삼남읍 공장경매> 울주군 싼 공장 ρ 2025타경404

울산시 울주군 삼남읍 방기리 공장, 감정가 133억 5582만원 → 최저 133억 5582만원! 공장 찾는 분께 적합합니다.

"울산광역시 울주! 천년을 빚다' 미래를 열다 - 울산광역시 울주군"

출처 : 레이더옥션 https://aceauction.kr

소 재 지	울산광역시 울주군 삼남읍 방기리 671-1
물건용도	공장
토지면적	18,696.00㎡(5,655.54평)
건물면적	13,997.22㎡(4,234.16평)
사건번호	2025타경404
감정평가액	13,355,816,390원
최저입찰가	(100%) 13,355,816,390원
입 찰 일	2026.06.24(수) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	방기리 671-1	공장용지	14346㎡ (4,339.67평)
	방기리 671-6	공장용지	173㎡ (52.33평)
	방기리 671-22	공장용지	350㎡ (105.88평)
	방기리 671-3	공장용지	1701㎡ (514.55평)
	방기리 671-5	공장용지	906㎡ (274.07평)
	방기리 671-9	도로	1112㎡ (336.38평)
	방기리 671-16	도로	38㎡ (11.50평)
	방기리 671-18	도로	37㎡ (11.19평)
	방기리 671-25	도로	33㎡ (9.98평)
건물	방기리 671-1 에이동호	1층 공장 일반철골구조	5695.06㎡ (1,722.76평)
	방기리 671-1 에이동호	2층 공장 일반철골구조	6117.23㎡ (1,850.46평)
	방기리 671-3 에이동호	단층 공장 일반철골구조	200㎡ (60.50평)
	방기리 671-3 에이동호	1층 공장 일반철골구조	350㎡ (105.88평)
	방기리 671-3 에이동호	2층 공장 일반철골구조	334..85㎡ (101.04평)
	방기리 671-3 에이동호	3층 공장 일반철골구조	350㎡ (105.88평)
제시외건물	방기리 671-6	쓰레기장	252.75 ㎡(76.46평) 포함
	방기리 671-1 에이동호	적치장 및 사무실	1층 165 2층 95 ㎡(0.30평) 포함
	방기리 671-1 에이동호	창고	97.5 ㎡(29.49평) 포함
	방기리 671-1 에이동호	공장일부	115 ㎡(34.79평) 포함
	방기리 671-1 에이동호	창고	72.75 ㎡(22.01평) 포함
	방기리 671-1 에이동호	통로	18 ㎡(5.45평) 포함
	방기리 671-1 에이동호	가추	33.93 ㎡(10.26평) 포함
	방기리 671-1 에이동호	가추	2 ㎡(0.61평) 포함
	방기리 671-3 에이동호	창고	200 ㎡(60.50평) 포함
	방기리 671-3 에이동호	창고	156 ㎡(47.19평) 포함
	방기리 671-3 에이동호	가추	2 ㎡(0.61평) 포함

