[감정가 100%] 다세대(빌라)경매 - 구로구 고척동 경매 완벽분석

이번에 소개할 경매물건은 서울시 구로구에 위치한 다세대(빌라)입니다. 최저입찰가는 2억 7900만원입니다.

"따뜻한 동행 변화하는 구로 - 서울특별시 구로구"

출처 : 레이더옥션 http://m.aceauction.kr/view/1509002

구로구 고척동 134-112 다세대(빌라) 경매

2025타경13503

소 재 지 : 서울특별시 구로구 고척동 134-112

감 정 가 : 279,000,000

최 저 가 : 279,000,000

매각기일 : 2026.07.08(수) 10:00

소 재 지	서울특별시 구로구 고척동 134-112 황금캐슬 제4층 제401호
물건용도	다세대(빌라)
토지면적	21.68㎡(6.56평)
건물면적	32.66㎡(9.88평)
사건번호	2025타경13503
감정평가액	279,000,000원
최저입찰가	(100%) 279,000,000원
입 찰 일	2026.07.08(수) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	고척동 134-112	206분의 21.68	21.68㎡ (6.56평)
건물	고척동 134-112	철근콘크리트구조	32.66㎡ (9.88평)

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 구로구 고척동 소재 "고척초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 다세대주택, 고척아이파크아파트,서울사든아파트 등과 고척초등학교, 고척중학교 등 교육기관이 혼재하고 있는 제2종일반주거지역내 도시형샐활주택(단지형다세대)으로 주위 환경은 보통시됨.
[교통상황] 본건까지 차량출입 가능하며, 남측 근거리에 지하철 경인선 "개봉역"이 위치하나 이용사정은 원할한편은 아님. 남동측 인근의 경서로를 운행하는 노선버스 정류장이 소재하여 이용가능 함.
[건물구조] 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건중 제4층 제401호로 2020.10.22.사용승인 되었음 필로티형으로 1층에 주차장 설치되었고, 방과 거실은 발코니확장형으로확장시공되었음. 마감구조는 외벽: 화강석판재 붙임. 내벽: 종이벽지 및 일부 내장용 타일마감. 바닥: 강마루 및 일부 바닥재 타일마감. 창호: 하이샷시창호 복층유리임.
[이용상태] 도시형생활주택(단지형다세대)으로 방2, 거실1, 주방/식당1, 욕실/화장실1, 발코니/테라스 등으로 이용됨.
[설비내역] 급배수.위생시설 구비되었고, 도시가스 보일로에 의한 개별난방, 승강기시설, 화재탐지 및 경보기시설, CCTV, 1층에 주차장 설치됨.
[토지형상/이용상태] 2필지 가장형의 평탄한 지반으로 "황금캐슬"건부지로 이용됨.
7)인접 도로상태등 북서측으로 노폭 약6M 포장도로에 접함.
[토지이용계획] 토지기호(1): 도시지역, 제2종반주거지역(7층이하), 도로(접힙). 제3종구역(다 지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한표면구 역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경보 호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165M(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위 사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계확법> 토지거래계약에관한 허거구역(대상:아파트, 지정기간:2026.10.20~20253.12.31), 토지거래 계약에관한허가구역(대상자:외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립.다세대, 지정 기간:2025.08.26~2026.08.25). 토지기호(2): 도시지역, 제2종일반주거지역(2014-03-12)()7층이하), 도로(접합). 제3종구역(다 지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한표면구 역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경보 호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165M(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위 사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계확법> 토지거래계약에관한 허거구역(대상:아파트, 지정기간:2026.10.20~20253.12.31), 토지거래 계약에관한허가구역(대상자:외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립.다세대, 지정 기간:2025.08.26~2026.08.25).
[공부와의 차이] 없음. [참고사항] 입대관계: 현재 입주인은 월세로 임차중인 것으로 탐문되나, 상세한 임대내역은 미상임. *. 서울남부지방법원의 임차권등기명령(2023카임14509)에 의거 주택임차권 설정됨. (임차보증금:275,000,000원-.) 기 타 : 없 음.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2026/02/25)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
김OO	전부	2021.10.08.	[보]275,000,000
주OO	전부	2021.10.08.	[보]275,000,000
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2021년10월15일	소유권
2021년10월15일	약정/금지사항/환매특약
2023년7월28일	가압류	20,000,000원
2023년9월19일	가압류	20,294,853원
2023년10월19일	임차권설정	275,000,000원
2025년11월26일	강제경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	271,509,740원원	187,088,930원원	69%	2.6회회
6개월	273,597,063원원	192,783,354원원	71%	2.6회회
12개월	274,177,007원원	196,645,484원원	72%	2.6회회

[감정가 100%] 다세대(빌라)경매 - 구로구 고척동 경매 완벽분석

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 특별매각조건 : 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 - 현재 입주민은 월세로 임차중인 것으로 탐문되나, 상세한 임대내역은 미상임(감정평가서 참조)

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울남부지방법원(☎ 02-2192-1273, 0087)입니다.
입찰일은 2026.07.08입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
김광현 : 주택임차권 등기일은 2023. 10. 19. 주택도시보증공사 : 이 사건 신청채권자로 주택임차권자 김광현의 지위를 승계하여 권리신고 및 배당요구함.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.
대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우가 있습니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2023. 7. 28. 가압류 설정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제2종일반주거지역. 차량출입 가능. 주차장. 지하철. 노선버스 정류장. 철근콘크리트구조. 도시가스. 개별난방. 방2. 화장실1.

출처 : 레이더옥션 http://m.aceauction.kr/view/1509002

사건번호 : 2025타경13503 (서울남부지방법원)

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