경기 화성시 장안면에 있는 공장 경매 - 건물 1,408.7㎡(426.1평), 토지 5,897.0㎡(1,783.8평)

화성 장안면 공장, 감정가의 49%에 낙찰 가능성?

"GO GREAT GYEONGGI / 변화의 중심 기회의 경기"

소 재 지	경기도 화성시 장안면 독정리 461-38
물건용도	공장
토지면적	5,897.00㎡(1,783.84평)
건물면적	1,408.70㎡(426.13평)
사건번호	2019타경14485
감정평가액	2,962,985,950원
최저입찰가	(49%) 1,454,846,000원
입 찰 일	2020.06.04(목) 10:30

출처 : 여의주경매법인 http://wonsns.com

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	독정리 461-38	대	1623㎡ (490.96평)
	독정리 461-40	공장용지	1199㎡ (362.70평)
	독정리 461-41	공장용지	2675㎡ (809.19평)
	독정리 461-43	도로	400㎡ (121.00평) 499분의 400 한국다이퍼주식회사지분 전부
건물	수정로 110-57	1층 공장	99.35㎡ (30.05평)
	수정로 110-57	2층 공장	99.35㎡ (30.05평)
	수정로 110-57	1층 공장	484㎡ (146.41평)
	수정로 110-57	1층 공장	484㎡ (146.41평)
제시외건물	수정로 110-57	공장	242 ㎡(73.21평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 경기도 화성시 장안면 독정리 소재 "독정교차로" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모의 공장, 농경지 및 임야로 형성되어 있음.
[교통상황] 본건까지 차량출입이 가능하며, 인근 포승장안로에 버스정류장이 소재하는 바, 교통사정은 보통인 편이고, 본건 공장으로의 차량출입은 기호 (1)토지 서측으로 접하는 폭원 8m의 세로에 의한 북서측 주출입 정문과 기호 (7)토지에 의하여 개설된 폭원 6m의 도로에 의한 남동측 부출입 정문을 통함.
[이용상태] 일단지의 토지로서 공장부지로 이용중이며, 기호 (7)토지는 남동측 부출입 정문으로의 출입을 위하여 개설된 도로임.
[도로상태] 단지의 북서측으로 폭원 약 8m의 포장도로와, 단지의 남동측에 개설된 사도(기호 7토지)와 연결되는 폭원 약 8m의 도로와 접함.
[토지이용계획] 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)〈가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률〉, 비행안전제3구역(전술)(비행안전구역제3구역 해발 140m이하 협의업무 위탁〈군사기지 및 군사시설 보호법〉, 성장관리권역〈수도권정비계획법〉.
기호 (7)토지는 위 제한사항에 소하천(독정3리천)(저촉)이 추가됨.
[제시외 물건] 없음.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] 임대관계는 미상임.
[건물구조] 기호 (4)건물 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물로서 외벽 : 드라이비트 등 마감, 내벽 : 벽지 및 몰탈위 페인트 등 마감, 바닥 : 타일 등 마감, 창호 : 샤시임.
기호 (5,6)건물 : 실제 제시외 ㉠건물과 함께 1동으로서 일반철골구조 기타지붕 1층건으로 층고는 추녀고 기준 약 8m이며, 내외벽 : 판넬 등 마감, 바 닥 : 하드너 등 마감, 창 호 : 샤시임.
[이용상태] 기호 (4)건물 : 1층은 사무실, 2층은 기숙사임.
기호 (5,6)건물 : 공장 [설비내역] 위생 및 급배수설비, 기호 (4)건물 2층부분은 난방설비 갖추고 있음.
