감정 76억 7251만원 → 최저 37억 5953만원! 제주 서귀포시 남원읍 하례리 과수원 경매를 소개합니다.

[2023타경30104] 제주 서귀포 남원읍 과수원경매 ※ 3회 유찰 / 토지 18,355.7평

"청정 건강 도시"

소 재 지	제주특별자치도 서귀포시 남원읍 하례리 1809
물건용도	과수원
토지면적	60,680.00㎡(18,355.70평)
건물면적
사건번호	2023타경30104
감정평가액	7,672,513,500원
최저입찰가	(49%) 3,759,531,000원
입 찰 일	2026.04.07(화) 10:00

출처 : 여의주경매 http://auctioning.co.kr

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	하례리 1809	과수원	26160㎡ (7,913.40평)
	하례리 1809-2	과수원	19432㎡ (5,878.18평)
	하례리 1809-3	과수원	734㎡ (222.04평)
	하례리 1851	과수원	4830㎡ (1,461.08평)
	하례리 1852	과수원	5901㎡ (1,785.05평)
	하례리 1854	과수원	2952㎡ (892.98평)
	하례리 1860-2	과수원	671㎡ (202.98평)

[위치/주위환경] 본건은 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 하례리 소재 "국립원예특작과학원 감귤연구소" 북서측 근거리에 위치하며 주위는 농지 등이 주를 이루며 일부 주택 등이 소재하는 지역으로서 제반 입지여건은 보통임.
[교통상황] 본건 및 본건 인근까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등 소재하여 전반적인 교통여건은 보통임.
[이용상태] 기호(1) : 부정형으로서 평지 및 완경사지이며 전 등으로 이용중임.
기호(2) : 부정형으로서 평지 및 완경사지이며 과수원 등으로 이용중임.
기호(3) : 부정형으로서 완경사지이며 과수원 등으로 이용중임.
기호(4) : 부정형으로서 완경사지이며 잡목 등 자생중임.
기호(5) : 부정형으로서 평지 및 완경사지이며 과수원 등으로서 일부 잡목 등 자생중임.
기호(6) : 사다리형으로서 평지 및 완경사지이며 과수원 등으로 이용중임.
기호(7) : 부정형으로서 완경사지 및 평지이며 전 등으로서 일부 잡목 등 자생중임.
기호(8) : 사다리형으로서 대체로 평탄하며 과수원 등으로 이용중임.
[도로상태] 기호(1) : 지적상 맹지로서 기호(3)을 통해 서측 세로로 진출입함.
기호(2,3,5,6,8) : 서측으로 세로에 접함.
기호(4) : 동측으로 세로에 접함.
기호(7) : 지적상 맹지임.
[토지이용계획] 기호(1) : 계획관리지역, 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(2023.10.20.고시(1000m 이내 일부제한)), 가축사육제한구역(2023.10.20.고시(전부제한)), 역사문화환경보존지역(한라산 천연 보호구역), 공장설립제한지역(2016-11-28), 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전1등급(저촉), 지하수자원보전4등급(저촉).
기호(2) : 계획관리지역, 중로3류(폭 12m-15m)(저촉), 가축사육제한구역(2023.10.20.고시(1000m 이내 일부제한)), 가축사육제한구역(2023.10.20.고시(전부제한)), 역사문화환경보존지역(한라산 천연 보호구역), 공장설립제한지역(2016-11-28), 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전1등급(저촉), 지하수자원보전4등급(저촉).
기호(3) : 계획관리지역, 중로3류(폭 12m-15m), 가축사육제한구역(2023.10.20.고시(전부제한)), 역사문화환경보존지역(한라산 천연 보호구역), 공장설립제한지역(2016-11-28), 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급.
기호(4) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023.10.20.고시(전부제한)), 역사문화환경보존지역(한라산 천연 보호구역), 공장설립제한지역(2016-11-28), 경관보전지구3등급(저촉), 경관보전지구4등급(저촉), 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉).
기호(5) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023.10.20.고시(1000m 이내 일부제한)), 가축사육제한구역(2023.10.20.고시(전부제한)), 역사문화환경보존지역(한라산 천연 보호구역), 공장설립제한지역(2016-11-28), 경관보전지구4등급, 생태계보전지구2등급(저촉), 생태계보전지구3등급(저촉), 생태계보전지구5등급(저촉) 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉).
