소 재 지	경상남도 밀양시 하남읍 대사리 65
물건용도	농지
토지면적	8,092.12㎡(2,447.87평)
건물면적	40.00㎡(12.10평)
사건번호	2022타경1997
감정평가액	1,204,069,280원
최저입찰가	(33%) 394,549,000원
입 찰 일	2025.08.04(월) 10:00

여의주지기 : http://www.dcart.co.kr/auction/detail_view_newwin.php?idx=1303577

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	대사리 65	답	1821㎡ (550.85평)
	대사리 65-1	답	1749㎡ (529.07평)
	대사리 205-1	답	4467㎡ (1,351.27평)
	대사리 205-6	답	55.12㎡ (16.67평) 양성웅지분 4569분의2469
제시외건물	대사리 65	수목	포함
	대사리 65-1	창고	40 ㎡(12.10평) 포함
	대사리 65-1	파고라	포함
	대사리 205-1	수목	약252주 포함

[위치/주위환경] 본건은 경상남도 밀양시 하남읍 대사리 소재 "덕동1소류지" 북측 인근에 위치하며, 부근으로 단독주택, 농경지 및 임야 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통임.
[교통상황] 본건까지 차량 접근 가능하며, 위치 및 대중교통 통행횟수 등 고려시 제반 교통상황은 보통임.
[이용상태] [기호1,2,3] : 부정형 완경사의 휴경지 상태임.
[기호4] : 부정형 평지의 주거용 부속토지 상태임.
[도로상태] 본건1) 우측 일부 및 우측으로 포장도로 소재하며, 본건2)-4) 일부 및 좌측으로 포장도로 소재함.
[토지이용계획] [본건1]계획관리지역,가축사육제한구역(일부제한구역소젖소말양염소산양사슴메추리닭오리돼지개)＜가축분뇨의관리및이용에관한법률＞,배출시설설치제한지역＜물환경보전법＞,소하천구역(012대사천_소하천구역)＜소하천정비법＞,소하천예정지(012대사천_예정지좌2)＜소하천정비법＞,공장설립승인지역(수도법시행령제14조의31호)＜수도법＞[본건2]계획관리지역,가축사육제한구역(일부제한구역소젖소말양염소산양사슴메추리닭오리돼지개)＜가축분뇨의관리및이용에관한법률＞,배출시설설치제한지역＜물환경보전법＞,공장설립승인지역(수도법시행령제14조의31호)＜수도법＞[본건3]계획관리지역,가축사육제한구역(일부제한구역소젖소말양염소산양사슴메추리닭오리돼지개)＜가축분뇨의관리및이용에관한법률＞,배출시설설치제한지역＜물환경보전법＞,소하천예정지(012대사천_예정지좌2)＜소하천정비법＞,공장설립승인지역(수도법시행령제14조의31호)＜수도법＞[본건4]계획관리지역,가축사육제한구역(일부제한구역소젖소말양염소산양사슴메추리닭오리돼지개)＜가축분뇨의관리및이용에관한법률＞,배출시설설치제한지역＜물환경보전법＞,소하천예정지(012대사천_예정지좌2)＜소하천정비법＞,공장설립승인지역(수도법시행령제14조의31호)＜수도법＞ [제시외 물건] 본건 1)-3) 지상에 제시외 수목, 본건2) 및 본건3) 지상에 이동식화장실, 컨테이너, 본건2) 및 3) 경계지상에 제시외구축물(창고, 파고라)이 소재함.
[공부와의 차이] 해당사항없음.
[참고사항] 1)임대관계미상임.
2)기타본건1) - 3) 지상 및 지적 경계 상에 소유자 미상의 제시외수목이 식재되어 있어 수종·수목·식수면적·관리상태 등을 종합적으로 참작하여 거래사례비교법으로 평가하였으니 경매진행시 소유권 귀속 여부를 재확인하시어 일괄 경매 여부를 결정하시기 바라며, 평가목적을 고려하여 토지는 이에 구애됨 없이 평가하되 제시외수목으로 인해 영향 받는 토지가액은 ‘토지감정평가명세표’ 비고란에 별도로 부기하였으며, 인접 토지와의 경계의 불분명 및 기간(기준시점과 입찰시점간의 기간)의 경과에 따른 수량 가감될 소지 있으니 경매진행시 참고하시기 바람.
본건 2) 지상 및 본건 3) 지상에 이동식화장실(본건 2) 지상소재), 컨테이너(본건 3) 지상소재)가 소재하나 이동 및 철거가 용이한 관계로 이에 구애됨없이 평가하였으니 업무 진행시 참고바람.
본건 2) 및 3) 경계지상에 후첨 ‘지적및건물개황도’ 및 ‘사진용지’와 같이 제시외구축물(기호㉠:비닐하우스, 기호㉡:파고라)이 소재하여, 개략적으로 실측사정 후 현상 및 관리상태 등을 고려하여 관찰감가를 병행하여 평가하였으며 구조, 철거의 용이성 및 면적 등을 고려시 본건 사용 · 수익에 미치는 영향은 미미할 것으로 판단되는 바 이에 구애됨없이 평가하였으니 업무 진행시 참고바람.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2015년6월10일	근저당권	360,000,000원
2016년10월27일	근저당권	86,000,000원
2019년7월12일	근저당권	150,000,000원
2019년11월18일	근저당권	150,000,000원
2020년11월27일	근저당권	120,000,000원
2022년11월17일	임의경매
2023년2월3일	압류

