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[사건번호 2016타경594] 공주 반포면 상가건물경매 3차 물건정리

3회 유찰로 최저입찰가가 크게 떨어진 충남 공주 반포면의 상가건물 경매건입니다.

"강한 공주! 행복한 시민- 충청남도 공주시"

출처 : 여의주경매TV https://busyman.co.kr

대전지방법원 공주지원 경매2계 2016 타경 594

소 재 지	충청남도 공주시 반포면 마암리 264-1
물건용도	상가건물
토지면적	156,636.00㎡(47,382.39평)
건물면적	899.46㎡(272.09평)
사건번호	2016타경594
감정평가액	3,142,630,160원
최저입찰가	(34%) 1,077,922,000원
입 찰 일	2019.11.18(월) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	마암리 264-1	대	1025㎡ (310.06평)
	마암리 264-2	임야	493㎡ (149.13평)
	마암리 264-3	임야	2314㎡ (699.99평)
	마암리 264-4	임야	1322㎡ (399.91평)
	마암리 264-5	임야	1810㎡ (547.53평)
	마암리 264-6	임야	2717㎡ (821.89평)
	마암리 264-7	임야	16710㎡ (5,054.77평)
	마암리 264-8	임야	829㎡ (250.77평)
	마암리 264-9	임야	470㎡ (142.18평)
	마암리 264-10	임야	661㎡ (199.95평)
	마암리 산1-8	임야	128285㎡ (38,806.21평)
건물	창벽로 781-1	1층 근린생활시설	175.5㎡ (53.09평)
	창벽로 781-1	2층 근린생활시설	164.61㎡ (49.79평)
	창벽로 781-1	3층 근린생활시설	164.61㎡ (49.79평)
	창벽로 781-1	지층 근린생활시설	31.86㎡ (9.64평)
	창벽로 781-2	1층 근린생활시설	148.59㎡ (44.95평)
	창벽로 781-2	2층 근린생활시설	148.59㎡ (44.95평)
제시외건물	마암리 264-1	보일러실	18 ㎡(5.45평) 포함
	창벽로 781-1	계단실기계실물탱크실	24.3 ㎡(7.35평) 포함
	창벽로 781-2	계단실	10.4 ㎡(3.15평) 포함
	창벽로 781-2	계단실기계실	13 ㎡(3.93평) 포함
	마암리 264-3	수목	포함

[위치/주위환경] 본건은 충청남도 공주시 반포면 마암리 소재 "충남과학고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 점포 및 농경지, 임야 등으로 형성되어있는 지방도변 상가지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.
[교통상황] 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상 황은 보통시됨.
[이용상태] 기호(1): 부정형의 완경사지로서 현황 "상업용 건부지" 로 이용중임.
기호(4,6,10): 사다리형의 완경사지로서 현황 "잡종지" 상태임.
기호(5): 부정형의 완경사지로서 현황 "잡종지" 상태임.
기호(7): 사다리형의 완경사지로서 현황 "자연림" 상태임.
기호(8,9,13): 부정형의 급경사지로서 현황 "자연림" 상태임.
기호(11): 사다리 완경사지로서 현황 "자연림 및 법면" 상태임.
기호(12): 부정형의 완경사지로서, 현황 "자연림"상태임.
[도로상태] 기호(1,4-7,9,10,12,13): 서측으로 왕복 2차선의 아스팔트포장도로와 접함.
기호(8,11): 지적도상 맹지임.
[토지이용계획] 기호(1,7): 계획관리지역, 가축사육제한구역(400m이내의지역){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 접도구역{도로법}임.
기호(4,10,12): 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(400m이내의지역){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 접도구역{도로법}임.
기호(5): 농림지역, 보전관리지역, 소로3류(폭 8M 미만)(접합), 가축사육제한구역(400m이내의지역){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 접도구역{도로법}임.
기호(6): 계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역(400m이내의지역){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 접도구역{도로법}임.
기호(8,11): 농림지역, 가축사육제한구역(400m이내의지역){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 보전산지{산지관리법}, 임업용산지{산지관리법}임.
기호(9): 계획관리지역, 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(400m이내의지역){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 가축사육제한구역(주거지역 1700m이내의지역){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 접도구역{도로법}, 보전산지{산지관리법}, 임업용산지{산지관리법}임.
기호(13): 계획관리지역, 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(400m이내의지역){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 가축사육제한구역(주거지역1700m이내의지역){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 접도구역{도로법}, 보전산지{산지관리법}, 임업용산지{산지관리법}임.
[제시외 물건] 본건 기호(1,4,5,6,10) 지상에 별지 "사진용지"와 같이 제시외 물건(ㄱ,ㅂ,ㅅ) 및 제시외 수목이 소재함.
[공부와의 차이] 본건 기호(4-6,10)은 공부상 지목이 "임야" 이나 현황 토목공사 완료된 "잡종지" 상태임.
[참고사항] 임대관계는 미상임.
[건물구조] 기호(2): 철근콘크리트조 슬라브지붕 지하1층-지상3층 건물로서, 외벽: 돌붙임 및 드라이비트 마감 등, 내벽: 벽지 및 인테리어마감 등, 바닥: 아스타일깔기 마감 등, 창호: 하이섀시창 구조임.
기호(3): 철근콘크리트조 스라브지붕 지상2층 건물로서, 외벽: 드라이비트 마감 등, 내벽: 벽지 및 인테리어마감 등, 바닥: 마루장판깔기마감 등, 창호: 하이섀시창 구조임.
[이용상태] 기호(2,3): 근린생활시설(사무소, 학원, 기숙사 등)으로 이용중임.
[설비내역] 기호(2,3): 급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.
[부합물/종물] 기호(2,3)건물 옥탑층에 별지 "지적 및 건물개황도" 와 같이 건물의 효용을 높이기위한 제시외 건물(ㄴ-ㅁ)이 소재함.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] 임대관계는 미상임.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2016/06/13)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
글OO	2동 전부	2015.01.07	[보]45,000,000 [월]1,500,000
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2014년1월20일	근저당권	2,142,000,000원
2014년1월23일	근저당권	500,000,000원
2014년6월10일	가압류	60,000,000원
2014년12월12일	압류
2016년3월28일	임의경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2014년1월20일	근저당권	2,142,000,000원
2014년1월23일	근저당권	500,000,000원
2014년6월10일	가압류	60,000,000원
2016년3월28일	임의경매
2016년7월5일	압류