[부합물/종물] 붙임 "건물개황도" 참조 [공부와의 차이] 공부상 기호 (4)건물은 제1종근린생활시설, 기호 (5)건물은 제1,2종근린생활시설, 기호 (6)건물은 제2종근린생활시설이나, 실제 기호 (4)건물은 사무실(1층) 및 기숙사(2층)이고, 기호 (5,6)건물은 공장이며, 등기사항전부증명서 상 기호 (5)건물은 비동으로, 기호 (6)건물은 씨동으로 각각 별동의 건물로 등기되어 있으나, 실제 및 일반건축물대장 상 기호 (5, 6)건물은 일반건축물대장 상 B동(비동)으로 합병되어, 제시외 건물 ㉠과 함께 면적 1,210㎡로 1동의 건물로 등재되어 있음.
[참고사항] 1). 일반건축물대장 상 등재 내용(2017.11.22.) : 증축【B동(제1종근린생활시설(사무소)/일반철골구조/484㎡) + C동(제1종근린생활시설(제조업소)/일반철골구조/484㎡) + 증축(242㎡) → B동(공장/일반철골구조/1,210㎡】2). 임대관계 : 미상임.
1) 위치 및 부근의 상황=대상물건은 경기도 화성시 장안면 독정리 소재 "독정교차로" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모의 공장, 농경지, 임야로 형성되어 있음.
2) 토지의 상황=3필 일단지의 공장부지로 이용중임.
3) 건물의 구조 및 현상=기재 생략 ("기 감정평가서" 참조)
4) 기계/기구의 현상=추가목록 2 (수변전설비) : 22,900V 200KVA의 특고압 약식 간이수전설비로서, 공장건물에서 약식 간이수전설비는 전등ㆍ전열설비와 함께 기본적인 전기설비로서, "기 감정평가서" 상 「감정평가액의 산출근거 및 결정 의견」20쪽 ‘나’항 부대설비 보정단가 검토 항목에서 기본적인 전기설비를 "재조달원가에 포함"이라고 적시하여, "기 감정평가서" 각 건물【기호 (4 -6)건물】에 포함하여 기 평가하였음.
추가목록 4 (에어콤프레샤) : 이동이 용이한 기계기구(동산)로서 MODEL : NKP 20, 15KW(20HP)임.
5) 공작물의 현상=추가목록 1 (옥탑 계단실) : 건축법 시행령 상 「계단탑」으로서, "기 감정평가서" 상 기호 (4)건물의 2층 계단실 부분의 옥탑 돌출부이며, 설계 상 별도의 건물로 볼 수 없는 기호 (4)건물의 일부로서(건축법 시행령 상 「계단탑」이라 함), "기 감정평가서" 기호 (4)건물로 기 평가된 것이며, 건축물에서 「계단탑」은 건축물의 구성부분으로서 해당 건축물의 일부로 보아, 바닥면적에 산입하지 아니하고, 별도의 층수에도 산입하지 아니하도록 「건축법」시행령 제119조제1항제3호 및 제9호에서 규정하고 있으며, "기 감정평가서"에서 기호 (4)건물로 기 평가된 것임.
추가목록 3 (지하수 관정) : 굴착 깊이 : 30m, 굴착 직경 : 50m/m, 토출관 직경 : 15m/m, 양수능력 : 20톤/일으로서 수질검사가 면제되는 소형관정임.
6) 기타참고사항=추가목록 1 및 2는 "기 감정평가서"에서 기 평가하였는 바, 평가에서 제외하였음.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2015년4월29일	근저당권	2,400,000,000원
2015년10월29일	근저당권	240,000,000원
2017년10월16일	소유권이전담보가등기
2017년11월27일	가압류	199,325,736원
2018년1월8일	가압류	621,385,000원
2019년3월14일	압류
2019년3월26일	가압류	124,365,344원
2019년6월21일	임의경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2015년10월13일	근저당권	2,400,000,000원
2015년10월29일	근저당권	240,000,000원
2017년10월16일	소유권이전담보가등기
2017년11월27일	가압류	199,325,736원
2018년1월8일	가압류	621,385,000원
2019년3월26일	가압류	124,365,344원
2019년6월21일	임의경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항 없음

