제주지방법원의 2023타경721 사건, 17억 6651만원짜리 전 경매물건입니다.

2025년 12월 추천경매 | 조천읍 전 | 토지 2,094.5평

소 재 지	제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 780
물건용도	전
토지면적	6,924.00㎡(2,094.51평)
건물면적
사건번호	2023타경721
감정평가액	1,766,505,000원
최저입찰가	(34%) 605,912,000원
입 찰 일	2026.01.06(화) 10:00

출처 : 에이스옥션 http://aceauction.kr

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	함덕리 780	전	960㎡ (290.40평)
	함덕리 785	전	2549㎡ (771.07평)
	함덕리 787	전	3415㎡ (1,033.04평)
제시외건물	함덕리 785	주택	81.9 ㎡(24.77평) 제외
	함덕리 785	주택	40 ㎡(12.10평) 제외
	함덕리 785	비가림	7.5 ㎡(2.27평) 제외
	함덕리 785	보일러실	1 ㎡(0.30평) 제외
	함덕리 787	창고	55 ㎡(16.64평) 제외

[위치/주위환경] 대상물건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 소재 "함덕중학교" 남서측 인근에 위치하고, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 농경지 등으로 형성되어 있음.
[교통상황] 일련번호 1-3): 본건 및 인근까지 제반차량 접근 가능하며, 남측 인근에 왕복4차선의 지방도 가 소재하여 제반교통사정 대체로 무난함. [이용상태] 일련번호 1): 인접도로 대비 평탄한 부정형의 토지로서, 전으로 이용중임.
일련번호 2): 인접토지 대비 평탄한 부정형의 토지로서, 전으로 이용중임.
일련번호 3): 인접토지 대비 평탄한 사다리형의 토지로서, 전으로 이용중임.
[도로상태] 일련번호 1): 남측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로에 접함.
일련번호 2,3): 지적상 맹지이나, 인접토지(일련번호 1)를 경유하여 진출입이 가능함.
[토지이용계획] 일련번호 1,2): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞.
일련번호 3): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률＞, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞. [제시외 물건] 별지 "지적 및 건물개황도" 참조.
[공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] 임대관계: 미상임.
기 타: 본건은 취득시 "농지취득자격증명원"이 필요한 것으로 사료되나 해당관청에 재확 인을 요함.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2022년4월18일	근저당권	1,200,000,000원
2022년4월18일	지상권
2022년11월24일	가압류	26,748,362원
2022년12월28일	가압류	25,000,000원
2023년1월20일	가압류	16,826,696원
2023년1월31일	임의경매
2023년2월21일	압류

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항 없음

설정된 것으로 보는 지상권

매각에서 제외되는 제시외 건물이 소재하며, 이로 인하여 법정지상권 성립 여부는 불분명.

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 일괄매각, 토지만 매각. 2. 특별매각조건, 이 사건 토지(목록1,2,3) 취득시 농지취득자격증명을 제출하여야 하며, 최고가매수신고 후 매각허가기일까지 제출하지 아니한 경우에는 매수보증금을 반환하지 아니함.[아울러 농지법개정으로 농지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격증명 발급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내에 발급하도록 되어 있으므로 입찰 전에 미리 해당 행정관서에 농지취득자격증명의 신청도 가능함을 알려 드립니다.] 3. 매각에서 제외되는 제시외 건물 있음.(목록2,3 지상에 ㄱ.블럭조 슬래브지붕 단층주택 ㄴ.경량철골조 판넬지붕 단층주택 ,ㄷ. 경량철골조 판넬지붕 단층 비가림, ㄹ.판넬조 판넬지붕 단층 보일러실, ㅁ.파이프조 차광막지붕 단층창고- 감정평가서 참조) 4. 목록2 지상에 이동식 철재컨테이너 창고, 판넬조 판넬지붕 단층 다용도실(이동가능) 매각 제외. 5. 목록2,3은 지적상 맹지이나, 목록1을 경유하여 진출입이 가능함.

