소 재 지	인천광역시 미추홀구 주안동 58-18 6층603호
물건용도	오피스텔
토지면적
건물면적	62.08㎡(18.78평)
사건번호	2023타경519799
감정평가액	169,000,000원
최저입찰가	(17%) 28,403,000원
입 찰 일	2025.07.17(목) 10:00

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감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	주안동 58-18	대지권 미등기	㎡
건물	주안동 58-18	6 철근콘크리트구조	62.08㎡ (18.78평)

[위치/주위환경] 본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "석암초등학교" 남측 인근에 위치하며 부근은 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재합니다.
[교통상황] 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.
[건물구조] 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 9층 중 5층 501호 및 6층 601호·602호·603호·604호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등.
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감.
창호: 하이샷시 창호입니다.
[이용상태] 건축허가 내역상 기호1- 기호5는 "오피스텔"이며 공사 중입니다.
[설비내역] 본건은 미사용승인 건물로서 급·배수 배관설비 및 위생설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 도시가스, 난방설비 등 설치(예정 포함) 또는 연결 중으로 건물 내·외 추가적인 마무리 작업이 필요한 상태입니다.
[토지형상/이용상태] 2필 일단의 가장형 토지로서, 공사 중인 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택) 부지입니다.
[도로상태] 남측 및 동측으로 로폭 약 4m 내외의 포장도로와 접합니다.
[토지이용계획] 일반상업지역(2020-06-29), 방화지구(2020-03-30), 상대보호구역(2018-04-18){교육환경 보호에 관한 법률}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}에 해당합니다.
[공부와의 차이] 공사 중인 건물로서, 건축물대장은 부존재합니다.
[참고사항] 임대관계는 미상처리하였습니다.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2023년2월27일	근저당권	350,000,000원
2023년6월7일	임의경매
2023년12월7일	근저당권	1,000,000,000원

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항 없음

설정된 것으로 보는 지상권

해당사항 없음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1.건축법상 사용승인을 받지 않은 건물로서 건축물대장이 부존재하며 건축허가 내역상 오피스텔임. 2.대지권 미등기이며, 대지권 유무는 알 수 없음. 최저매각가격에 대지권가격이 포함됨. 대지권취득과 등기여부는 매수인의 책임과 부담으로 함(대지권 관련 미추홀구로부터 ‘대지권정보부존재’ 회신 있음). 3.미완성상태의 추가공사가 필요하나 중지된 상태이며 그 공정정도를 감안하여 평가하였음. 4.급.배수 배관설비 및 위생설비, 승강기 설비, 소환전 설비, 도시가스, 난방설비 등 설치(예정포함) 또는 연결 중으로 건물 내.외 추가적인 마무리 작업이 필요한 상태임. 5.출입구가 봉쇄되어 있고 ‘유치권행사중 출입금지’ 표시가 부착되어 있음. 6.특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

[부동산 현황조사서 비고란]
- 본건 부동산은 아파트, 다세대주택, 상가 등이 밀집한 지역에 위치해 있고, 인근에 인천석암초등학교가 있음. - 본건 부동산은 외벽공사가 완료된 상태에서 건물 외벽에 `골든빌`이라는 건물 명칭은 표시된 상태에서 내부 공사가 중단된 상태이고, 사방으로 들어가는 출입구를 철판 등으로 가로막아 봉쇄한 상태에서 `유치권 행사중, 출입금지`라는 표시가 부착되어 있어 내부로 들어갈 수 없었으며, 기타 관리사무실이나 이해관계인을 만날 수 없어 본건 부동산이 `대지사용권이 있는지, 그 전유부분 및 공용부분과 분리처분이 가능한 규약이나 공정증서가 있는지` 여부에 대하여 확인하지 못하였음.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 인천지방법원(☎ 032-860-1623)입니다.
입찰일은 2025.07.17입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 5회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

대지권이 미등기된 물건입니다.
집합건물에는 토지지분에 따라 대지권이 등기되는데, 그 대지권 등기가 없는 경우입니다. 분양대금을 모두 납부하였으나 등기를 미루고 있던 경우와 토지공부 정리가 안 되서 못한 경우는 낙찰자가 대지권등기를 할 수 있습니다. 그런데 대지권이 없는 경우 또는 분양대금 잔금을 내지 않아서 분양회사가 동시이행항변권을 주장하는 경우는 추가 부담이 생길 수 있습니다.

