소 재 지	경상남도 창원시 마산합포구 진전면 장자골길 32-21
물건용도	주택
토지면적	354.00㎡(107.09평)
건물면적	6.66㎡(2.01평)
사건번호	2023타경103556
감정평가액	46,583,690원
최저입찰가	(64%) 29,814,000원
입 찰 일	2024.12.12(목) 10:00

여의주경매 카페 : https://cafe.naver.com/auctioning01

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	이명리 971	대	354㎡ (107.09평) 19분의 2 지분 전부
건물	장자골길 32-21	단층 주택	4.18㎡ (1.26평) 19분의 2 지분 전부
건물	장자골길 32-21	단층 창고	1.74㎡ (0.53평) 19분의 2 지분 전부
제시외건물	장자골길 32-21	창고 등	0.74 ㎡(0.22평) 포함

[위치/주위환경] 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 이명리 소재 정달마을 내에 위치하며, 주위는 농경지, 주택 등으로 형성되어 있음.
[교통상황] 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 지역내 대중교통 등의 교통상황은 보통시 됨.
[이용상태] 평지내 부정형의 토지로, 단독주택 건부지로 이용중임.
[도로상태] 본건 남측으로 폭 약 5미터 내외의 도로가 소재함.
[토지이용계획] 계획관리지역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞ [제시외 물건] 감정평가의견 및 지적개황도를 참조하시기 바람.
[공부와의 차이] -.
[참고사항] 1)임대관계: 미상임.
2)기타: -.
[건물구조] 기호 2-1: 목조 시멘트기와지붕 단층 건물임.
기호 2-3: 목조 스레이트지붕 단층 건물임.
[이용상태] 기호 2-1: 주택으로 이용중임.
기호 2-3: 창고로 이용중임.
[설비내역] -
[부합물/종물] 감정평가의견 및 지적개황도, 건물개황도를 참조하시기 바람.
[공부와의 차이] - 본건 건물 중 기호 2-1 목조 시멘트기와지붕 단층 주택 39.67㎡은 의뢰면적 및 공부상면적과 실측면적이 상이하여 실측면적 약55㎡으로 면적사정하여 감정평가하였음.
- 본건 건물 중 기호 2-2 목조 시멘트기와지붕 단층 퇴비사 19.83㎡은 현황 멸실상태인 바, 감정평가에서 제외하였음.
- 본건 건물 중 기호 2-3 목조 스레이트지붕 단층 축사 16.53㎡은 현황 창고로 이용중이며 의뢰면적 및 공부상면적과 실측면적이 상이하여 실측면적 약 32㎡으로 면적사정하여 감정평가하였음.
[참고사항] 1)임대관계: 미상임.
2)기타: - 본건 건물은 이해관계인의 부재 및 폐문으로 인하여 내부조사가 불가능하여 탐문조사 및 외부관찰 등을 종합적으로 고려하여 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 경매 입찰전 내부 이용상황 및 관리상태 등을 재확인하시기바람.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
	소유권
	소유권
	소유권
	소유권
	소유권
	소유권
	소유권
	소유권
2020년5월13일	압류
2021년12월13일	압류
2022년9월6일	가압류	33,615,315원
2023년6월29일	강제경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
	소유권
	소유권
	소유권
	소유권
	소유권
	소유권
	소유권
	소유권
2020년8월3일	가압류	26,789,464원
2022년9월6일	가압류	33,615,315원
2023년6월29일	강제경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각. 지분매각(공유자우선매수권 행사는 1회에 한함). 목록1. 지상 소재 타인 건물로 조사되는 감정평가서상 제시외 건물(ㄴ~ㅋ)은 매각 대상아니며(법정지상권 성립여부는 불분명), 감정평가액은 이를 감안한 금액임. 지상에 식재 된 정원수 등은 토지에 포함하여 평가함. 목록2. 제시외 건물(ㄱ) 매각 포함. 목조 시멘트기와지붕 단층 주택 39.67㎡는 공부상면적과 실측면적이 상이하여 실측면적 약55㎡로 감정평가함. 목조 시멘트기와지붕 단층 퇴비사 19.83㎡는 현황 멸실 상태로 감정평가에서 제외. 목조 스레이트지붕 단층 축사 16.53㎡는 현황 창고로 이용중이며 공부상면적과 실측면적이 상이하여 실측면적 약32㎡로 감정 평가함.

