4회 유찰로 최저입찰가가 크게 떨어진 경남 통영시 용남면의 상가주택 경매건입니다.

감정 12억 9186만원 → 최저 6억 6143만원!! 용남면 상가주택 경매로 나왔는데 문제없나. (건물 384.4평, 토지 307.0평)

소 재 지	경상남도 통영시 용남면 화삼리 968-4
물건용도	상가주택
토지면적	1,015.00㎡(307.04평)
건물면적	1,270.87㎡(384.44평)
사건번호	2022타경22083
감정평가액	1,291,855,420원
최저입찰가	(51%) 661,430,000원
입 찰 일	2024.01.29(월) 10:00

출처 : 여의주경매법인 http://wonsns.com

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	화삼리 968-4	공장용지	955㎡ (288.89평)
토지	화삼리 968-5	공장용지	60㎡ (18.15평)
건물	남해안대로 529-27	1층 근린생활시설	493.87㎡ (149.40평)
	남해안대로 529-27	2층 근린생활시설	350.06㎡ (105.89평)
	남해안대로 529-27	3층 주택	308.04㎡ (93.18평)
제시외건물	남해안대로 529-27	다용도실	3 ㎡(0.91평) 포함
	남해안대로 529-27	다용도실	6 ㎡(1.82평) 포함
	남해안대로 529-27	다용도실	12 ㎡(3.63평) 포함
	남해안대로 529-27	가추	46 ㎡(13.92평) 포함
	남해안대로 529-27	창고	6 ㎡(1.82평) 포함
	남해안대로 529-27	다용도실	22.6 ㎡(6.84평) 포함
	남해안대로 529-27	다용도실	23.3 ㎡(7.05평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 경상남도 통영시 용남면 화삼리 소재 "창원지방법원 통영지원" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 시가지주변 공장지대로서, 제반 주위환경은 보통시됩니다.
[교통상황] 본건 인근까지 차량접근 가능하며, 위치 및 대중교통수단의 통행횟수 등을 고려시 제반 교통여건은 보통시됩니다.
[이용상태] 기호(1), (3), (5), (6), (8), (10), (11)
완경사지에 위치하는 부정형의 토지로서, 전(휴경지 등) 및 현황"전(휴경지 등)" 으로 이용 중입니다.
기호(2), (7) 완경사지에 위치하며 자체지반 평탄하게 정지작업 되어 있는 부정형의 토지로서, 주차장으로 이용 중입니다.
기호(4)
인접필지(968-5번지)와 2필지 일단의 부정형 토지로서, 자체지반 대체로 등고 평탄한 주상용 건부지로 이용 중입니다.
[도로상태] 기호(1), (2), (5), (8), (11)
지적도상 맹지이나, 기호(3), (4), (6), (7) 토지를 경유하여 출입 가능합니다.
기호(3), (6), (7)
남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
기호(4)
남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
기호(10)
북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
[토지이용계획] 기호(1), (2), (4) - (6), (8), (11) 도시지역, 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(주거밀집지역에서 75m이내)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞기호(3), (7), (10) 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(주거밀집지역에서 75m이내)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞ [제시외 물건] 본건 기호(2), (4), (5) 및 인접필지(화삼리 999-1, 지목:잡종지)에 걸쳐 제시외건물 ㄱ) - ㅋ)이 각각 소재 합니다.
본건 기호(5) 토지상에 제시외수목(후첨"사진용지"참조)이 식재되어 있습니다.
[공부와의 차이] 본건 기호(3), (5), (6) 토지는 공부상 지목은 "묘지" 이나, 현황은 "전(휴경지 등)" 으로 이용 중입니다.
[참고사항] 1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기 타 : 본건 기호(2), (4), (5) 및 인접필지(968-5, 999-1) 지상에 걸쳐 제시외건물 ㄱ) - ㅋ) 이 각각 소재하며, 제시외건물의 정확한 위치 등은 경매진행 및 응찰시 측량 등의 적절한 조치를 요합니다.
[건물구조] 기호(9) 일반철골구조 및 경량철골구조 싱글지붕 3층 건물로서, (사용승인일 : 2007.12.04, 증축일 : 2008.06.30, 2010.01.21)
외 벽 : 시멘트사이딩마감 등, 창 호 : 페어글라스이중창호 등, [이용상태] 기호(9) 창고시설 및 제2종근린생활시설 및 단독주택으로 이용 중입니다.
※ 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부를 확인치 못한 바, 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 감정평가 하였으므로 경매 진행시 본건 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확인을 요합니다.
[설비내역] 제반 위생설비, 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.
[부합물/종물] 없습니다.
[공부와의 차이] 없습니다.
[참고사항] 1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기 타 : ---.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2007년12월20일	근저당권	390,000,000원
2008년4월8일	근저당권	71,500,000원
2008년7월15일	근저당권	247,000,000원
2017년8월23일	근저당권	240,000,000원
2021년5월7일	근저당권	690,000,000원
2022년4월11일	강제경매
2022년6월2일	가압류	25,000,000원
2022년6월3일	가압류	100,000,000원
2022년6월3일	가압류	449,000,000원

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항 없음

설정된 것으로 보는 지상권

해당사항 없음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 일괄매각, 제시외 건물[감정서상 ㉤~㉪] 매각 포함

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 통영지원(☎ 055)640-8502)입니다.
입찰일은 2024.01.29입니다. 입찰시작 시각은 10:15이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 4회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

이 사건번호로 2개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 2번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

중복경매 사건입니다.
경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(428,096,438원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(2022타경23567(병합))이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2022년 4월 11일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 1318일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 1318일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 목록[4,9] 2007.12.20.근저당권 목록[12] 2008.07.15.근저당권

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제2종일반주거지역. 주차장.

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사건번호 : 2022타경22083 (창원지방법원 통영지원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	604,931,876원원	292,414,271원원	52%	3.6회회
6개월	548,897,448원원	329,937,565원원	67%	2.5회회
12개월	582,899,323원원	370,379,917원원	68%	2.2회회

감정 12억 9186만원 → 최저 6억 6143만원!! 용남면 상가주택 경매로 나왔는데 문제없나. (건물 384.4평, 토지 307.0평)

출처 : 여의주경매법인 http://wonsns.com

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-15	2024타경32251	[근린주택] 통영시 여황로 113 건물: 46.05평 토지(대지권): 47.19평	286,202,180원 200,342,000원	유찰 (1회)
	2025-12-08	2025타경21197	[근린주택] 통영시 광도면 노산리 201-3 건물: 148.17평 토지(대지권): 188.76평	550,510,900원 385,358,000원	유찰 (1회)
	2025-12-01	2024타경32886	[근린주택] 통영시 산양읍 풍화리 882 [농지취득자격증명] 건물: 124.98평 토지(대지권): 535.73평	1,103,185,260원 564,830,000원	유찰 (3회)
	2025-11-24	2024타경31609	[근린주택] 통영시 도천동 220-23 건물: 112.18평 토지(대지권): 55.66평	408,534,100원 261,462,000원	재진행 (2회)
	2025-12-01	2024타경25024	[근린주택] 통영시 광도면 죽림리 890-8 [농지취득자격증명,법정지상권] 건물: 106.83평 토지(대지권): 634.65평	968,254,540원 318,000,000원	재진행 (5회)
	2024-01-29	2022타경22083	[근린주택] 통영시 용남면 화삼리 968-4 건물: 384.44평 토지(대지권): 307.04평	1,291,855,420원 661,430,000원	유찰 (4회)