기호(6) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023.10.20.고시(1000m 이내 일부제한)), 가축사육제한구역(2023.10.20.고시(전부제한)), 역사문화환경보존지역(한라산 천연 보호구역), 공장설립제한지역(2016-11-28), 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급.
기호(7) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023.10.20.고시(1000m 이내 일부제한)), 역사문화환경보존지역(한라산 천연 보호구역), 공장설립제한지역(2016-11-28), 경관보전지구4등급, 생태계보전지구2등급(저촉), 생태계보전지구3등급(저촉), 생태계보전지구5등급(저촉), 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉).
기호(8) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023.10.20.고시(전부제한)), 역사문화환경보존지역(한라산 천연 보호구역), 공장설립제한지역(2016-11-28), 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급.
[제시외 물건] 감정평가명세표 및 지적개황도 등 참조하시기 바람.
[공부와의 차이] 기호(1) : 공부상 지목은 과수원이나 현황은 전 등으로 이용중임.
기호(4) : 공부상 지목은 과수원이나 현황은 잡목 등 자생중임.
기호(7) : 공부상 지목은 과수원이나 현황은 전 및 일부 잡목 등 자생중임.
[참고사항] 1) 임대관계는 미상임.
2) 본건 토지상에는 소유권 미상의 수목(감귤나무 등)이 소재하는바, 규격, 식재상황, 관리상태, 표준적인 재식주수 등을 고려하여 수목을 토지에 포함하여 평가하였음. 수목을 제외한 토지평가액을 감정평가명세표에 별도로 기재하였는바, 경매 진행시 참고하시기 바람.
3) 본건 기호(1,2,5,6) 토지상에는 소유권 미상의 제시외건물이 소재하는바, 면적을 개략적으로 실측하고, 구조, 사용자재, 시공정도 및 관리상태 등을 종합적으로 참작하여 별도 평가하여 감정평가명세표에 기재하였는바, 경매 진행시 소유권 확인 및 일괄 경매 여부를 판단하시기 바람.
4) 본건 토지의 평가는 평가목적 등을 고려하여 제시외건물에 구애됨이 없이 토지를 평가하였음. 5) 제시외건물 기호(ㄱ,ㄴ,ㄷ,ㄹ,ㅂ,ㅅ,ㅇ)은 구조, 이용상황 등을 고려할 때 토지에 미치는 영향이 미미할 것으로 판단되는바, 해당 제시외건물이 경매 대상에서 제외될 경우의 토지 평가금액은 변동이 없음. 제시외건물 기호(ㅁ)이 경매 대상에서 제외되어 기호(6) 토지가 소유권 행사를 제한받는 경우의 토지 평가액은 감정평가명세표상에 별도로 기재하였는바, 경매 진행시 참고하시기 바람.
6) 제시외건물 기호(ㅁ)은 일반건축물대장상 등재되어 있으나, 등기사항전부증명서상 미등기 상태로서 평가시 구조, 이용상황, 면적 등은 일반건축물대장을 기준하였음.
7) 본건 기호(2) 토지상에는 분묘2기가 소재하며, 기호(6) 토지상에는 분묘1기가 소재함. 기호(2,6) 토지의 평가는 평가목적 등을 고려하여 분묘 소재에 따른 소유권 행사 등의 제한을 고려하지 않고 토지를 평가하였음. 토지상의 분묘로 인하여 당해 토지가 소유권 행사를 제한받는 경우의 토지 평가액은 감정평가명세표상에 별도로 기재하였는바, 경매 진행시 참고하시기 바람.
8) 본건 토지의 평가시 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전지구 저촉 등급과 역사문화환경보존지역(한라산 천연 보호구역) 저촉 구역 등을 고려하여 평가하였음.
9) 본건 기호(2)는 일부가 도시계획시설 도로에 저촉하나 저촉 정도가 미미하여 이에 구애됨이 없이 토지를 평가하였으며, 기호(3) 토지는 도시계획시설 도로 저촉에 따른 공법상 제한을 고려하여 평가하였음.
10) 기호(1,7) 토지는 후첨 사진용지와 같이 출입이 금지된 상태로서 관계인 등이 부재하여 접근이 불가하였는바, 원거리에서 관찰하였으며 지적공부, 평가선례, 위성영상 등을 참조하였음.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2017년1월25일	근저당권	1,200,000,000원
2017년1월25일	지상권
2017년10월25일	근저당권	108,000,000원
2023년11월10일	강제경매
2024년1월30일	임의경매
2024년2월1일	가압류	27,925,390원
2024년2월5일	가압류	56,579,118원