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	627,452,101원원	439,033,330원원	0%	2회회
6개월	627,452,101원원	439,033,330원원	0%	2회회
12개월	1,135,906,952원원	485,671,427원원	0%	2.7회회

[사건번호 2016타경594] 공주 반포면 상가건물경매 3차 물건정리

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항 없음

설정된 것으로 보는 지상권

지상 분묘로 인한 분묘기지권 성립여부 불분명

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각. 제시외 건물 및 관정, 수목 매각 포함. 목록 7~9,12,13 지상에 분묘 소재할 수 있으며 분묘기지권 성립여부 불분명. 한국자산관리공사로부터 공매대행통지 있음. 최초 현황조사 및 감정평가 이후 보완 조사서 및 평가서가 제출되었으므로 확인 필요함.

[부동산 현황조사서 비고란]
○재조사 명령사항 -2017.4.19. 채무자겸 소유자 주식회사 지씨에스아이디가 제출한 집행 보완명령 신청서에 의하면, 목록2번 충청남도 공주시 반포면 마암리 264-1 1동과 목록3번 충청남도 공주시 반포면 마암리 264-1 2동의 등기부상 도로명 주소가 모두 충청남도 공주시 반포면 창벽로 781로 표기되어 있으나 행정자치부에서 운영하는 도로명주소 안내시스템으로 조회하면 목록2번은 충청남도 공주시 반포면 창벽로 781로 목록3번은 충청남도 공주시 반포면 창벽로 785로 표기되는 것으로 확인되는 바 도로명 주소 안내시스템의 조회내용을 반영하여 목록2번과 목록3번의 임대차관계 및 점유관계의 사실유무를 재조사하여 보완하여 주시기 바랍니다. ※조사결과 재조사 목적물에 임하여 확인한 바 ①목록2번 1동 기호 ㉮건물은 공부상 도로명 주소가 창벽로 781로 표기되어 있으나 실제 창벽로 785로 표기되어 있는 도로명 표찰이 부착되어 있으며 2017년 4월에 소유자 (주)지씨에스아이디가 건축물관리대장 및 등기부등본상 기재를 변경하였다고 진술함. ②목록3번 2동 기호㉯건물은 공부상 도로명 주소가 창벽로 781로 표기되어 있으나 현황 건물내에 도로명 표찰이 부착되어 있지 않으며 건축물관리대장 및 등기부등본상에 창벽로 781로 기재되어 있다고 소유자가 진술함. ③목록2번 1동 기호 ㉮건물에 주민등록이 전입되어 있는 정국진은 소유자회사의 투자자로써 1동 기호 ㉮건물 2층에 거주하였으나 2017년 3월에 경매가 진행되면서 투자금의 반환(회수)을 요구하고 있다고 소유자 회사 사내이나 김홍규가 진술하며 정국진의 점유장소(1동 기호 ㉮건물 2층)를 확인한 바 정국진의 물건은 있으나 2017년 3월부터 서울에서 거주하고 있다고 함. ④목록3번 2동 기호 ㉯건물에 주민등록이 전입되어 있는 우원진은 소유자 (주)지씨에스아이디의 직원으로 실제 임차인은 아니며 2층 기호 ㉯건물 2층에 거주하고 있음. ⑤기타 목록3번 2동 기호 ㉯건물은 글로벌영성지능협회 대표자 김인덕이 소유자 (주)지씨에스아이디와 보증금 45,000,000원 월세 1,500,000원, 계약기간 2015.2.7.~2018.2.6.까지로 임대계약하여 점유하고 있으며, 내부시설 및 인테리어 비용으로 1억원이 소요되었고 소유자도 내부시설비 1억원을 인정하였다고 진술함. 이에 임차하였으면 관할 세무서에 임차인 등록등을 하지 않은 것에 대하여 질문한 바, 임차인 글로벌영성지능협회 대표자 김인덕은 관할세무서에 임차인등록 신고하러 갔으나 임차인이 비영리단체로서 등록이 불가하다며 세무서에서 등록을 받아주지 않아 임차인으로 등록하지 못하였다고 진술하였고, 고유번호증(수익사업을 하지 않는 비영리법인 및 국가기관 등)은 되어 있었음. *재조사시 참여자 1. 소유자 겸 채무자 (주)지씨에스아이디 사내이나 김홍규 2. 임차인 글로벌영성지증협회 대표자 김인덕

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 대전지방법원 공주지원()입니다.
입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
글로벌영성지능협회 : 배당요구종기(2016.06.13)이후 권리신고 하였음

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2016년 3월 28일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 3660일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 3660일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2014.01.20. 근저당권

※ 물건 키워드 : . 농림지역. 주거지역. 보전관리지역. 계획관리지역. 보전산지. 버스정류장. 차량 접근이 가능. 철근콘크리트조. 스라브지붕.

출처 : 여의주경매TV https://busyman.co.kr

사건번호 : 2016타경594 (대전지방법원 공주지원)

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