소 재 지	경기도 의왕시 왕곡동 산92-10
물건용도	토지(임야)
토지면적	25,169.00㎡(7,613.62평)
건물면적
사건번호	2023타경1945
감정평가액	1,837,337,000원
최저입찰가	(33%) 602,059,000원
입 찰 일	2025.02.04(화) 10:00

여의주경매 카페 : https://cafe.naver.com/auctioning01

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	왕곡동 산92-10	임야	25169㎡ (7,613.62평)

[위치/주위환경] 본 건은 경기도 의왕시 왕곡동 소재 "의왕IC" 남측 인근에 소재하며, 주위는 개발제한구역 내 국도주변 야산지대임.
[교통상황] 본 건 토지까지 차량접근은 어려우나, 인근으로 1번국도(경수대로)가 소재하여 제반 교통 상황은 보통임.
[이용상태] 본 건 공히 부정형 토지로서, 인접토지와 지적경계 없이 자연림으로 이용 중임.
[도로상태] 본 건 기호(1) 일부는 인접토지를 통해 도보로 접근이 가능하나, 기호(2-5)는 현황 맹지임.
[토지이용계획] - 기호(1)
도시지역, 자연녹지지역, 수도공급설비(2017-11-29)(도수시설)(저촉), 가축사육제한구역(2022-09-05)(일부제한지역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 개발제한구역＜개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법＞, 대기관리권역＜대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법＞, 대기환경규제지역＜대기환경보전법＞, 교통기타용도지역지구미분류＜도로법＞, 도시교통정비지역＜도시교통정비촉진법＞, 과밀억제지역＜산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률＞, 공익용산지＜산지관리법＞, 보전산지＜산지관리법＞, 생활소음진동관리지역＜소음진동관리법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞, 배수구역(고천배수구역)＜하수도법＞, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역＜한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률＞, 중점경관관리구역 임.
- 기호(2)
도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2022-09-05)(일부제한지역)＜가축분뇨의 관리 및이용에 관한 법률＞, 개발제한구역＜개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법＞, 대기관리권역＜대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법＞, 대기환경규제지역＜대기환경보전법＞, 교통기타용도지역지구미분류＜도로법＞, 도시교통정비지역＜도시교통정비촉진법＞, 과밀억제지역＜산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률＞, 공익용산지＜산지관리법＞, 보전산지＜산지관리법＞, 생활소음진동관리지역＜소음진동관리법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞, 배수구역(고천배수구역)＜하수도법＞, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역＜한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률＞ 임.
- 기호(3)
도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2022-09-05)(일부제한지역)＜가축분뇨의 관리 및이용에 관한 법률＞, 개발제한구역＜개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법＞, 대기관리권역＜대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법＞, 대기환경규제지역＜대기환경보전법＞, 교통기타용도지역지구미분류＜도로법＞, 도시교통정비지역＜도시교통정비촉진법＞, 과밀억제지역＜산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률＞, 공익용산지＜산지관리법＞, 보전산지＜산지관리법＞, 생활소음진동관리지역＜소음진동관리법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞, 배수구역(고천배수구역)＜하수도법＞, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역＜한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률＞ 임.
- 기호(4)
도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2022-09-05)(일부제한지역)＜가축분뇨의 관리 및이용에 관한 법률＞, 개발제한구역＜개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법＞, 대기관리권역＜대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법＞, 대기환경규제지역＜대기환경보전법＞, 교통기타용도지역지구미분류＜도로법＞, 도시교통정비지역＜도시교통정비촉진법＞, 과밀억제지역＜산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률＞, 공익용산지＜산지관리법＞, 보전산지＜산지관리법＞, 생활소음진동관리지역＜소음진동관리법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞, 배수구역(고천배수구역)＜하수도법＞ 임.
- 기호(5)
도시지역, 자연녹지지역, 수도공급설비(2017-11-29)(도수시설)(저촉), 가축사육제한구역(2022-09-05)(일부제한지역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 개발제한구역＜개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법＞, 대기관리권역＜대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법＞, 대기환경규제지역＜대기환경보전법＞, 교통기타용도지역지구미분류＜도로법＞, 도시교통정비지역＜도시교통정비촉진법＞, 과밀억제지역＜산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률＞, 공익용산지＜산지관리법＞, 보전산지＜산지관리법＞, 생활소음진동관리지역＜소음진동관리법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞, 배수구역(고천배수구역)＜하수도법＞, 중점경관관리구역 임.
[제시외 물건] - 본 건 기호(1) 토지 상에 제시외건물 기호㉠이 소재함.
- 본 건 기호(2), (5) 토지 상에 철탑(후첨"지적도"를 참조)이 소재하고 있음.
[공부와의 차이] 해당사항 없음.
[참고사항] 해당사항 없음.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2016년2월4일	근저당권	700,000,000원
2018년8월16일	근저당권	70,000,000원
2021년4월22일	근저당권	112,000,000원
2023년9월11일	임의경매
2023년11월24일	압류
2024년4월16일	압류

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 국토 주변 자연림으로 통행로 등이 부재하여 도보 접근이 곤란하나(맹지), 인접 토지와의 경계선 일부에 탐방로가 있음(감정 평가서 및 현황조사서 참조). 2. 분묘 소재 및 분묘기지권 성립 여부는 필요시 별도 확인 요하며, 임지와 입목을 일괄 평가함(감정평가서 참조).

