.
- 기호 (7) 토지 : 북서측으로 포장된 세로와 접합.
- 기호 (1,2,3,4,8,9,10,11) 토지 : 맹지임.
[제시외 물건] - 기호 (1,4,8,9,10,11) 토지 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 배출시설설치제한지역＜물환경보전법＞.
- 기호 (2) 토지 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 제한보호구역(지원)(지원/헬기:2km)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 준보전산지＜산지관리법＞.
- 기호 (3) 토지 : 생산관리지역, 배출시설설치제한지역＜물환경보전법＞.
- 기호 (5) 토지 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 도로구역(군도08호선)＜도로법＞, 배출시설설치제한지역＜물환경보전법＞.
- 기호 (6) 토지 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 배출시설설치제한지역＜물환경보전법＞, 준보전산지＜산지관리법＞.
- 기호 (7) 토지 : 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(일부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 배출시설설치제한지역＜물환경보전법＞.
[공부와의 차이] 기호 (2) 토지는 지목 "임야"이나, 현황은 "전 및 일부 임야"임.
[참고사항] 1) 임대 관계는 미상임.
2) 기호 (2) 지상에는 분묘 4기가, 기호 (10,11) 지상에는 납골묘 1기가 소재하고 있음.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
	소유권
	소유권
2023년12월14일	근저당권	267,000,000원
2023년12월20일	강제경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
-일괄매각. 지분매각임, 공유자우선매수신고 1회로 제한 있음 -목록9 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수) -목록10,11 지상 소유자 미상의 납골묘 소재(분묘기지권 성립 여부 불명) -맹지임

[부동산 현황조사서 비고란]
가. 목적물 1번은 경계가 불분명함. 나. 목적물 2번에 소유자 미상의 분묘 수기 소재함. 다. 목적물 3번에 소유자 미상의 제시외 철파이프조 비닐하우스 소재하며 현황상 휴경지 상태임. 라. 목적물 5번은 일부 법면임. 마. 목적물 5번,6번에 철파이프조 스레트지붕 정자 제시외 건물 소재함. 바. 목적물 7번에 제3자(지계순) 소유의 흙벽돌조 기타지붕 단층주택, 철파이프조 스레트지붕 창고 제시외 건물 소재함. 사. 목적물 10번,11번에 분묘 및 향나무 수주 소재함.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 청주지방법원 충주지원(☎ 043-841-9122)입니다.
입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 우리은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 4회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

이 사건번호로 7개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 7번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 12월 19일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 562일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 562일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : . 생산관리지역. 계획관리지역. 보전산지.

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사건번호 : 2023타경35141 (청주지방법원 충주지원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	395368111원	151547668원	40	4.9회
6개월	316197883원	150750734원	46	4.3회
12개월	254184745원	132134004원	51	3.8회