3회 유찰로 최저입찰가가 크게 떨어진 경기 양주 덕정동의 단독주택 경매건입니다.

경기 양주시 덕정동 192-12 단독주택 경매 물건 / 2021타경6832

"GO GREAT GYEONGGI / 변화의 중심 기회의 경기"

소 재 지	경기도 양주시 덕정동 192-12
물건용도	단독주택
토지면적	1,294.00㎡(391.44평)
건물면적	619.32㎡(187.34평)
사건번호	2021타경6832
감정평가액	1,977,724,180원
최저입찰가	(49%) 969,084,848원
입 찰 일	2025.11.26(수) 10:30

출처 : 에이스옥션 http://aceauction.kr

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	덕정동 192-12	전	302㎡ (91.36평)
	덕정동 192-29	전	188㎡ (56.87평)
	덕정동 192-30	전	333㎡ (100.73평)
	덕정동 192-31	대	168㎡ (50.82평)
	덕정동 192-32	도로	58㎡ (17.55평)
	덕정동 192-33	대	197㎡ (59.59평)
	덕정동 192-34	전	40㎡ (12.10평)
	덕정동 192-35	대	8㎡ (2.42평)
건물	덕정동 192-31	1층 주택	85.28㎡ (25.80평)
	덕정동 192-31	2층 주택	85.28㎡ (25.80평)
	덕정동 192-31	3층 주택	85.28㎡ (25.80평)
	덕정동 192-33	1층 주택	86.73㎡ (26.24평)
	덕정동 192-33	2층 주택	109.27㎡ (33.05평)
	덕정동 192-33	3층 주택	109.27㎡ (33.05평)
	덕정동 192-33	4층 주택	58.21㎡ (17.61평)
제시외건물	덕정동 192-31	계단실	10.9 ㎡(3.30평) 제외

[위치/주위환경] 본건은 경기도 양주시 덕정동 소재 "회천1동행정복지센터" 남동측 인근에 위치하며, 주위는다세대주택 및 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.
[교통상황] 본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 무난함.
[이용상태] 기호(1): 부정형의 토지로서, 건물을 신축중임.
기호(2): 세장형의 토지로서, 주거나지 및 일부 도로임.
기호(3): 사다리형의 토지로서, 주거나지임.
기호(4)(8): 2필 일단의 사다리형의 토지로서, 단독주택 건부지임.
기호(5): 세장형의 토지로서, 도로임.
기호(6): 부정형 토지로서, 단독주택건부지임.
기호(7): 부정형 토지로서, 주거나지 및 일부 도로임.
[도로상태] 기호(1)-(4),(6),(8): 남측으로 세로와 접함.
기호(5): 도로임.
기호(7): 지적도상 맹지이나, 기호(2)를 통하여 진출입이 가능함.
[토지이용계획] 기호(1),(4)-(8):제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률＞ , 성장관리권역＜수도권정비계획법＞ , 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)＜수질 및 수생태계 보전에 관한 법률＞, 토지거래계약에관한허가구역((2020.10.31-2022.04.30)(외국인등 및 국내법인ㆍ단체의 주택이 포함되는 취득거래로 한정))임.
기호(2): 제2종일반주거지역 , 소로3류(폭 8M 미만)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞ , 성장관리권역＜수도권정비계획법＞ , 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)＜수질 및 수생태계 보전에 관한 법률＞, 토지거래계약에관한허가구역((2020.10.31-2022.04.30)(외국인등 및 국내법인ㆍ단체의 주택이 포함되는 취득거래로 한정))임.
기호(3):제2종일반주거지역 , 소로3류(폭 8M 미만)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞ , 성장관리권역＜수도권정비계획법＞ , 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)＜수질 및 수생태계 보전에 관한 법률＞, 토지거래계약에관한허가구역((2020.10.31-2022.04.30)(외국인등 및 국내법인ㆍ단체의 주택이 포함되는 취득거래로 한정))임.
[제시외 물건] 기호(1): 건물을 신축중임.(후첨 "사진용지" 참조)
기호(4),(8): 일단지로서 단독주택 소재함.(후첨 "사진용지" 참조)
기호(6): 단독주택 소재함.(후첨 "사진용지" 참조)
[공부와의 차이] 기호(2),(7): 공부상 "전"이나, 일부 현황 "도로"임.
[참고사항] 1. 임대 미상임.
2. 기호(3): 이동 및 철거가 용이한 컨테이너 소재

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2020년3월24일	근저당권	2,580,000,000원
2020년6월5일	근저당권	1,560,000,000원
2020년6월18일	가압류	30,000,000원
2020년10월8일	압류
2020년11월16일	가압류	22,000,000원
2020년11월26일	가압류	11,605,000원
2021년3월11일	가압류	35,000,000원
2021년3월22일	가압류	7,225,003원
2021년4월22일	근저당권	44,200,000원
2021년8월3일	임의경매
2021년9월7일	가압류	38,697,000원
2021년9월17일	가압류	32,400,000원
2021년10월14일	가압류	63,000,000원
2022년4월26일	압류
2022년4월29일	가압류	220,690,000원

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2023년8월17일	소유권
2023년8월17일	근저당권	2,580,000,000원
2023년8월24일	근저당권	1,560,000,000원
2023년9월4일	임의경매
2023년9월18일	압류
2023년10월6일	압류
2023년10월6일	압류

