대전지방법원 천안지원의 2023타경111123 사건, 23억 399만원짜리 주택 경매물건입니다.

천안시 주택경매> 충남 11억 7610만원 낮아진 주택 ◆ 2023타경111123

"고품격 문화도시 - 충청남도 천안시"

소 재 지	충청남도 천안시 동남구 신부동 238-17
물건용도	주택
토지면적	2,372.00㎡(717.53평)
건물면적	576.85㎡(174.50평)
사건번호	2023타경111123
감정평가액	2,303,990,400원
최저입찰가	(49%) 1,127,894,000원
입 찰 일	2026.05.13(수) 10:00

출처 : 여의주경매법인 http://m.wonsns.com/a/dv.php?idx=1309241

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	신부동 238-17	대	2166㎡ (655.22평)
토지	신부동 238-18	도로	206㎡ (62.32평)
건물	단대로 119-21	지하1층 주택	146.5㎡ (44.32평)
	단대로 119-21	1층 주택	229.91㎡ (69.55평)
	단대로 119-21	2층 주택	88.94㎡ (26.90평)
제시외건물	단대로 119-21	다용도실 등	107.5 ㎡(32.52평) 포함
제시외건물	단대로 119-21	물탱크실	4 ㎡(1.21평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 충청남도 천안시 동남구 신부동 소재 "단국대학교 천안캠퍼스" 남서측 인근에위치하고, 주변은 대학가 주변지대로서 대학교, 근린생활시설, 주택, 임야 및 저수지등으로 형성되어 있으며, 접근성 및 주변환경 등으로 보아 제반 여건은 보통시됨.
[교통상황] 본건 토지까지 소형차량의 출입이 가능하고, 인근의 간선도로상에 버스정류장이 소재하며,노선버스의 운행여건 등을 고려하면 대중교통이용의 편의도는 보통임.
[이용상태] 기호(1) : 자루형의 완경사지로서 현황 "단독주택부지"로 이용중임.
기호(3) : 세장형의 완경사지로서 현황 "도로"로 이용중임.
[도로상태] 기호(3)토지는 노폭 약 3미터정도의 포장도로로서 남측으로 왕복2차선 간선도로에 연결되어있으며, 기호(1)토지는 기호(3)토지를 진입로로 이용중임.
(별지 "지적개황도 및 사진용지" 참조)
[토지이용계획] 기호(1) :도시지역(천안도시지역), 자연녹지지역, 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역), 상대보호구역(단국대학교천안캠퍼스(상대정화구역)), 절대보호구역(단국대학교천안캠퍼스(상대정화구역)), 중점경관관리구역.
기호(3) :도시지역(천안도시지역), 자연녹지지역, 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역), 절대보호구역(단국대학교천안캠퍼스(상대정화구역)), 중점경관관리구역.
[제시외 물건] - 기호(1)토지상에 견사 2동 및 경비실(유치권 관련) 1동이 소재하며, 해당 건물은 간이한 구조의 임시적 건물로서 이동가능한 물건으로 판단되어 본건 평가에서 제외하였음.
(별지 "사진용지" 참조)
- 본건 토지상에 소재하는 수목(소나무 및 벗나무, 대나무, 단풍나무 등의 정원수) 및 조경시설, 콘크리트 옹벽 등의 토지부합물은 거래관행 등을 고려하여 토지에 포함하여 평가하였음. (별지 "사진용지" 참조)
[공부와의 차이] 특이사항 없음.
[참고사항] 임대관계는 미상임.
본건 기호(1)토지의 입구부분에 "유치권" 표지문이 설치되어 있으니 참고하시기 바랍니다.
(별지 "사진용지" 참조)
[건물구조] 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층으로 (사용승인일:2009.04.30)
외벽 : 샌드스톤 붙임, 드라이비트 등내벽 : 벽지 및 페인팅, 인테리어, 타일 등바닥 : 원목마루 및 대리석, 타일 등창호 : 시스템창호 등 [이용상태] 본건 건물은 "단독주택(지하1층, 지상2층)"으로 이용중임. (별지 "건물개황도" 참조)
[설비내역] 급배수 및 위생설비, 난방설비 등이 되어있음.
[부합물/종물] - 별지 "지적 및 건물개황도, 사진용지"에 표시한 바와 같은 제시외건물 2동이 소재하여 개략적으로 실측하여 평가하였음.
- 본건 건물의 외부에 계단 및 기둥구조물, 데크 등의 부속시설이 소재하며, 해당 물건은 용도 및 건물과의 관계, 거래관행 등을 고려하여 건물에 포함하여 평가하였음.
(별지 "사진용지" 참조)
[공부와의 차이] 본건 건물의 지붕구조은 "(철근)콘크리트 위 기와지붕"임.
[참고사항] 임대관계는 미상임.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2013년8월9일	근저당권	1,056,000,000원
2015년10월19일	근저당권	420,000,000원
2023년10월17일	임의경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2013년8월9일	근저당권	1,056,000,000원
2015년10월19일	근저당권	420,000,000원
2023년10월17일	임의경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

매각에서 제외되는 감정평가서상 제시외 건물㉡에 대한 법정지상권 성립여지 있음.

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 일괄매각. 2. 감정평가서상 제시외 건물㉠ 포함. 3. 감정평가서상 제시외 건물㉡ 매각에서 제외하고 최저매각가격은 이로인해 제한받는 가격임. 4. 매각에서 제외되는 제시외 건물㉡에 대한 법정지상권 성립여지 있음. 5. 토지상에 소재하는 수목 및 조경시설, 콘크리트 옹벽 등의 토지 부합물은 토지에 포함하여 평가함.6. 목록 1. 토지상에 소재하는 견사 2동 및 경비실 1동은 매각에서 제외. 7. 목록 2. 건물의 외부 계단 및 기둥구조물, 데크 등의 부속시설은 건물에 포함하여 평가함. 8. 정확한 경계 및 현황은 측량을 요함. 9. 2023. 11. 7.자 김경주로부터 공사대금 1,150,163,934원에 대하여 유치권신고가 있고, 2009년 초순경부터 점유하고 있다고 주장하나 그 성립여부는 불분명함. 10. 공사대금을 모두 변제받았다는 내용의 유치권배제신청서를 승계인이 2024. 5. 14. 제출함. 11. 유치권자가 2024. 5. 20. 유치권의 성립요건을 모두 갖추었다는 내용의 배제신청에 대한 의견서를 제출함.

[부동산 현황조사서 비고란]
목록1,2번 현황: 공부상과 같으며, 제시외 기타구조물 3개, 조립식 구조물1개, 조립식 구조물 물탱크1개, 연못, 조경수 수십여주가 각 소재함 목록1,2번 사용용도: 주거 목록3번 현황: 공부상과 같음 목록3번 사용용도: 도로

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 대전지방법원 천안지원()입니다.
입찰일은 2026.05.13입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 10월 17일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 902일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 902일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 1, 2: 2013. 8. 9. 근저당 권 설정 3: 2020. 9. 18. 근저당권

※ 물건 키워드 : . 녹지지역. 자연녹지지역. 버스정류장. 간선도로. 철근콘크리트구조. 기와지붕.

사건번호 : 2023타경111123 (대전지방법원 천안지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	233,915,450원원	85,850,000원원	42%	3.5회회
6개월	284,754,133원원	171,920,833원원	61%	2.2회회
12개월	259,986,719원원	150,069,500원원	56%	2.5회회

천안시 주택경매> 충남 11억 7610만원 낮아진 주택 ◆ 2023타경111123

출처 : 여의주경매법인 http://m.wonsns.com/a/dv.php?idx=1309241