[위치/주위환경] 대상물건은 울산광역시 울주군 삼남읍 가천리 및 방기리 소재 '삼성SDI 울산사업장' 남측 인근에 위치하며, 주위에는 공장, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재함.
[교통상황] 일련번호 1)~4),6)~9): 대상물건까지 차량접근 가능하며, 일반적인 교통사정 보통임. 일련번호 5): 대상물건 인근까지 차량접근 가능하며, 일반적인 교통사정 보통임.
3)형태 및 이용상태 일련번호 1),2): 2필지 일단의 부정형의 토지이며, 공업용 건부지임. 일련번호 3),4): 2필지 일단의 부정형의 토지이며, 공업용 건부지임. 일련번호 5): 부정형의 토지이며, 공업용 건부지임. 일련번호 6): 부정형의 토지이며, 도로 등임. 일련번호 7): 사다리형의 토지이며, 도로 등임. 일련번호 8): 가장형의 토지이며, 도로 등임. 일련번호 9): 부정형의 토지이며, 도로 등임.
4)인접 도로상태 일련번호 1),2): 남동측으로 폭 약 4~8m 내의 도로에 접함. 일련번호 3),4): 북동측으로 폭 약 4~8m 내의 도로에 접함 일련번호 5): 지적도상 맹지이나, 일련번호 1),2)와 일괄하여 사용 중인 토지로서, 일련번호 1),2)토지를 통하여 접근가능함. 일련번호 6)~9): 세로(가)임.
[토지이용계획] 일련번호(1) :도시지역, 일반공업지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호(2) :도시지역, 일반공업지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호(3) :도시지역, 일반공업지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호(4) :도시지역, 일반공업지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호(5) :도시지역, 일반공업지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호(6) :도시지역, 일반공업지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호(7) :도시지역, 일반공업지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호(8) :도시지역, 일반공업지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호(9) :도시지역, 일반공업지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 6)제시목록 외의 물건 없 음.
[공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] 후첨 '건물감정평가요항표' 참조.
[건물구조] 일련번호 가): 철근콘크리트구조,일반철골구조 판넬,칼라시트 및 슬래브지붕 2층 건물로서, -1층,2층 공장부분 벽체: 하단 1m 조적 위 판넬이음 마감. 주기둥: H-Beam 480×300mm. 바닥: 하드너 마감 등. 창호: 새시창호임. -1층,2층 사무실 부분 외벽: 판넬이음 마감, 화강석 및 강화유리 마감 등. 내벽: 벽지바름 및 인테리어 마감 등. 창호: 새시창호임. 일련번호 나): 일반철골구조 판넬경사지붕 단층 건물로서, 벽체: 판넬이음 마감. 주기둥: H-Beam 400×200mm 바닥: 하드너 마감 등. 창호: 새시창호임. 일련번호 다): 철근콘크리트구조 및 경량철골구조 판넬경사지붕 3층 건물로서, 외벽: 화강석 및 판넬 이음 마감 등. 내벽: 몰탈 위 페인팅 마감, 벽지바름 등. 창호: 새시창호임. [이용상태] 일련번호 가) 1층,2층: 공장 및 사무실임. 일련번호 나): 공장임. 일련번호 다) 1층: 식당임. 2층,3층: 사무실임. [설비내역] 위생설비, 급배수설비, 천정형시스템 냉방설비 등이 설치되어 있음.
4)부합물 및 종물 별첨 '지적 및 건물개황도' 와 같이 제시외건물 ㄱ)~ㅋ)이 소재함.
[공부와의 차이] 건물등기사항전부증명서상 '일반철골구조 판넬지붕' 이나, 현황 '철근콘크리트구조,일반철골구조,철파이프구조/ 판넬,칼라시트,슬래브지붕'임. [참고사항] 임대관계: 미상임. 기타: 대상 기계기구는 Die Cast Machine 등으로서, 현상 및 관리상태 보통임.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/05/07)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
김OO	비동3층사무동전체(350㎡)	2025.04.08.	[보]30,000,000 [월]500,000
주OO	건물2층전체(334.85㎡)	2011.04.13.	[보]30,000,000 [월]500,000(부가세별도)
주OO	건물1층,2층(11.812.29㎡)	2023.11.24.	[보]40,000,000 [월]1,000,000(부가세별도)
주OO	3층전부
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액

2025년2월26일	가압류	16,431,964원
2022년11월9일	소유권
2022년11월9일	근저당권	16,000,000,000원
2023년1월30일	근저당권	960,000,000원
2023년2월23일	근저당권	2,000,000,000원
2023년7월7일	가압류	570,000,000원
2023년7월14일	가압류	360,000,000원
2023년8월7일	가압류	2,300,000,000원
2023년8월8일	가압류	101,200,000원
2023년8월8일	가압류	1,620,000,000원
2023년8월9일	가압류	1,933,000,000원
2024년1월15일	가압류	21,000,000원
2024년5월24일	압류
2024년6월3일	압류
2024년6월18일	가압류	17,223,110원
2024년6월26일	가압류	810,327,248원
2024년7월22일	가압류	2,100,000,000원
2025년1월31일	임의경매
2026년4월28일	압류

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2022년11월9일	소유권
2022년11월9일	근저당권	16,000,000,000원
2023년1월30일	근저당권	960,000,000원
2023년2월23일	근저당권	2,000,000,000원
2023년7월7일	가압류	570,000,000원
2023년7월14일	가압류	360,000,000원
2023년8월7일	가압류	2,300,000,000원
2023년8월8일	가압류	101,200,000원
2023년8월8일	가압류	1,620,000,000원
2023년8월9일	가압류	1,933,000,000원
2024년5월24일	압류
2024년6월3일	압류
2024년6월18일	가압류	17,223,110원
2024년6월26일	가압류	810,327,248원
2024년7월22일	가압류	2,100,000,000원
2025년1월31일	임의경매
2025년2월26일	가압류	16,431,964원

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	2,021,954,173원원	986,619,500원원	43%	3.3회회
6개월	2,271,122,029원원	1,307,072,255원원	52%	2.5회회
12개월	2,564,131,223원원	1,472,416,126원원	52%	2.5회회

