감정 3억 9072만원 → 최저 3218만원! 인천시 미추홀구 학익동 264-4 근린상가 경매를 소개합니다.

인천시 1층 근린상가 경매! (1층 8.5평)

"골목골목까지 행복한 미추홀구"

소 재 지	인천광역시 미추홀구 학익동 264-4 1층106호
물건용도	근린상가
토지면적
건물면적	28.12㎡(8.51평)
사건번호	2021타경8585
감정평가액	390,720,000원
최저입찰가	(8%) 32,178,000원
입 찰 일	2025.04.21(월) 10:00

출처 : 여의주경매TV http://busyman.co.kr

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
건물	학익동 264-4	1 철골철근콘크리트구조	28.12㎡ (8.51평) 2분의1 지분전부

[위치/주위환경] 본 건은 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 "학익종합시장" 북측 인근에 위치하며 주변은 노변을 따라 근린생활시설이 주를 이루는 노선 상가지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.
[교통상황] 본 건 까지의 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.
[건물구조] 철골철근콘크리트조 철골철근콘크리트 경사지붕 12층 건물 내 제1층 제105호외 32개호로서,외벽 : 석재 붙임 등 마감.
바닥 : 데코타일 등 마감.
내벽 : 모르타르위페인팅 및 벽지 등 마감.
창호 : 시스템 창호임.
[이용상태] 인천광역시 미추홀구 진정서 회신 내용(건축개요)상 근린생활시설 및 업무시설임.
[설비내역] 기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등이 있으나 조사시점 현재 공사 중단된 상태임.
[토지형상/이용상태] 대체로 11필지 일단의 가로장방형의 토지로서 공부상 근린생활시설 및 업무시설 부지로 등재되어 있임.
[도로상태] 본 건 서측의 "한나루로"를 통하여 인근지역과의 연계가 가능함.
[토지이용계획] 공히 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(학익시장지구[도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)]), 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞임.
[공부와의 차이] 본 건은 기준시점 현재 사용승인 전 구분건물로서 현장조사시 공사가 중단된 상태임.
[참고사항] - 본 건 현장조사시에 후첨 "사진용지"와 같이 "유치권 행사중"이라는 부착물이 설치되어 있는 바 경매진행시 참고하시기 바람.
- 임대관계는 미상임.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
	소유권
2015년7월27일	가처분
2015년8월19일	근저당권	800,000,000원
2016년1월14일	가압류	937,493,526원
2016년11월17일	압류
2016년11월23일	압류
2019년2월18일	가압류	107,172,877원
2020년10월28일	가압류	3,660,500,000원
2021년3월10일	가압류	6,615,493,151원
2021년5월24일	강제경매
2022년7월15일	강제경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

갑구 2번 최선순위 가처분등기(2015.7.27. 등기)는 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수됨. 만약 위 가처분의 피보전권리가 실제로 존재하는 것으로 확정되는 경우에는 매수인이 소유권을 상실할 수 있음.

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 건물만 매각[대지권 미등기이며, 최저매각가격은 건물(공용부분 포함)만 평가한 금액임]. 2. 지분매각(공유지분 1/2 주식회사 하나파트너 주식회사 지분전부) 3. 사용승인 전 구분 건물이며, 공사가 중단된 상태임. 4. 본 건 면적 등은 사용승인 후 변경될 수 있음. 5. 현황조사서에 의하면 본건 건물에 '유치권 행사 중'이라는 안내물 설치되어 있으나 그 성립여부는 불분명함

[부동산 현황조사서 비고란]
- 본건 건물은 인천광역시 미추홀구 한나루로 412번길 4(학익동)에 소재한 철골콘크리트 12층 1,2종 근린생활시설 및 업무시설 건물로서 인천지방법원 인근 학익시장과 접하여 있음 - 본건 건물 좌측 1층 출입문 유리, 106호 창문유리, 109호 창문유리, 119호 창문유리에 유치권행사 중이라는 안내문이 각 부착되어있음. - 일부 호실을 제외한 상당수 호실에는 호수 표시가 없었고, 건물전체가 문이 잠겨있고 방치된 상태로 미사용중임.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 인천지방법원(☎ 032-860-1622)입니다.
입찰일은 2025.04.21입니다. 입찰시작 시각은 10:20이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 KB국민은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 8회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

선순위 가처분등기가 설정되어 있는 물건입니다.
말소기준권리보다 앞선 선순위 (처분금지)가처분등기는 낙찰로 말소되지 않아 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그러나, 말소기준권리 이후의 가처분 등기라도 '건물철거 및 토지인도청구' 또는 '소유권이전등기 말소청구'에 의한 가처분 등기인 경우에는 순위와 상관없이 소송결과에 따라 건물이 철거되거나 낙찰자가 소유권을 상실할 수도 있습니다.