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 제시외 포함하여 일괄매각, 목록9.10. 건물 외에 본건 토지 지상에 소재하는 건물 매각에서 제외(법정지상권 성립 여부 불분 명)/감정인 회신서에 의하면 ‘양주시 덕정동 192-12’ 지상 건물은 대부분 ‘192-12’ 지상에 소재 한다는 내용이 있으나 이 사건 매각 대상 토지 경계를 침범하는지는 별도 확인 요 2. 목록3. 지상의 컨테이너는 매각에서 제외3. 목록 2,3,7의 지목은 '전'이나 모두 제2종 일반주거지역이므로, 농지취득자격증명서는 불필요함. 4. 목록9,10 모두 폐문상태, 공실이며 목록10.은 건축물현황도면과 현황상 호수표시가 상이한 바 입찰시 참고 바람

[부동산 현황조사서 비고란]
1. 목록 1~8 토지는 서로 연접하고 있으며, 목록 1,4,6,8. 지상에 제시외 건물(지-코지빌 A, B, C동) 3동이 소재함. 2. 목록 1. 토지 - 공부상 지목이 `전`이나, 현황은 지상에 제시외 4층 건물 {지-코지빌 B동(도로명 주소: 양주시 덕정11길 41-9), 철근콘트리트구조 콘크리트(스라브) 및 아스팔트슁글지붕 4층 단독주택(다가구주택)} 1동이 소재함. - 위 건물의 부지 및 부속토지(주차장 등)으로 이용중임. 3. 목록 2. 토지 - 공부상 지목은 `전`이나, 현황은 경작하지 않는 `공지`로 일부 잡풀이 나 있음. - 일부 쓰레기가 쌓여 있고 일부는 인근 주민들의 통행로로 이용되고 있는 것으로 보임. 4. 목록 3. 토지 - 공부상 지목이 `전`이나, 현황은 경작하지 않는 `공지`로 일부 잡풀이 나 있고, 일부 쓰레기와 건축자재가 쌓여 있음. - 지상에 제시외 이동식 컨테이너(창고) 1동이 소재함(마을 주민들에 의하면, 채무자(소유자)가 가져다 놓았다고 함). 5. 목록 4. 토지 - 목록 4,8 양 지상에 제시외 3층 건물 {지-코지빌 C동(도로명 주소: 양주시 덕정11길 41-7), 철근콘트리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 단독주택(다중주택)} 1동이 소재함. - 위 건물의 부지 및 부속토지(주차장 등)로 이용중임. 6. 목록 5. 토지 - 공부상 지목은 `도로`이나, 현황은 위 지-코지빌(A,B,C동)의 부속토지(마당,통행로 등)로 이용중인 것으로 보임. 7. 목록 6. 토지 - 지상에 제시외 4층 건물 {지-코지빌 A동(도로명 주소: 양주시 덕정11길 41-11), 철근콘트리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 단독주택(다중주택)} 1동이 소재함. - 위 건물의 부지 및 부속토지로 이용중임. 8. 목록 7. 토지 - 공부상 지목은 `전`이나 현황은 경작하지 않는 `공지`로 일부 잡풀이 나 있고, 일부는 인근 주민들의 통행로로 이용되고 있는 것으로 보임. 9. 목록 8. 토지 - 목록 4,8 양 지상에 제시외 3층 건물 {지-코지빌 C동(도로명 주소: 양주시 덕정11길 41-7), 철근콘트리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 단독주택(다중주택)} 1동이 소재함. - 위 건물의 부지 및 부속토지로 이용중임. 10. 위 각 토지와 인접한 토지와의 정확한 경계, 면적 등은 육안으로는 알 수 없고 측량 등 감정에 의하여야 할 것임. 11. 현장 조사 이후 전화문답(2021. 8. 21. 09:55)한 점유자 박찬용에 의하면, 목록 1,4,6,8 지상의 제시외 건물 3동{ 지-코지빌 A,B,C동}은 박찬용의 소유로 등기를 필하지는 않았으나 A,C동은 완공되어 사용승인을 받았으며(미입주 상태임), B동은 일부(승강기 등) 미시공으로 인하여 사용승인을 받지 못하였다고 함.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 의정부지방법원(☎ 031-828-0321)입니다.
입찰일은 2025.11.26입니다. 입찰시작 시각은 10:30이며 입찰마감 시각은 11:50 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2021년 8월 3일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 1576일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 1576일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 목록2~8: 2020.03.24.근저당권 설정 목록9,10: 2023.08.17.근저당권

※ 물건 키워드 : . 제2종일반주거지역. 토지거래계약에관한허가구역. 버스정류장.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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사건번호 : 2021타경6832 (의정부지방법원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	2,120,475,559원원	1,348,015,000원원	60%	2회회
6개월	1,772,862,821원원	1,019,043,023원원	58%	2.1회회
12개월	1,942,204,025원원	1,047,526,710원원	53%	2.4회회

경기 양주시 덕정동 192-12 단독주택 경매 물건 / 2021타경6832

출처 : 에이스옥션 http://aceauction.kr

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-11-26	2025타경2753	[주택] 양주시 덕정동 222-16 건물: 38.51평 토지(대지권): 65.34평	461,952,000원 461,952,000원	신건 (0회)
	2025-11-25	2025타경3527	[주택] 양주시 백석읍 방성리 364-1 건물: 37.47평 토지(대지권): 183.01평	379,248,530원 379,248,530원	신건 (0회)
	2025-12-04	2024타경7058	[주택] 양주시 산북동 372-10 건물: 62.31평 토지(대지권): 150.04평	526,425,300원 257,949,000원	유찰 (2회)
	2025-11-26	2021타경6832	[주택] 양주시 덕정동 192-12 [농지취득자격증명,법정지상권] 건물: 187.34평 토지(대지권): 391.44평	1,977,724,180원 969,084,848원	유찰 (3회)