삼남읍 공장경매> 울주군 싼 공장 ρ 2025타경404

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1.일괄매각. 제시외 건물 포함 2.공장및광업재단저당법 제6조 기계기구 목록 포함. 감정서상 기계기구 목록 순번 2,4,4-1,5,5-1,7-1,10-1,11~14,22,43~46,48~51, 56~59,62,67~78,80~86,92,93,97은소재불명으로 평가에서 제외하고, 순번 23,40~42,47,52~55,60,61,63~66,79,87~91은 운휴시설로 서 평가에서 제외함. 순번 98은 제시목록상 수량이 7식이나, 3식은 운휴설비이며 나머지 4식은 소재불명으로 평가에서 제외함. 3.목록 1,3과 목록 4,5 토지는 각각 일단으로 이용 중인 토지로서 일단지로 평가하였음 4.목록 4,5는 두 개의 용도지역(일반공업지역, 자연녹지지역)에 속하여 이를 구분하되, 각 용도지역별로 구분하여 평가함 5.목록 2,6은 두 개의 용도지역(일반공업지역, 자연녹지지역)에 속하나, 자연녹지지역의 면적이 극히 미미하여 주된 용도지역인 일반공업지역 기준으로 평가함 6.목록 7은 두 개의 용도지역(자연녹지지역, 일반공업지역)에 속하나, 일반공업지역의 면적이 자연녹지지역 대비 미미하여 주된 용도지역인 자연녹지지역으로 감정평가하되 일부 일반공업지역임을 감안하였음 7.목록 11은 공부상 ‘방기리 671-3, 671-5, 671-14, 671-15, 671-17’ 위 지상에 소재하나, 2012.01.27.일자로 671-3번지와 토지 합병되어 현황 ‘방기리 671-3, 671-5’ 위 지상에 소재함 8.목록 6~9는 지목 및 현황 ‘도로’ 인바, 이를 감안하여 평가하였음 9.목록 10은 공부상 ‘일반철골구조 판넬지붕’ 이나, 현황 ‘철근콘크리트구조, 일반철골구조, 철파이프구조 판넬, 칼라시트, 슬래 브지붕’임 10.목록 3은 일부는 도로, 정원이고, 일부는 목록 10 건물의 일부임 11.목록 4 지상 제시외 소나무 등 정원수는 토지에 포함하여 평가하였고, 매각에 포함함 12.목록 6은 지목이 도로이나 현황은 일부는 도로, 일부는 공장용지임 13.목록 7 지상 제시외 소나무는 토지에 포함하여 평가하였고, 매각에 포함함 14.목록 9는 일부는 도로, 일부는 정원의 일부임 15.목록 2는 지적도상 맹지이나 목록 1,10토지를 통하여 접근 가능함 16.2025.4.30. 유치권신고인 주식회사 원창으로부터 기계설비장치비용상환청구 채권 619,300,000원을 위하여 채무자 소유 부동 산(토지,건물) 및 기계장비에 대하여 유치권신고(별지 첨부 참조)가 있으나 그 성립여부는 불분명하며, 2026.4.30. 경매신청채권 자로부터 유치권배제신청서(별지 첨부 참조)가 제출됨

[부동산 현황조사서 비고란]
부동산의 표시 1, 2. - 본건 지상에 제시외 철파이프조 강판지붕 비가림 창고시설 1동 있음. 부동산의 표시 3. - 일부는 도로, 정원이고, 일부는 부동산의 표시 10. 건물의 일부임. 부동산의 표시 4. - 본건

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원(☎ 216-8266)입니다.
입찰일은 2026.06.24입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 신한은행,경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
주식회사 세광정밀:임차인 권리신고서에는 사업자등록신청일을 1999.9.1.로 기재하였으나 첨부된 동울산세무서 발급 사실증명 서에 의하면 사업장 소재지는 2011.4.13.자로 ‘양산시 어곡동 856-3’에서 ‘울산시 울주군 삼나면 방기리 671-1’로 정정신고 하 였고, 2025.4.28.자로 ‘울산시 울주군 삼나면 방기리 671-1’에서 ‘울산시 울주군 삼나면 방기리 671-1, 2층’으로 정정신고 하였 으므로 이를 기준으로 함 주식회사 차세대환경:권리신고를 하지 않아 임대차관계 불분명함

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 4명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다.
이 부동산에는 공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다. 낙찰자는 토지, 건물 뿐만 아니라 기계기구 소유권도 갖게 됩니다. 기계기구는 낙찰 후 바로 매각하여 현금화가 용이하고 취등록세도 감면받게 되어 일석이조의 효과를 얻을 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

공장등록(변경,설립) 가능한 지 확인이 필요합니다.
산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에 따라, 건물면적이 500제곱미터 이상인 공장의 신설,변경, 업종변경하려는 자는 시군구청장의 승인을 받아야 합니다. 이를 '공장등록' 또는 '공장(변경)설립'이라고 합니다. 수도권정비계획법 및 시행령에 따라, 과밀억제권역에서의 공장등록(공장설립)은 지식산업, 도시형공장,참단산업공장 등에 한하여 제한적으로 가능합니다. 국토의계획및이용에 관한 법률 및 시행령에 따라, 공업지역,계획관리지역을 제외한 생산,보전관리지역, 자연,생산,보전녹지지역, 농림지역, 주거지역 등에서는 공장등록이 매우 제한적으로 가능합니다. 입찰 전에 반드시 해당관청에 업종제한이 있는지 여부를 확인하시기 바랍니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 1월 31일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 504일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 504일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2022.11.09.근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 공업지역. 녹지지역. 일반공업지역. 자연녹지지역. 판넬지붕. 철근콘크리트구조. 슬래브지붕. 경사지붕.

출처 : 레이더옥션 https://aceauction.kr

사건번호 : 2025타경404 (울산지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.