소 재 지	경기도 화성시 서신면 장외리 164-3
물건용도	주택
토지면적	2,123.75㎡(642.43평)
건물면적	178.66㎡(54.04평)
사건번호	2020타경16449
감정평가액	784,478,350원
최저입찰가	(49%) 384,395,000원
입 찰 일	2022.12.22(목) 10:30

여의주경매 카페 : https://cafe.naver.com/auctioning01

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	장외리 164-3	임야	631㎡ (190.88평)
	장외리 164-24	임야	619㎡ (187.25평)
	장외리 164-22	대	586㎡ (177.27평)
	장외리 164-4	도로	140.75㎡ (42.58평) 장선옥,박선심 지분전부
	장외리 164-23	임야	147㎡ (44.47평)
건물	담밭성지길 109-10	1층 주택	82.4㎡ (24.93평)
건물	담밭성지길 109-10	2층 주택	62.26㎡ (18.83평)
제시외건물	장외리 164-22	창고	17.5 ㎡(5.29평) 포함
제시외건물	장외리 164-22	방가로	16.5 ㎡(4.99평) 포함

[위치/주위환경] 본건 토지는 화성시 서신면 장외리에 소재하는 성지골 낚시터 북동측 인근, 전원주택지 단지로 개발중인 지역에 위치하는 토지로서, 주위는 농경지 단독주택 및 경사 완만한 자연림 등이 혼재하는 지역으로 환경은 보통시됨.
[교통상황] 차량진입이 가능한 폭이 세로인 도로에 접하나, 대중교통편은 보통시됨.
[이용상태] 형상이 사다리형으로,비교적 평탄하며, 잡종지 상태의 토지이나 서측 일부는 건축중 중단된 제시외 건물이 소재하는 대지로 이용중임.
[도로상태] 도로폭 약6미터 콘크리트 포장도로가 북측으로 접하여 소재함.
[토지이용계획] 계획관리지역가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한지역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞ , 성장관리권역＜수도권정비계획법＞토지거래계약에관한허가구역((2021-05-01)외국인등 및 국내 법인·단체의 주택이 포함되는 취득 거래로 한정)
[제시외 물건] 지상에 비교적 이동이 용이한 소유자 미상의 철재 콘테이너와 건축용 자재및 건축중 중단된 제시외건물( 목조 슬라브위 기와지붕 2층건) 1동이 소재하나 본건 토지의 평가는 제시외 물건 및 건물에 구애없이 토지를 평가 하였음.
[공부와의 차이] 공부상 지목은 임야이나 실제는 잡종지 상태 및 이부 대지 상태의 토지임 [참고사항] 임대 사항은 미상임.
[건물구조] 조립식 판넬조 철재지붕 단층 으로 건축이 중단된 건물임.
[이용상태] 공가 상태이나 창고로 추정됨.
[설비내역] 없 음.
[부합물/종물] 없 음.
[공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] 미 상 임.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2016년11월23일	근저당권	702,000,000원
2017년4월13일	가압류	116,777,050원
2020년11월16일	임의경매
2021년4월8일	강제경매
2021년5월6일	압류
2021년7월30일	압류

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2016년11월23일	근저당권	702,000,000원
2020년11월16일	임의경매
2021년4월8일	강제경매
2021년5월6일	압류

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항없음

설정된 것으로 보는 지상권

목록1. 지상에 소재하는 2층 단독주택을 위하여 위 토지의 대지부분에 법정지상권 성립 여지 있음.

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
재매각임. 매수신청보증금 20%. 일괄매각. 제시외 건물 중 3-1(천막지붕 창고)는 매각에서 제외하고, 나머지 3-2(방가로)는 매각에 포함. 목록1,2,6.지상의 콘테이너 등은 평가 및 매각에서 제외 목록1. 지상에 소재하는 2층 단독주택은 매각에서 제외하며, 위 지상 건물을 위하여 이 사건 토지의 대지 부분에 법정지상권이 성립할 여지가 있음. 최저매각가격은 목록1. 지상 소재 건물로 제한받는 가격을 반영한 것임. 지목이 임야인 목록 중, 목록1.은 현황 '잡종지 및 일부 대지' 상태이고, 목록2,6.은 현황 '잡종지'임.