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각. 농지취득자격증명원 제출필요(미제출시 보증금 몰수). 제시외 수목 및 제시외 건물(1-1, 2-1 ~ 2-3, 3-1) 매각 포함. 목록 2. 지상에 이동식화장실, 목록 3. 지상에 컨테이너가 소재하나 이동 및 철거가 용이하므로 이에 구애됨 없이 평가하고 매 각에서 제외함. 목록 4.는 지분매각임.

[부동산 현황조사서 비고란]
1번,2번,3번물건 공부상 답이며 현황은 답임 위지상 소나무,과수목 일부 식재되어있음 3번지상 제시외 이동식콘테이너박스 1동 소재함 4번물건 공부상 답이며 현황은 묵답임 공유지분으로 지분경계 불확실함

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산은 경매 진행상태는 변경입니다.
변경의 의미는 입찰기일이 지정되었다가 그 입찰기일이 연기되었다는 것입니다. 일반적으로 변경은 경매채권자에 의해 이루어 지는데 1번 변경시 2개월을 초과할 수 없으며 2회로 제한되어 있습니다.

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 밀양지원(☎ 350-2531)입니다.
입찰일은 2025.08.04입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 11회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 1,204,069,280원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 384,588,021원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2022년 11월 17일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 961일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 961일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : . 계획관리지역.

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사건번호 : 2022타경1997 (창원지방법원 밀양지원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	273,789,071원원	95,116,214원원	36%	5.7회회
6개월	267,092,203원원	102,228,934원원	39%	5.1회회
12개월	228,316,628원원	93,640,165원원	43%	4.7회회

[2022타경1997] 밀양시 하남읍 농지 경매 분석합니다.

여의주지기 : http://www.dcart.co.kr/auction/detail_view_newwin.php?idx=1303577

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-14	2024타경12182	[답] 밀양시 청도면 소태리 350 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 523.02평	25,935,000원 25,935,000원	신건 (0회)
	2025-07-14	2024타경2383	[답] 밀양시 청도면 고법리 647 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 573.84평	85,365,000원 85,365,000원	신건 (0회)
	2025-07-14	2024타경2383	[답] 밀양시 청도면 고법리 642 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 343.34평	48,521,250원 48,521,250원	신건 (0회)
	2025-07-14	2024타경2291	[답] 밀양시 초동면 범평리 795 [농지취득자격증명] 건물: 163.35평 토지(대지권): 1,050.61평	192,788,100원 192,788,100원	신건 (0회)
	2025-07-14	2023타경2539	[답] 밀양시 부북면 청운리 475-8 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 850.03평	340,010,000원 340,010,000원	신건 (0회)
	2025-08-11	2024타경1991	[답] 밀양시 단장면 구천리 520 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 104.06평	58,136,000원 46,509,000원	유찰 (1회)
	2025-08-11	2024타경1663	[답] 밀양시 상동면 고정리 1736 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 156.70평	43,512,000원 34,810,000원	유찰 (1회)
	2025-08-11	2024타경813	[답] 밀양시 상동면 고정리 2084 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 272.86평	54,120,000원 43,296,000원	유찰 (1회)
	2025-08-11	2024타경639	[답] 밀양시 단장면 무릉리 119-2 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 205.10평	18,984,000원 15,187,000원	유찰 (1회)
	2025-08-11	2024타경639	[답] 밀양시 단장면 무릉리 95 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 421.99평	56,785,000원 45,428,000원	유찰 (1회)
	2025-08-11	2024타경639	[답] 밀양시 단장면 무릉리 92 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 219.01평	26,684,000원 21,347,000원	유찰 (1회)
	2025-08-11	2024타경639	[답] 밀양시 단장면 무릉리 7 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 682.14평	81,310,000원 65,048,000원	유찰 (1회)
	2025-08-11	2024타경639	[답] 밀양시 단장면 무릉리 4 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 716.93평	93,950,000원 75,160,000원	유찰 (1회)
	2025-08-11	2024타경639	[답] 밀양시 단장면 무릉리 1 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 962.86평	111,918,000원 89,534,000원	유찰 (1회)
	2025-08-11	2024타경639	[답] 밀양시 단장면 무릉리 80 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 562.05평	195,978,000원 156,782,000원	유찰 (1회)

창원지방법원 밀양지원의 2022타경1997 사건, 12억 407만원짜리 농지 경매물건입니다.

[2022타경1997] 밀양시 하남읍 농지 경매 분석합니다.