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

대지권이 미등기된 물건입니다.
집합건물에는 토지지분에 따라 대지권이 등기되는데, 그 대지권 등기가 없는 경우입니다. 분양대금을 모두 납부하였으나 등기를 미루고 있던 경우와 토지공부 정리가 안 되서 못한 경우는 낙찰자가 대지권등기를 할 수 있습니다. 그런데 대지권이 없는 경우 또는 분양대금 잔금을 내지 않아서 분양회사가 동시이행항변권을 주장하는 경우는 추가 부담이 생길 수 있습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 390,720,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 100,000,000원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2021년 5월 24일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 1674일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 1674일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : . 일반상업지역. 지구단위계획구역. 제1종지구단위계획구역. 버스정류장. 차량접근이 가능. 노선버스정류장. 철근콘크리트조. 철골철근콘크리트조. 경사지붕.

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사건번호 : 2021타경8585 (인천지방법원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	557,561,040원원	355,868,083원원	53%	2.8회회
6개월	489,286,624원원	263,086,850원원	46%	3.3회회
12개월	420,902,954원원	242,782,086원원	53%	2.6회회

인천시 1층 근린상가 경매! (1층 8.5평)

출처 : 여의주경매TV http://busyman.co.kr

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-01-26	2024타경578863	[근린상가]인천광역시 미추홀구 학익동 401-58 시티필드 건물: 7.76평 토지(대지권): 2.98평	194,000,000원 135,800,000원	유찰 (1회)
	2026-01-26	2024타경578863	[근린상가]인천광역시 미추홀구 학익동 401-58 시티필드 건물: 10.42평 토지(대지권): 4.01평	260,000,000원 182,000,000원	유찰 (1회)
	2026-01-26	2024타경16570	[근린상가]인천광역시 미추홀구 학익동 293-37 학익동월드타워 건물: 13.79평 토지(대지권): 6.40평	607,000,000원 424,900,000원	유찰 (1회)
	2026-01-22	2025타경508085	[근린상가] 미추홀구 주안동 286-4 앙상블 건물: 85.16평 토지(대지권): 12.74평	380,000,000원 266,000,000원	유찰 (1회)
	2026-01-20	2024타경12561	[근린상가]인천광역시 미추홀구 도화동 642-4 더젠씨티 건물: 12.07평 토지(대지권): 1.96평	297,000,000원 207,900,000원	유찰 (1회)
	2026-01-20	2024타경12561	[근린상가]인천광역시 미추홀구 도화동 642-4 더젠씨티 건물: 12.07평 토지(대지권): 1.96평	297,000,000원 207,900,000원	유찰 (1회)
	2026-01-20	2024타경12561	[근린상가]인천광역시 미추홀구 도화동 642-4 더젠씨티 건물: 19.08평 토지(대지권): 3.09평	470,000,000원 329,000,000원	유찰 (1회)
	2026-01-30	2024타경581142	[근린상가]인천광역시 미추홀구 도화동 1007 도화서희스타힐스 건물: 9.59평 토지(대지권): 7.79평	254,000,000원 124,460,000원	유찰 (2회)
	2026-01-30	2024타경581142	[근린상가]인천광역시 미추홀구 도화동 1007 도화서희스타힐스 건물: 9.59평 토지(대지권): 7.79평	249,000,000원 122,010,000원	유찰 (2회)
	2026-01-19	2024타경14703	[근린상가]인천광역시 미추홀구 학익동 401-58 시티필드 건물: 9.64평 토지(대지권): 3.70평	159,000,000원 77,910,000원	유찰 (2회)
	2026-01-19	2024타경14703	[근린상가]인천광역시 미추홀구 학익동 401-58 시티필드 건물: 8.09평 토지(대지권): 3.11평	130,000,000원 63,700,000원	유찰 (2회)
	2026-01-19	2024타경14703	[근린상가]인천광역시 미추홀구 학익동 401-58 시티필드 건물: 7.60평 토지(대지권): 2.92평	180,000,000원 88,200,000원	유찰 (2회)
	2026-01-19	2024타경14703	[근린상가]인천광역시 미추홀구 학익동 401-58 시티필드 건물: 7.60평 토지(대지권): 2.92평	177,000,000원 86,730,000원	유찰 (2회)
	2026-01-19	2024타경14703	[근린상가]인천광역시 미추홀구 학익동 401-58 시티필드 건물: 20.08평 토지(대지권): 7.72평	487,000,000원 238,630,000원	유찰 (2회)
	2026-01-19	2024타경14703	[근린상가]인천광역시 미추홀구 학익동 401-58 시티필드 건물: 18.65평 토지(대지권): 7.17평	553,000,000원 270,970,000원	유찰 (2회)