진주 평거동의 다가구주택 경매가 진행 중입니다. 감정가 대비 3회 유찰되어 3억 5173만원까지 떨어졌습니다.

2023타경4867 경매사건 분석 ☆ 평거동 다가구주택 (건물 163.7평, 토지 61.1평)

소 재 지	경상남도 진주시 평거동 164-21
물건용도	다가구주택
토지면적	202.00㎡(61.11평)
건물면적	541.18㎡(163.71평)
사건번호	2023타경4867
감정평가액	785,109,020원
최저입찰가	(45%) 351,729,000원
입 찰 일	2026.01.19(월) 10:00

출처 : 에이스옥션 http://aceauction.kr

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	평거동 164-21	대	202㎡ (61.11평)
건물	평거동 164-21	1층 계단실	11.72㎡ (3.55평)
	평거동 164-21	2층 다가구	151.32㎡ (45.77평)
	평거동 164-21	3층 다가구	148.36㎡ (44.88평)
	평거동 164-21	4층 다가구	143.66㎡ (43.46평)
제시외건물	평거동 164-21	창고 등	10 ㎡(3.03평) 포함
	평거동 164-21	화장실	0.9 ㎡(0.27평) 포함
	평거동 164-21	가추	6.6 ㎡(2.00평) 포함
	평거동 164-21	주택	10.8 ㎡(3.27평) 포함
	평거동 164-21	주택	27 ㎡(8.17평) 포함
	평거동 164-21	가추 창고 및 보일러실 등	15.3 ㎡(4.63평) 포함
	평거동 164-21	계단실	11.72 ㎡(3.55평) 포함
	평거동 164-21	물탱크실	3.8 ㎡(1.15평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 경상남도 진주시 평거동 소재 "평거동 행정복지센터" 북서측 인근에 위치하고, 주위는 근린생활시설, 공동주택, 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성된 기존 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.
[교통상황] 지역 내 일반적 교통사정은 보통시됨.
[이용상태] 완경사지대 내 사다리형에 가까운 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.
[도로상태] 북서측 및 남서측으로 왕복 2차선의 포장도로가 각각 소재함.
[토지이용계획] 제2종일반주거지역, 자연경관지구, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(평거)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(평거2-55)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 주거환경개선지구＜도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법＞.
[제시외 물건] 별지 "건물감정평가요항표" 참조.
[공부와의 차이] --
[참고사항] 1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : "감정평가액의 산출근거 및 결정의견"상 "기타 참고사항"란 참조.
[건물구조] 기호(2) 철근콘크리트구조 평스라브 및 판넬지붕 4층건으로서,외벽 : 페인팅, 외장석재 마감 등내벽 : 벽지, 타일 마감 등창호 : 샷시창호 등.
기호(ㄱ) 기존 벽체이용 및 판넬조 슬래브지붕 단층.
기호(ㄴ) 기존 벽체이용 및 판넬조 슬래브지붕 단층.
기호(ㄷ) 기존 벽체이용 및 경량철골조 판넬지붕 단층.
기호(ㄹ) 경량철골조 판넬지붕 단층.
기호(ㅁ) 경량철골조 판넬지붕 기호(2) 옥상 소재.
기호(ㅂ) 기존 벽체이용 및 경량철골조 판넬지붕 기호(2) 옥상 소재.
기호(ㅅ) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 기호(2) 옥상 소재.
기호(ㅇ) 판넬조 판넬지붕 기호(ㅅ) 지붕 소재.
[이용상태] 기호(2) : 1층 - 계단실 2-4층 - 단독주택(다가구주택).
기호(ㄱ): 창고 등.
기호(ㄴ): 화장실.
기호(ㄷ): 가추.
기호(ㄹ,ㅁ): 공히 주택.
기호(ㅂ): 가추, 창고 및 보일러실 등.
기호(ㅅ): 계단실.
기호(ㅇ): 물탱크실.
[설비내역] 기호(2) 위생 및 급·배수설비, 난방설비 등 되어 있음.
[부합물/종물] 별지‘사진용지’와 같이 종물 및 부합물 성격의 제시외건물 기호(ㄱ,ㄴ,ㄷ,ㅂ,ㅅ,ㅇ)(창고 등, 화장실, 가추, 창고 및 보일러실 등, 계단실, 물탱크실)과 동일인 소유로 탐문조사되는 제시외건물 기호(ㄹ,ㅁ)(주택)이 소재하며, 실측사정하여 평가하였으니, 제시외건물의 소유관계 및 일괄 경매 여부를 재확인하시기 바람.
[공부와의 차이] 기호(2) 3,4층의 귀 제시목록상 면적 및 지붕은‘면적: 3층(148.36㎡), 4층(143.66㎡), 지붕: 평스라브지붕’이나, 발코니 부분을 포함한 실측면적은‘3,4층: 공히 151.32㎡’이고, 지붕은‘평스라브 및 판넬지붕’으로서, 평가목적 등을 고려하여 실측사정 면적으로 평가하였으며, 기호(2)의 2-4층은 층별 가치를 달리하나, 일괄 평균가격으로 사정평가하였으니, 경매 진행시 참고하시기 바람.
[참고사항] 1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : "감정평가액의 산출근거 및 결정의견"상 "기타 참고사항"란 참조.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2022년4월25일	근저당권	572,000,000원
2023년9월4일	임의경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2022년4월25일	근저당권	572,000,000원
2023년9월4일	임의경매
2023년11월9일	임차권설정	65,000,000원
2023년12월22일	임차권설정	68,000,000원
2024년3월13일	압류