[부동산 현황조사서 비고란]
- 위 부동산 지목은 임야이나 현황은 주택단지로 조성된 부지로 보였으며, 목록 9 지상에는 제시외 2층 건물이 존재하며 실제 거주자가 있음. - 목록 10 지상에는 제시외 2층 건물(미거주로 보임) 및 이동식 구조물 2동(공사 중)이 각 존재하였음. - 위 토지들 경계 윗쪽으로는 부지조성 및 건축공사가 진행중인 것으로 보였음. - 그외 인접 토지등과의 경계, 면적 등에 대하여는 정확한 측량감정이 필요할 것으로 보임.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 수원지방법원()입니다.
입찰시작 시각은 10:30이며 입찰마감 시각은 11:40 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 5회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2020년 11월 16일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 1693일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 1693일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 목록1~6: 2016.11.23.근저당권

※ 물건 키워드 : . 계획관리지역. 토지거래계약에관한허가구역. 기와지붕.

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사건번호 : 2020타경16449 (수원지방법원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	1,063,452,019원원	907,064,492원원	92%	1.3회회
6개월	1,163,406,584원원	1,064,009,473원원	96%	1회회
12개월	1,221,291,551원원	1,144,963,658원원	93%	0.9회회

[2022.12.22 경매] 경기 화성시 주택, 감정가의 49% 부터?

여의주경매 카페 : https://cafe.naver.com/auctioning01

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-14	2024타경103921	[주택] 화성시 송산면 신천리 184-1 건물: 111.56평 토지(대지권): 590.18평	1,208,626,200원 1,208,626,200원	신건 (0회)
	2025-07-14	2024타경12858	[주택] 화성시 향남읍 상신리 1273-2 건물: 127.69평 토지(대지권): 71.33평	1,098,719,000원 1,098,719,000원	신건 (0회)
	2025-07-07	2024타경79752	[주택] 화성시 송산면 지화리 247 건물: 51.47평 토지(대지권): 121.91평	180,420,000원 180,420,000원	신건 (0회)
	2025-07-16	2024타경80974	[주택] 화성시 서신면 제부리 15 [농지취득자격증명] 건물: 39.38평 토지(대지권): 238.07평	626,034,300원 438,224,000원	유찰 (1회)
	2025-07-15	2024타경75989	[주택] 화성시 봉담읍 상기리 231 건물: 102.64평 토지(대지권): 459.50평	666,406,610원 466,484,627원	유찰 (1회)
	2025-07-07	2024타경63696	[주택] 화성시 중동 222 [농지취득자격증명] 건물: 45.62평 토지(대지권): 927.77평	2,603,631,750원 1,822,542,000원	유찰 (1회)
	2025-07-25	2024타경72089	[주택] 화성시 새솔동 117-6 건물: 44.46평 토지(대지권): 50.84평	578,218,110원 283,327,000원	유찰 (2회)
	2025-07-18	2024타경57158	[주택] 화성시 송산면 봉가리 370-1 건물: 102.05평 토지(대지권): 136.13평	571,692,550원 280,128,000원	유찰 (2회)
	2025-07-16	2024타경1858	[주택] 화성시 서신면 사곳리 531-1 건물: 91.35평 토지(대지권): 270.74평	462,492,600원 226,622,000원	유찰 (2회)
	2025-07-25	2024타경76098	[주택] 화성시 팔탄면 가재리 555-13 건물: 96.58평 토지(대지권): 255.51평	628,138,120원 307,788,000원	유찰 (2회)
	2025-07-14	2024타경76470	[주택] 화성시 향남읍 상신리 789-99 건물: 48.94평 토지(대지권): 125.59평	475,091,296원 162,956,000원	재진행 (3회)
	2025-07-14	2024타경76470	[주택] 화성시 향남읍 상신리 789-9 건물: 62.18평 토지(대지권): 198.26평	565,811,846원 194,073,000원	재진행 (3회)
	2025-07-14	2024타경76470	[주택] 화성시 향남읍 상신리 789-71 건물: 59.53평 토지(대지권): 120.09평	467,444,620원 160,333,000원	재진행 (3회)
	2025-07-14	2024타경76470	[주택] 화성시 향남읍 상신리 789-4 건물: 64.67평 토지(대지권): 135.30평	475,719,820원 163,172,000원	재진행 (3회)
	2025-07-15	2024타경2646	[주택] 화성시 양감면 용소리 508 건물: 17.70평 토지(대지권): 192.09평	329,115,900원 112,887,000원	재진행 (3회)