[경매일 2026.07.06] 서울시 강동구 다세대(빌라) 낙찰 전략은

서울동부지방법원에서 진행 중인 사건번호 2025타경51817의 경매물건입니다. 현재 최저가는 3억 7000만원로 낙찰을 노려볼 만합니다.

"힘찬 변화! 자랑스러운 강동 - 서울특별시 강동구"

출처 : 레이더옥션 https://aceauction.kr

[ 서울특별시 강동구 천호동 166-94 다세대(빌라) 법원경매 ]

경매사건 2025 타경 51817 다세대(빌라) 부동산경매 물건으로
매각기일이 2026.07.06(월) 10:00인 서울동부지방법원 경매2계 경매물건입니다.

오늘의 부동산경매 용어입니다.

등기의 종류
"등기는 여러 표준에 의해 여러가지로 분류된다. ① 표제부의 등기·갑구·을구의 등기 ② 보존등기·권리변동의 등기 ③ 등기의 내용에 의한 분류 : 기입등기·경정등기·변경등기· 말소등기·회복등기(말소회복등기, 멸실회복등기)·멸실등기 ④ 등기의 방법이나 형식에 의한 분류 : 주등기·부기등기 ⑤ 등기의 효력에 의한 분류 : 종국등기·예비등기(가등기, 예고 등기)"

소 재 지	서울특별시 강동구 천호동 166-94 다성이즈빌 11층1104호
물건용도	다세대(빌라)
토지면적	8.74㎡(2.64평)
건물면적	26.86㎡(8.13평)
사건번호	2025타경51817
감정평가액	370,000,000원
최저입찰가	(100%) 370,000,000원
입 찰 일	2026.07.06(월) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	천호동 166-94	284분의 8.7402	8.7402㎡ (2.64평)
건물	천호동 166-94	철근콘크리트구조	26.86㎡ (8.13평)

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 ""동신중학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대·연립주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.
[교통상황] 본건까지 제반차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 전철역(강동역, 5호선)이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됨.
[건물구조] 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 12층 건물 내 제11층 제1104호로서, 외벽 : 석재붙임 및 페인팅 등, 창호 : 샤시창호 등으로 마감됨.
[이용상태] 도시형생활주택(방2, 거실 및 주방, 욕실1 등)으로 이용중인 것으로 집합건축물대장상 건축물현황도에 의해 확인됨. 본건의 내부구조는 이해관계인의 폐문부재로 인해 집합건축물대장상 건축물현황도 및 외부관찰 등에 의해 간접확인 하였으니 경매진행시 참고바람.
[설비내역] 도시가스에 의한 개별난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등을 갖추었음.
[토지형상/이용상태] 사다리형 토지로서 도시형생활주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.
7)인접 도로상태등 본건 남측 및 북서측으로 노폭 약 4m 내외 포장도로에 접함.
[토지이용계획] 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)서고시 제2025-247호 및 제2025-248호(2025.5.1.)참조), 가축사육제한구역(2014-06-25)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 비행안전제3구역(전술)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)＜수도법＞, 공장설립제한지역(2016-11-28)＜수도법＞, 도시관리계획 입안중(2025-08-01)(지구단위계획(변경)결정(안)-제2종·제3종일반주거지역 한시적 용적률 완화(서울시 공고 2025-2299호 참조)).
[공부와의 차이] - [참고사항] 임대관계 미상임.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/10/10)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
김OO	1104호26.86㎡전부	2021.11.19.	[보]355,000,000
전OO	1104호	2024.02.01.
주OO	1104호전체	2021.11.19.	[보]355,000,000
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2021년11월19일	소유권
2021년12월1일	약정/금지사항/환매특약
2023년12월4일	임차권설정	355,000,000원
2024년11월13일	가압류	40,000,000원
2025년7월23일	강제경매
2025년8월26일	가압류	526,530,000원

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	476,326,667원원	339,873,190원원	76%	2.2회회
6개월	412,540,000원원	302,480,898원원	79%	1.9회회
12개월	378,804,186원원	291,405,554원원	80%	2.2회회

[경매일 2026.07.06] 서울시 강동구 다세대(빌라) 낙찰 전략은

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

을구 1번 주택임차권등기

설정된 것으로 보는 지상권

해당사항없음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 1번 주택임차권 등기(배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 전액을 매수인이 인수 함)

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울동부지방법원(☎ 2204-2406)입니다.
입찰일은 2026.07.06입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
주택도시보증공사(임차인 김종훈):경매신청채권자로 배당요구일자는 경매신청일임. 임차권자 김종훈의 임대차보증금반환채권에 대하여 대위행사(구상권)

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.
대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우가 있습니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 3명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 7월 22일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 335일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 335일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2024.11.13.가압류 설정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제3종일반주거지역. 준주거지역. 지구단위계획구역. 버스정류장. 제반차량 출입. 노선버스정류장. 철근콘크리트구조. 도시가스. 개별난방. 방2. 욕실1.

출처 : 레이더옥션 https://aceauction.kr

사건번호 : 2025타경51817 (서울동부지방법원)

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