[부동산 현황조사서 비고란]
1.카카오내비게이션을 활용하여 목록1. 부동산 부근에 도착 후 스마트폰의 네이버지도와 카카오맵의 현재위치기능을 사용하여 목록1. 부동산의 개략적인 위치를 확인함. 이 건 부동산들은 경수대로의 북수원 나들목 부근에 소재하는 임야이며 목록 4.와 목록 5. 부동산은 지지대 비각 뒤편 야산에 소재하는 부동산임. 2.현장방문하였으나 점유(소유) 관련인을 만나지 못하여 상세점유관계 미상. 3. 이 건 부동산은 임야로서 각 부동산은 서로 인접하고 있는바. 목록 1.은 목록 2.와 목록 5. 부동산을 접하고 있으며 목록 2.는 목록 3.과 접하고 있고 목록 5.는 목록 4. 부동산과 접하고 있는데 인접부동산 및 그외 인접하고 있는 다른 부동산과의 정확한 경계, 위치, 면적 등을 확인하기 위해서는 별도의 측량 감정이 필요함. 4 이 건 부동산은 5필지의 임야로서 각 지상에는 수종미상의 잡목이 우거진 자연림 상태이고 부동산 내부에는 등산로 등 통로가 없어서 조사하는데에 한계가 있음. 다만 목록 4. 부동산은 인접 토지와의 경계선 일부에는 탐방로가 있음. 5. 위 부동산의 형태는 대부분 경사지로 이루어져 있으며 목록 1. 부동산이 가장 큰 부동산이며 나머지 부동산은 주위를 둘러싼 형태임. 전체적인 형태는 불규칙한 형태이고 육안으로는 분묘를 확인할 수 없었으나, 정확한 분묘 존재 여부는 별도의 확인이 필요함. 6. 목록 1. 부동산 내부(지적편집도 (1)의 위치)에는 별도의 부동산(`왕곡동 557-2`로 추정됨)이 있는데 그곳에는 음식점이 있고 이 건 부동산 중 일부가 진입로로 이용중인 것으로 보임 7. 목록 1. 부동산 중 지적편집도 (2) 및 (3)의 사이의 토지에는 농지로 이용되는 토지가 있는데 이러한 토지는 육안으로 보기에는 모두 이 건 부동산 외부의 토지로 판단되었음.(지목이 `답`인 수개의 필지로 이루어져 있는 것으로 보임) 8. 별첨 위성지도에는 목록 2. (왕곡동 산92-8) 및 목록 4.(왕곡동 산92-11)에 철탑이 설치되어 있는 것이 나타나는바,현황조사시에 육안으로 이를 발견할 수 없었지만 추후 한국전력공사 전력관리처에 전화로 문의한 바(031-230-8707), 해당 부동산에 철탑이 설치되어 있다는 답변을 들었으며 실제 설치여부는 별도의 확인이 필요함.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 수원지방법원 안양지원(☎ 031) 8086-1281)입니다.
입찰일은 2025.02.04입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:40 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 6회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

이 사건번호로 4개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 4번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 9월 11일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 671일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 671일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : . 관리지역. 녹지지역. 자연녹지지역. 개발제한구역. 보전산지.

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사건번호 : 2023타경1945 (수원지방법원 안양지원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	454,396,500원원	95,994,000원원	28%	7회회
6개월	350,632,333원원	83,999,333원원	33%	6회회
12개월	274,294,200원원	92,359,600원원	44%	4.6회회

의왕시 왕곡동 18억 3734만원 7,613.6평 ρ 토지(임야) 경매로 12억 3528만원 싸게 사는 방법?

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인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-08-12	2019타경37	[임야] 의왕시 학의동 산115 [분묘기지권] 토지(대지권): 5,445.90평	701,809,200원 561,447,000원	유찰 (1회)
	2025-02-04	2023타경1945	[임야] 의왕시 왕곡동 산92-10 [분묘기지권] 토지(대지권): 7,613.62평	1,837,337,000원 602,059,000원	유찰 (6회)