2회 유찰로 최저입찰가가 크게 떨어진 서울시 서대문구 연희동 151-27의 상가주택 경매건입니다.

서대문구 연희동 20억 4787만원 상가주택 경매로 7억 3723만원 싸게 사는 방법?

"아름다운 변화! 열린 구정! 행복도시 서대문"

소 재 지	서울특별시 서대문구 연희동 151-27
물건용도	상가주택
토지면적	182.00㎡(55.06평)
건물면적	574.28㎡(173.72평)
사건번호	2023타경3946
감정평가액	2,047,870,100원
최저입찰가	(64%) 1,310,637,000원
입 찰 일	2026.01.06(화) 10:00

출처 : 여의주경매 http://auctioning.co.kr

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	연희동 151-27	대	182㎡ (55.06평)
건물	가좌로 16-30	1층 근린생활시설	93.7㎡ (28.34평)
	가좌로 16-30	2층 근린생활시설	93.7㎡ (28.34평)
	가좌로 16-30	3층 근린생활시설	64.54㎡ (19.52평)
	가좌로 16-30	4층 주택	59.14㎡ (17.89평)
	가좌로 16-30	5층 주택	52.67㎡ (15.93평)
	가좌로 16-30	지1층 근린생활시설	132.03㎡ (39.94평)
제시외건물	가좌로 16-30	주택	29.2 ㎡(8.83평) 포함
	가좌로 16-30	주택	8.2 ㎡(2.48평) 포함
	가좌로 16-30	주택	5.5 ㎡(1.66평) 포함
	가좌로 16-30	주택	16 ㎡(4.84평) 포함
	가좌로 16-30	주택	8.2 ㎡(2.48평) 포함
	가좌로 16-30	주택	4.1 ㎡(1.24평) 포함
	가좌로 16-30	주택	7.3 ㎡(2.21평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 서대문구 연희동 소재 "서대문구청" 남서측 인근에 위치하며, 주위는단독주택 및 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.
[교통상황] 본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통편의도는 보통임.
[이용상태] 인접필지 대비 완경사인 사다리형의 토지로서 근린생활시설 및 단독주택(다가구주택) 건부지로 이용중임.
[도로상태] 본건 북서측으로 노폭 약 4M 내외의 도로에 접하며, 본건 남측으로 도보통행이 가능한 노폭약 4M 내외의 계단식 도로에 접함.
[토지이용계획] 제2종일반주거지역(12층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역(최종확인관할교육청)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)＜군사기지 및 군사시설보호법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞,(한강)폐기물매립시설 설치제한지역＜한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률＞ 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변중점경관관리구역), 건축선.
[제시외 물건] -
[공부와의 차이] -
[참고사항] 임대관계는 미상임.
[건물구조] 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건으로서,외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 및 정크판넬 마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감.
창호 : 샤시창호 등 임.
[이용상태] 제2종근린생활시설(사무소) 및 단독주택(다가구주택)으로 이용중임.
(후면 "건물개황도" 참조)
[설비내역] 기본적인 위생 및 급,배수시설, 개별난방설비 등 갖추었음.
[부합물/종물] 후면 "지적 및 건물개황도" 참조.
[공부와의 차이] 본건 건물 1층 및 2층은 공부상 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있으나, 외부관찰및 인근주민 탐문결과 주택으로 이용중인 것으로 판단되는 바, 경매진행시 재확인 요함.
[참고사항] 임대관계는 미상임.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2018년7월24일	근저당권	793,000,000원
2018년10월22일	근저당권	75,840,000원
2023년9월19일	가압류	17,357,500원
2023년11월24일	가압류	20,195,479원
2024년1월2일	강제경매
2024년1월15일	압류
2024년2월23일	임의경매
2024년3월11일	가압류	47,552,924원
2024년4월11일	압류
2024년4월11일	강제경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2019년2월27일	근저당권	793,000,000원
2019년2월27일	근저당권	75,840,000원
2023년7월10일	임차권설정	130,000,000원
2023년9월19일	가압류	17,357,500원
2023년11월24일	가압류	20,195,479원
2024년1월2일	강제경매
2024년1월15일	압류
2024년1월17일	임차권설정	150,000,000원
2024년2월23일	임의경매
2024년2월29일	압류
2024년3월11일	가압류	47,552,924원
2024년4월11일	강제경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각, 제시외 건물 포함, 일반건축물대장상 위반건축물 기재되어 있음

[부동산 현황조사서 비고란]
- 목록 1. 토지의 대부분은 목록 2. 건물의 부지로 보이나, 정확한 면적이나 인접토지와의 경계 등은 측량 등 별도의 확인이 필요함 - 목록2. 근린생활시설 및 단독주택[1층(101, 102, 103), 2층(201, 202, 203), 3층(301, 302, 303), 4층(401, 402, 403), 5층(501, 502)은 각 구분되어 있음]

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울서부지방법원(☎ 3271-1321)입니다.
입찰일은 2026.01.06입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

중복경매 사건입니다.
경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(136,379,234원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(중복 2024타경579,2024타경1015,)이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 1월 2일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 702일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 702일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : (토지) 2018. 7. 24. 근저당권 설정 (건물) 2019. 2. 27. 근저당권

※ 물건 키워드 : . 제2종일반주거지역. 버스정류장. 철근콘크리트구조. 개별난방.

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사건번호 : 2023타경3946 (서울서부지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	0원원	0원원	0%	0회회
6개월	4,553,841,430원원	2,874,990,000원원	63%	3회회
12개월	3,797,081,923원원	2,658,330,000원원	69%	2.7회회

서대문구 연희동 20억 4787만원 상가주택 경매로 7억 3723만원 싸게 사는 방법?

출처 : 여의주경매 http://auctioning.co.kr

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-01-06	2024타경2520	[근린주택] 서대문구 북가좌동 293-11 건물: 102.97평 토지(대지권): 41.41평	1,611,526,850원 1,289,221,000원	유찰 (1회)
	2025-12-09	2024타경62508	[근린주택] 서대문구 창천동 13-13 [임차권등기] 건물: 181.67평 토지(대지권): 66.10평	7,940,137,500원 6,352,110,000원	유찰 (1회)
	2025-12-09	2024타경59311	[근린주택] 서대문구 홍은동 401-27 건물: 115.26평 토지(대지권): 47.10평	1,633,526,400원 836,366,000원	유찰 (3회)
	2026-01-06	2023타경3946	[근린주택] 서대문구 연희동 151-27 건물: 173.72평 토지(대지권): 55.06평	2,047,870,100원 1,310,637,000원	유찰 (2회)
	2025-12-09	2023타경58144	[근린주택] 서대문구 연희동 170-59 건물: 97.85평 토지(대지권): 46.89평	1,484,149,940원 949,856,000원	유찰 (2회)