[부동산 현황조사서 비고란]
- 소재지1.(함덕리 780) 전(경작지) - 소재지2.(함덕리 785) 전(경작지) 소재지2.(함덕리 785) 지상에 제시외 건물(미등기, 건축물대장 없음) ㄱ.블록조 슬래브지붕 단층 주택 ㄴ.블록조 슬래브지붕 단층 창고 ㄷ.철파이프조 강판지붕 단층 비가림 ㄹ.경량철골조 강판지붕 단층 주택 ㅁ.판넬조 판넬지붕 단층 보일러실 등이 건립되어 있으며, 이동식 철재컨테이너 창고, 판넬조 판넬지붕 단층 다용도실(이동 가능) 각 1동이 있음. - 소재지3.(함덕리 787) 전(경작지) 소재지3.(함덕리 787) 지상에 제시외 건물 ㅂ.철파이프조 차광막지붕 단층 창고 건립되어 있음. * 소재지1, 2, 3. 토지는 지적 경계 구분없이 일단의 형태임. * 구조 및 면적 등 건물에 대한 자세한 사항은 감정평가서 참조 요함.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 제주지방법원(☎ 064-729-2250)입니다.
입찰일은 2026.01.06입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 4회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 1월 31일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 1047일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 1047일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2022. 4. 18. 근저당 설정

※ 물건 키워드 : . 자연녹지지역.

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사건번호 : 2023타경721 (제주지방법원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	801,505,192원원	348,815,444원원	49%	2.6회회
6개월	785,152,992원원	330,242,618원원	47%	2.8회회
12개월	695,066,315원원	301,263,336원원	45%	2.8회회

2025년 12월 추천경매 | 조천읍 전 | 토지 2,094.5평

출처 : 에이스옥션 http://aceauction.kr

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-23	2025타경7580	[전] 제주시 구좌읍 한동리 882 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 849.72평	151,686,000원 151,686,000원	신건 (0회)
	2025-12-23	2025타경7313	[전] 제주시 한림읍 명월리 1570-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,204.76평	698,035,740원 698,035,740원	신건 (0회)
	2025-12-23	2025타경6747	[전] 제주시 애월읍 유수암리 2470-3 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 375.10평	445,284,000원 445,284,000원	신건 (0회)
	2025-12-23	2025타경956	[전] 제주시 구좌읍 하도리 130 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,479.23평	888,821,000원 888,821,000원	신건 (0회)
	2025-12-23	2025타경937	[전] 제주시 구좌읍 김녕리 2708 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,010.35평	815,932,000원 815,932,000원	신건 (0회)
	2025-12-23	2024타경36307	[전] 제주시 한경면 용수리 3074-2 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 524.23평	396,857,000원 396,857,000원	신건 (0회)
	2025-12-23	2024타경36307	[전] 제주시 한림읍 한림리 306-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 232.93평	280,280,000원 280,280,000원	신건 (0회)
	2025-12-23	2024타경35670	[전] 제주시 한림읍 협재리 1523 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 906.90평	711,941,000원 711,941,000원	신건 (0회)
	2025-12-23	2024타경35670	[전] 제주시 한림읍 협재리 1343 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 3,733.76평	3,031,920,000원 3,031,920,000원	신건 (0회)
	2025-12-23	2025타경8031	[전] 제주시 한경면 고산리 3431-28 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 305.83평	274,724,000원 274,724,000원	신건 (0회)
	2025-12-23	2025타경1253	[전] 제주시 애월읍 신엄리 2617-2 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 465.58평	668,470,880원 668,470,880원	신건 (0회)
	2025-12-23	2025타경1216	[전] 제주시 한림읍 협재리 370 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 3,150.24평	2,981,070,000원 2,981,070,000원	신건 (0회)
	2025-12-23	2025타경1206	[전] 제주시 우도면 연평리 651-1 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 518.49평	462,780,000원 462,780,000원	신건 (0회)
	2025-12-23	2024타경13502	[전] 제주시 한림읍 명월리 961 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 1,767.81평	667,888,000원 667,888,000원	신건 (0회)
	2025-12-23	2024타경9039	[전] 제주시 한경면 고산리 3932-6 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 57.48평	38,190,000원 38,190,000원	신건 (0회)