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항없음

설정된 것으로 보는 지상권

- 매각에서 제외되는 제시외 건물이 소재하며, 이로 인한 법정지상권 성립 여부는 불분명 - 지상소재 분묘를 위한 분묘기지권 성립 여부는 불분명

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 일괄매각. 지상 소재 수목 포함 - 농지취득자격증명 필요함(이 사건 토지 취득시 농지취득자격증명을 제출하여야 하며 최고가매수신고 후 매각결정기일까지 제출하지 아니한 경우에는 매수보증금을 반환하지 아니함) [아울러 농지법 개정으로 농지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격증명 발급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내에 발급하도록 되어 있으므로 입찰 전에 미리 해당 행정관서에 농지취득자격증명의 신청도 가능함을 알려드립니다] - 매각에서 제외되는 제시외 건물: 파이프조 비닐하우스 약 363㎡(목록 1), 파이프조 비닐하우스 약 55㎡(목록 1), 파이프조 비 닐하우스 약 2530㎡(목록 2, 6), 파이프조 비닐하우스 약 4450㎡(목록 5, 6), 경량철구조 팬널지붕 농산물창고 50.2㎡(목록 6), 콘크리트조 수조 약 4㎡(목록 6), 메쉬철망 판넬지붕 약 7㎡(목록 6), 판넬조 판넬지붕 화장실 약 2.4㎡(목록 6) - 목록 6의 최저매각가격은 제시외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격임 - 목록 2 지상에 분묘 2기, 목록 6 지상에 분묘 1기 소재함 - 목록 1, 7: 맹지임

[부동산 현황조사서 비고란]
- 소재지1.(하례리 1809) 과수원(극히 일부 밀감목이 식재되어 있으며, 대부분 경작지로 이용중임) 소재지1. 지상에 제시외 건물 ㄱ.파이프조 차광막지붕 단층 창고 ㄴ.파이프조 비닐지붕 및 차광막지붕 단층 창고(하례2리마을회 소유) 건립되어 있음 - 소재지2.(하례리 1809-2) 과수원(지상에 밀감목이 식재되어 있으며, 공부상 표시없는 묘 2기가 있음) - 소재지3.(하례리 1809-3) 과수원(지상에 밀감목이 식재되어 있음) - 소재지4.(하례리 1848) 제시목록상 과수원이나 실제 잡목이 밀식되어 임야화되어 있음 - 소재지5.(하례리 1851) 과수원(지상에 밀감목이 식재되어 있음) 소재지5.지상에 건축물대장상 블록조 슬레이트지붕 단층 창고시설(46.28평방미터)이 등재되어 있으나 존재하지 않는 건물임. - 소재지6.(하례리 1852) 과수원(지상에 밀감목이 식재되어 있으며, 공부상 표시없는 묘 1기가 있음) 소재지6.지상에 제시외 건물(건축물대장상 박화진 소유) ㄷ.경량철골조 패널지붕 단층 농산물창고 건립되어 있음 * 소재지2,5,6. 일부 지상에 파이프조 비닐하우스가 시설되어 있음. - 소재지7.(하례리 1854) 과수원(과수목은 없으며, 경작지로 이용중임) - 소재지8.(하례리 1860-2) 과수원(지상에 밀감목이 식재되어 있음) 소재지8.지상에 건축물대장상 블록조 슬레이트지붕 단층 창고시설(26.45평방미터)이 등재되어 있으나 존재하지 않는 건물임. * 소재지 2,3,5,6. 토지는 지적 경계 구분없이 일단의 형태임.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 제주지방법원(☎ 064-729-2168)입니다.
입찰일은 2026.04.07입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

중복경매 사건입니다.
경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(87,851,318원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(2024타경1479(중복),2024타경1486(중복))이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 11월 10일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 845일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 845일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 목록 1: 2017. 1. 25. 근저당권 목록 2, 3, 5~8: 2015. 6. 29. 근저당권

※ 물건 키워드 : . 계획관리지역. 버스정류장. 차량접근이 가능.

사건번호 : 2023타경30104 (제주지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	958,112,493원원	399,559,550원원	51%	2.8회회
6개월	1,023,512,746원원	519,274,366원원	48%	2.9회회
12개월	756,571,071원원	391,969,470원원	48%	3회회

[2023타경30104] 제주 서귀포 남원읍 과수원경매 ※ 3회 유찰 / 토지 18,355.7평

출처 : 여의주경매 http://auctioning.co.kr