이 사건번호로 4개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 4번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 6월 7일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 767일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 767일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : . 일반상업지역. 버스정류장. 철근콘크리트구조.

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사건번호 : 2023타경519799 (인천지방법원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	209,355,357원원	138,336,349원원	66%	2회회
6개월	215,783,333원원	141,130,166원원	66%	1.9회회
12개월	214,234,020원원	142,559,120원원	67%	1.9회회

[추천 경매물건] 인천시 미추홀구 오피스텔, 1억 6900만원 / 2023타경519799

여의주경매TV : http://busyman.co.kr/content/viewdata.php?idx=1304374

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-25	2024타경548343	[오피스텔]인천광역시 미추홀구 도화동 618-3 탑클래시아 [임차권등기] 건물: 25.48평 토지(대지권): 3.45평	274,000,000원 274,000,000원	신건 (0회)
	2025-07-25	2024타경545511	[오피스텔]인천광역시 미추홀구 숭의동 146-30 [임차권등기] 건물: 20.78평 토지(대지권): 2.75평	175,000,000원 175,000,000원	신건 (0회)
	2025-07-25	2024타경544488	[오피스텔]인천광역시 미추홀구 숭의동 342-30 대준블루온 [임차권등기] 건물: 18.66평 토지(대지권): 3.05평	201,000,000원 201,000,000원	신건 (0회)
	2025-07-25	2024타경543676	[오피스텔]인천광역시 미추홀구 용현동 630-7 [임차권등기] 건물: 20.89평 토지(대지권): 2.89평	201,000,000원 201,000,000원	신건 (0회)
	2025-07-25	2024타경540936	[오피스텔]인천광역시 미추홀구 도화동 442-4 연주프라임 [임차권등기] 건물: 20.74평 토지(대지권): 4.15평	197,000,000원 197,000,000원	신건 (0회)
	2025-07-25	2024타경540219	[오피스텔]인천광역시 미추홀구 숭의동 161-36 우성캐슬 [임차권등기] 건물: 18.08평 토지(대지권): 2.82평	193,000,000원 193,000,000원	신건 (0회)
	2025-07-25	2024타경533327	[오피스텔]인천광역시 미추홀구 숭의동 147-51 한림가우디 [임차권등기] 건물: 24.69평 토지(대지권): 3.79평	179,000,000원 179,000,000원	신건 (0회)
	2025-07-25	2024타경530700	[오피스텔]인천광역시 미추홀구 도화동 550-7 세림펠리체 [임차권등기] 건물: 15.24평 토지(대지권): 2.58평	201,000,000원 201,000,000원	신건 (0회)
	2025-07-25	2024타경515633	[오피스텔]인천광역시 미추홀구 주안동 301-1 [임차권등기] 건물: 17.68평 토지(대지권): 4.44평	196,000,000원 196,000,000원	신건 (0회)
	2025-07-25	2024타경510904	[오피스텔]인천광역시 미추홀구 도화동 390-9 하임스토리 [임차권등기] 건물: 21.12평 토지(대지권): 6.52평	185,000,000원 185,000,000원	신건 (0회)
	2025-07-22	2024타경11377	[오피스텔]인천광역시 미추홀구 용현동 659 인천용현엑슬루타워 건물: 41.28평 토지(대지권): 10.93평	304,000,000원 304,000,000원	신건 (0회)
	2025-07-22	2024타경3451	[오피스텔]인천광역시 미추홀구 주안동 25-34 베스티움 건물: 4.06평 토지(대지권): 1.32평	65,000,000원 65,000,000원	신건 (0회)
	2025-07-22	2024타경3451	[오피스텔]인천광역시 미추홀구 주안동 25-34 베스티움 건물: 5.84평 토지(대지권): 1.90평	78,000,000원 78,000,000원	신건 (0회)
	2025-07-22	2024타경3451	[오피스텔]인천광역시 미추홀구 주안동 25-34 베스티움 건물: 5.84평 토지(대지권): 1.90평	78,000,000원 78,000,000원	신건 (0회)
	2025-07-22	2024타경3451	[오피스텔]인천광역시 미추홀구 주안동 25-34 베스티움 건물: 5.84평 토지(대지권): 1.90평	75,000,000원 75,000,000원	신건 (0회)