설정된 것으로 보는 지상권

해당사항 없음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 일괄매각. 제시외 건물(공장), 관정1식, 기계기구(에어콤프레샤) 포함 2. 목록5(비동)와 목록6(씨동)은 외관상 구분없이 일반건축물대상장 상 비동으로 합병되어 외관상 구분없이 하나의 건물로 보이며, 제시외 건물 일반철골구조 기타지붕 242㎡와 함께 1동의 건물(비동)로 등재되어 있음 3. 에이동 건물 옥탑방 계단실 및 수변전설비는 해당 건물에 포함여 평가하였음

[부동산 현황조사서 비고란]
목록 1,2,3,4,7.의 현황은 공부와 일치함. 그러나 목록 5.와 목록6.은 공부상 별개의 공장건물이나 양 건물 사이에 공장건물을 증축하여 목록5.와 목록6.이 1개동 공장의 일부분이 됨.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 수원지방법원()입니다.
입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 KB국민은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다.
이 부동산에는 공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다. 낙찰자는 토지, 건물 뿐만 아니라 기계기구 소유권도 갖게 됩니다. 기계기구는 낙찰 후 바로 매각하여 현금화가 용이하고 취등록세도 감면받게 되어 일석이조의 효과를 얻을 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

공장등록(변경,설립) 가능한 지 확인이 필요합니다.
산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에 따라, 건물면적이 500제곱미터 이상인 공장의 신설,변경, 업종변경하려는 자는 시군구청장의 승인을 받아야 합니다. 이를 '공장등록' 또는 '공장(변경)설립'이라고 합니다. 수도권정비계획법 및 시행령에 따라, 과밀억제권역에서의 공장등록(공장설립)은 지식산업, 도시형공장,참단산업공장 등에 한하여 제한적으로 가능합니다. 국토의계획및이용에 관한 법률 및 시행령에 따라, 공업지역,계획관리지역을 제외한 생산,보전관리지역, 자연,생산,보전녹지지역, 농림지역, 주거지역 등에서는 공장등록이 매우 제한적으로 가능합니다. 입찰 전에 반드시 해당관청에 업종제한이 있는지 여부를 확인하시기 바랍니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2019년 6월 21일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 2343일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 2343일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 목록1,2,3,7 : 2015.4.29.근저당권 목록4,5,6 : 2015.10.13.근저당권

※ 물건 키워드 : . 계획관리지역. 버스정류장. 철근콘크리트구조.

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사건번호 : 2019타경14485 (수원지방법원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	1,456,416,102원원	1,045,059,502원원	275%	1.3회회
6개월	1,652,232,104원원	1,227,708,682원원	187%	1.3회회
12개월	1,940,806,967원원	1,478,070,379원원	138%	1.4회회

화성 장안면 공장, 감정가의 49%에 낙찰 가능성?

출처 : 여의주경매법인 http://wonsns.com

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-11-24	2024타경102232	[공장] 화성시 서신면 전곡리 1159-2 건물: 2,271.50평 토지(대지권): 3,160.04평	13,319,391,900원 13,319,391,900원	신건 (0회)
	2025-11-19	2024타경79912	[공장] 화성시 팔탄면 덕천리 243 건물: 309.99평 토지(대지권): 682.74평	2,031,607,600원 2,031,607,600원	신건 (0회)
	2025-12-02	2024타경5782	[공장] 화성시 서신면 송교리 885-1 건물: 1,212.03평 토지(대지권): 1,808.35평	4,626,530,900원 3,238,572,000원	유찰 (1회)
	2025-11-28	2024타경87210	[공장] 화성시 금곡동 317-4 건물: 146.08평 토지(대지권): 212.05평	1,308,592,300원 916,015,000원	유찰 (1회)
	2025-11-26	2024타경80547	[공장] 화성시 팔탄면 율암리 507 [유치권] 건물: 403.08평 토지(대지권): 498.22평	1,822,915,200원 1,276,040,000원	유찰 (1회)
	2025-12-03	2024타경75866	[공장] 화성시 팔탄면 덕우리 84-16 건물: 700.29평 토지(대지권): 932.56평	3,704,496,420원 3,704,496,420원	재진행 (0회)
	2025-11-19	2024타경61928	[공장] 화성시 향남읍 백토리 170 건물: 131.56평 토지(대지권): 448.00평	1,386,506,000원 679,388,000원	재진행 (2회)
	2025-12-03	2024타경70984	[공장] 화성시 양감면 대양리 698-11 건물: 299.16평 토지(대지권): 551.18평	1,402,572,320원 687,260,000원	재진행 (2회)
	2025-11-25	2024타경53248	[공장] 화성시 팔탄면 구장리 106-3 건물: 1,070.96평 토지(대지권): 2,519.82평	7,750,207,890원 7,769,807,890원	재진행 (1회)
	2025-11-24	2024타경5515	[공장] 화성시 송산면 마산리 679-1 [유치권] 건물: 410.78평 토지(대지권): 1,121.37평	2,297,081,120원 2,297,081,120원	재진행 (2회)