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 일괄매각. - 제시외 건물(감정서상 ㄱ~ㅇ) 매각 포함. - 목록[2] 철근콘크리트구조 평스라브 및 판넬지붕 건물로 3,4층의 실측면적은 151.32㎡(발코니부분 포함). - 임차인 대항력 주의요망.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 진주지원(☎ 055-760-3252)입니다.
입찰일은 2026.01.19입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 9월 4일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 825일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 825일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2022.04.25.[근저당권] 설정

※ 물건 키워드 : . 제2종일반주거지역. 지구단위계획구역. 판넬지붕. 철근콘크리트구조. 슬래브지붕. 평스라브지붕. 스라브지붕. 철골조.

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사건번호 : 2023타경4867 (창원지방법원 진주지원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	938,630,440원원	423,223,333원원	44%	4.7회회
6개월	1,132,043,562원원	602,221,867원원	53%	3.8회회
12개월	1,198,814,229원원	562,325,597원원	48%	4.2회회

2023타경4867 경매사건 분석 ☆ 평거동 다가구주택 (건물 163.7평, 토지 61.1평)

출처 : 에이스옥션 http://aceauction.kr

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-08	2024타경5430	[다가구] 진주시 신안동 430-13 건물: 174.11평 토지(대지권): 71.09평	854,844,800원 854,844,800원	신건 (0회)
	2026-01-12	2024타경39877	[다가구] 진주시 상평동 269-57 [임차권등기] 건물: 243.96평 토지(대지권): 102.70평	1,491,019,380원 1,192,816,000원	유찰 (1회)
	2026-01-05	2024타경4031	[다가구] 진주시 봉곡동 8-21 건물: 167.97평 토지(대지권): 67.76평	1,067,965,400원 683,498,000원	유찰 (2회)
	2026-01-05	2024타경37154	[다가구] 진주시 신안동 435-1 [임차권등기] 건물: 87.05평 토지(대지권): 52.33평	470,049,160원 240,665,000원	유찰 (3회)
	2025-12-08	2024타경35189	[다가구] 진주시 평거동 400-21 건물: 95.21평 토지(대지권): 55.36평	705,088,800원 361,006,000원	유찰 (3회)
	2025-12-08	2024타경34827	[다가구]경상남도 진주시 상대동 309-62 건물: 123.80평 토지(대지권): 83.49평	605,327,940원 309,928,000원	유찰 (3회)
	2025-11-24	2024타경3724	[다가구] 진주시 호탄동 642-8 건물: 117.22평 토지(대지권): 65.61평	689,854,980원 353,206,000원	유찰 (4회)
	2026-01-19	2023타경4867	[다가구] 진주시 평거동 164-21 건물: 163.71평 토지(대지권): 61.11평	785,109,020원 351,729,000원	유찰 (3회)