[감정가 100%] 강서구 대저1동 대지 경매 완벽분석

2025타경102183 사건의 대지 물건이 경매에 나왔습니다. 현재 경매가는 감정가의 100% 수준입니다.

"함께 더하는 미래 · 같이 나누는 강서 - 부산광역시 강서구"

출처 : 여의주경매TV https://busyman.co.kr

소 재 지	부산광역시 강서구 대저1동 571-4
물건용도	대지
토지면적	1,131.79㎡(342.37평)
건물면적
사건번호	2025타경102183
감정평가액	2,019,714,757원
최저입찰가	(100%) 2,019,714,000원
입 찰 일	2026.06.30(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	대저1동 571-4	대	612㎡ (185.13평)
	대저1동 532-3	도로	0.7899㎡ (0.24평) 17557분의 1131 지분 전부
	대저1동 571-18	전	519㎡ (157.00평)

[위치/주위환경] 부산광역시 강서구 대저1동 소재 "부산강서고등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 농촌 취락지역 인근 농경지 및 중.소규모 제조업소, 단독주택 등이 혼재함.
[교통상황] 본건 및 본건 인근까지 차량접근 가능하며, 시외곽지역에 위치하여 대중교통상황은 다소 불평함.
3)형태 및 이용상태 일련번호(1) : 인접지와 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 제시외건물 건부지로 이용중임. 일련번호(2) : 인접지와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서 농경지로 이용중임. 일련번호(3~5) : 인접지와 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 농경지로 이용중임. 일련번호(6) : 인접지와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로 현황"도로"임. 일련번호(7) : 인접지와 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 농경지로 이용중임.
4)인접 도로상태 일련번호(1) : 본건 동측으로 폭 약 4미터 내외의 도로에 접함. 일련번호(2) : 본건 동측 및 남측으로 폭 약 4미터 내외의 도로에 접함. 일련번호(3~5) : 본건 동측으로 폭 약 4미터 내외의 도로에 접함. 일련번호(6) : 현황"도로"임. 일련번호(7) : 지적도상 맹지이나 인접토지를 통해 출입가능함.
[토지이용계획] 일련변호(1) : 도시지역, 제1종일반주거지역, 기반시설부담구역(2013-01-23), 지구단위계획구역(강서) 토지거래계약에관한허가구역(2024-02-26)(2024.3.2. ~ 2027. 3. 1.)임. 일련번호(2) : 도시지역, 자연녹지지역, 자연녹지지역(2025-03-26), 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>임. 일련번호(3~5) : 도시지역, 자연녹지지역(2025-03-26), 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>임. 일련번호(6) : 도시지역, 자연녹지지역(2025-03-26), 제1종일반주거지역, 기반시설부담구역(2013-01 -23), 지구단위계획구역(강서) 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별 조치법> 토지거래계약에관한허가구역(2024-02-26)(2024.3.2. ~ 2027. 3. 1.)임. 일련번호(7) : 도시지역, 제1종일반주거지역, 기반시설부담구역, 지구단위계획구역(강서) 토지거래계약 에관한허가구역(2024-02-26)(2024.3.2. ~ 2027. 3. 1.)임.
6)제시목록 외의 물건 본건 일련번호(1,2,7) 토지 지상에 소재하는 임차인이 설치한 제시외물건㈀,㈁)(경량철골조 단층 컨테이너 및 철파이프조 비닐위 단층 창고) 및 임차인이 식재한"감나무, 키위나무 및 기타 수목"등이 소재하여 토지의 사용,수익 및 처분에 영향을 미치는 것으로 판단 되는바, 평가목적을 고려하여 이에 구애됨이 없이 평가한 금액과 함께 이를 감안한 평가액 을 별지"토지감정평가명세표"에 기재하였으니 경매진행시 업무에 참고하시기 바람.
[공부와의 차이] 없 음. [참고사항] 1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없 음.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2026/02/13)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
임OO	전부		[월]연세7,000,000
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2022년1월14일	소유권
2022년1월14일	근저당권	5,400,000,000원
2022년5월23일	근저당권	600,000,000원
2024년12월13일	근저당권	1,800,000,000원
2025년11월20일	임의경매
2026년1월9일	임의경매
2026년1월15일	압류

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	0원원	0원원	0%	0회회
6개월	10,756,720원원	4,313,000원원	40%	3회회
12개월	421,988,907원원	205,921,000원원	46%	2.7회회

[감정가 100%] 강서구 대저1동 대지 경매 완벽분석

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

토지 지상의 제시외 건물 및 수목에 대한 법정지상권 성립여부 불분명

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
-일괄매각, 목록6.은 지분매각 -목록 1.7. 지상에 소재하는 임차인이 설치한 제시외 물건(㉠경량철골조 단층 컨테이너 , ㉡철파이프조 비닐위 단층 창고) 및 임차인이 식재한 ‘감나무, 키위나무 및 기타 수목’은 매각제외 -목록6.은 2개의 용도지역(제1종일반주거지역, 개발제한구역(자연녹지지역)에 걸친 토지이며, 지목 및 현황 ‘도로’임을 감안하여 평가함

[부동산 현황조사서 비고란]
본건 목록 1번 ~ 5번, 7번은 임차인 임선홍이 임차하고 있었음(보증금 없이 연세 700만원)

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 부산지방법원 부산서부지원(☎ 051-812-1262)입니다.
입찰일은 2026.06.30입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 부산은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
임선홍:부동산현황조사보고서에 따르면 보증금 없이 연세 700만원으로 임차한다고 진술함. 권리신고 없으므로 점유관계 및 임 대차관계 알 수 없음.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2022. 1. 14. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 녹지지역. 제1종일반주거지역. 자연녹지지역. 지구단위계획구역. 토지거래계약에관한허가구역. 개발제한구역. 철골조.

출처 : 여의주경매TV https://busyman.co.kr

사건번호 : 2025타경102183 (부산지방법원 부산서부지원)

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