[부동산 현황조사서 비고란]
본건1.현황 건부지 및 일부 나대지 상태로 위 지상에 본건2의 제시건물 및 일부 종물 부합물, 또한 소유관계가 확인되지 않은 다수의 제시외건물(도로명주소:장자골길 32-12, 32-17, 32-27, 32-32)들이 소재하며 이 또한 대부분 거주자가 없는 것으로 탐문됨. *본건 토지의 정확한 현황 및 지적경계를 확인하기 위해서는 지적경계 측량이 필요할 것으로 사료됨. *건축물대장상 매각지분 공유자 김서현의 도로명주소는 진전면 장자골길 32-12로 표기되어 있으므로 참조바람.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 마산지원(☎ 055-240-9344)입니다.
입찰일은 2024.12.12입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 6월 29일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 741일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 741일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 목록1. 2020.05.13. 압류 목록2. 2020.08.03. 가압 류

※ 물건 키워드 : . 계획관리지역. 차량의 접근이 가능. 기와지붕.

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사건번호 : 2023타경103556 (창원지방법원 마산지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	271,205,712원원	163,881,650원원	60%	2.8회회
6개월	261,892,543원원	153,825,179원원	58%	3회회
12개월	214,469,127원원	122,370,276원원	60%	2.9회회

경남 창원시 마산합포구 진전면 주택 경매 물건 / 2023타경103556

여의주경매 카페 : https://cafe.naver.com/auctioning01

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-24	2024타경2582	[주택] 창원시 마산합포구 대창동 146 건물: 8.32평 토지(대지권): 11.22평	36,679,060원 29,343,000원	유찰 (1회)
	2025-07-24	2024타경2278	[주택] 창원시 마산합포구 완월동 98-3 건물: 20.43평 토지(대지권): 38.12평	99,143,360원 79,315,000원	유찰 (1회)
	2025-07-17	2024타경1237	[주택] 창원시 마산합포구 진동면 요장리 건물: 89.26평 토지(대지권): 381.45평	822,255,500원 657,804,000원	유찰 (1회)
	2025-07-31	2024타경101137	[주택] 창원시 마산합포구 진전면 여양리 [농지취득자격증명] 건물: 13.80평 토지(대지권): 78.95평	36,997,720원 36,997,720원	재진행 (0회)
	2025-07-31	2024타경2339	[주택] 창원시 마산합포구 성호동 50-28 건물: 52.38평 토지(대지권): 52.94평	264,665,860원 169,386,000원	유찰 (2회)
	2025-07-31	2024타경869	[주택] 창원시 마산합포구 진전면 시락리 [농지취득자격증명] 건물: 70.24평 토지(대지권): 1,409.95평	897,646,490원 574,494,000원	유찰 (2회)
	2025-07-24	2024타경103300	[주택] 창원시 마산합포구 월남동2가 15-3 건물: 2.00평 토지(대지권): 3.52평	17,786,500원 11,383,000원	유찰 (2회)
	2025-07-24	2024타경101953	[주택] 창원시 마산합포구 상남동 154-14 건물: 18.54평 토지(대지권): 28.13평	94,194,400원 60,285,000원	유찰 (2회)
	2025-07-17	2024타경616	[주택] 창원시 마산합포구 완월동 114-27 건물: 6.98평 토지(대지권): 7.73평	26,560,460원 26,560,460원	재진행 (0회)
	2025-07-31	2024타경103874	[주택] 창원시 마산합포구 대창동 243 건물: 17.71평 토지(대지권): 36.42평	123,419,000원 63,190,000원	유찰 (3회)
	2025-07-31	2024타경103539	[주택] 창원시 마산합포구 중앙동1가 7-4 건물: 31.11평 토지(대지권): 21.99평	113,907,840원 58,321,000원	유찰 (3회)
	2025-07-03	2024타경100424	[주택] 창원시 마산합포구 완월북4길 43-1 건물: 20.61평 토지(대지권): 43.86평	121,843,700원 62,384,000원	유찰 (4회)
	2025-07-31	2024타경1015	[주택] 창원시 마산합포구 서성동 84-229 건물: 12.47평 토지(대지권): 11.27평	40,890,870원 10,719,000원	유찰 (6회)
	2024-12-12	2023타경103556	[주택]경상남도 창원시 마산합포구 진전면 이명리 971 [법정지상권] 건물: 2.01평 토지(대지권): 107.09평	46,583,690원 29,814,000원	유찰 (3회)
	2025-07-24	2023타경102652	[주택]경상남도 창원시 마산합포구 진동면 태봉리 158 건물: 4.33평 토지(대지권): 14.86평	21,733,190원 4,558,000원	유찰 (7회)

3회 유찰로 최저입찰가가 크게 떨어진 경남 창원시 마산합포구의 주택 경매건입니다.

경남 창원시 마산합포구 진전면 주택 경매 물건 / 2023타경103556