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서귀포 과수원경매 ★ 제주 싼 과수원 (1,634.1평)

이번 경매는 서귀포 성산읍 신산리의 과수원 물건이며, 감정가의 100% 수준에 입찰 가능합니다.

"청정 건강 도시"

출처 : 여의주경매법인 https://wonsns.com

이번에 보시게 되는 경매물건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 신산리 과수원입니다.

매각기일은 2026.06.23(화) 10:00이며, 입찰법원은 제주지방법원입니다.

입찰서류 미비 또는 기재의 잘못이 있거나, 입찰보증금이 부족한 경우나,

대리인 응찰시 인감증명서를 첨부하지 않은 경우 등은 입찰이 무효가 될 수 있습니다.

입찰법원에서 작은 실수가 큰 결과를 초래할 수 있으므로 주의해야 합니다.

소 재 지	제주특별자치도 서귀포시 성산읍 신산리 1282-4
물건용도	과수원
토지면적	5,402.00㎡(1,634.11평)
건물면적
사건번호	2025타경8895
감정평가액	1,009,290,000원
최저입찰가	(100%) 1,009,290,000원
입 찰 일	2026.06.23(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	신산리 1282-4	과수원	4463㎡ (1,350.06평)
	신산리 1304-6	임야	251㎡ (75.93평)
	신산리 1305-4	과수원	688㎡ (208.12평)
제시외건물	신산리 1282-4	창고 및 작업장	440 ㎡(133.10평) 제외
	신산리 1282-4	임부 숙소	20.3 ㎡(6.14평) 제외
	신산리 1282-4	임부 숙소	13.5 ㎡(4.08평) 제외
	신산리 1282-4	임부 숙소	14 ㎡(4.24평) 제외
	신산리 1282-4	임부 숙소	15.3 ㎡(4.63평) 제외
	신산리 1282-4	관리사 및 임부 숙소	61.7 ㎡(18.66평) 제외
	신산리 1305-4	욕실 및 다용도실	22 ㎡(6.66평) 제외

[위치/주위환경] 본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 신산리 소재 "신산초등학교" 남서측 근거리에 위치하며, 인근은 전, 과수원 등 농경지 및 임야와 일부 주택, 사찰 등이 혼재하여 형성된 지역임.
[교통상황] 본건 기호(1)~(3) 모두 차량 접근이 가능하며, 남동측 근거리에 버스정류소와 일주동로(지방도1132번)가 위치하여 제반 교통여건은 보통 수준으로 평가됨.
3)형태 및 이용상태 기호(1): 인접 토지 대비 대체로 평탄한 부정형 토지로, 현황은 '과수원' 임. 기호(2): 인접 도로 대비 대체로 평탄한 삼각형 토지로, 현황은 '토지임야 및 인접지 진입로'로 이용중임. 기호(3): 인접 도로 대비 대체로 평탄한 부정형 토지로, 현황은 '과수원(관리되지 않은 폐원 상태)'임. ※ 후첨 '항공사진', '사진용지' 참조 4)인접 도로상태 기호(1): 지적상 북측으로 소폭의 지적도상 도로에 접하나, 현황 미개설 도로임. 기호(2),(3): 공히 북측으로 현황 폭 약 4m 내외의 콘크리트포장도로에 접하며, 남측으로 소폭의 지적상 도로에 접하나, 현황 미개설 도로임.
[토지이용계획] 기호(1): 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(2024-09-06)(국토교통부 제2024-456호장애물 제한표면)<공항시설법>, 경관보전지구3등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 경관보전지구4등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법> 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2024.11.15~2026.11.14)), 기호(2): 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(2024-09-06)(국토교통부 제2024-456호장애물 제한표면)<공항시설법>, 경관보전지구4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법> 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2024.11.15~2026.11.14)), 기호(3): 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(2024-09-06)(국토교통부 제2024-456호장애물 제한표면)<공항시설법>, 경관보전지구3등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 경관보전지구4등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법> 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2024.11.15~2026.11.14))임. 6)제시목록 외의 물건 기호(1) 일부 지상에는 제시외물건(ㅅ, ㄴ~ㅁ) 및 이동식철재컨테이너(a~e, 5동)이 설치되어 있으며, 과수목, 방풍목 등 수목 등이 식재, 자생하고 있음. 또한 일부 지상에 건설폐자재 등이 방치되어 소재함. 기호(1,2,3) 일부 양 지상에 제시외물건(ㄱ)이 소재함. 기호(2) 일부 지상에 수목이 자생함. 기호(3) 일부 지상에 제시외물건(ㅂ)이 소재하며, 방풍목 등 수목이 식재 내지 자생함. ※ 후첨 '항공사진', '지적개황도', '사진용지' 참조 [공부와의 차이] 공부상 지목, 지적 및 면적 등과 현황 사이에 특별한 차이 없음. [참고사항] 기준시점 현재 임대관계는 확인되지 않음. 대상 토지 위에는 이동식 컨테이너 여러 동이 설치되어 일부는 외국인의 숙소 등으로 이용되고 있는바, 이는 기초 없이 단순 거치된 이동식 구조물로서 건물로 보기 어려워 법정지상권 등 권리관계가 성립할 가능성은 낮은 것으로 판단됨. 다만 컨테이너 철거 및 거주자 퇴거 과정에서 명도 지연 등 현실적 분쟁이 발생할 우려가 있어 향후 집행과정에서 주의가 필요함. 제시외물건(ㄱ) 내부에 설치된 제시외물건(ㄴ~ㅂ)은 현재 사용되지 않고 있으나, 과거 숙소 등으로 이용된 것으로 조사됨. 본건 기호(1), 기호(3) 토지는 농지로서, 취득 시 농지취득자격증명 발급이 필요할 것으로 사료되며 해당 관청의 재확인이 요구됨.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2026/01/07)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
신OO	제시외건물(ㄱ~ㅁ)	미전입	[보]20,000,000원 [월]없음

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2007년5월15일	소유권
2017년10월25일	근저당권	588,000,000원
2023년6월8일	근저당권	120,000,000원
2023년6월23일	근저당권	144,000,000원
2025년2월25일	압류
2025년10월2일	임의경매
2026년3월5일	압류

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	1,480,989,000원원	488,770,989원원	39%	3.2회회
6개월	996,074,467원원	353,161,178원원	48%	2.7회회
12개월	1,254,982,482원원	587,316,719원원	50%	2.5회회

서귀포 과수원경매 ★ 제주 싼 과수원 (1,634.1평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항없음

설정된 것으로 보는 지상권

- 매각에서 제외되는 제시외 건물(관리사 및 임부숙소 등)이 소재하며, 이로 인하여 법정지상권 성립 여지 있음.

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 일괄매각 - 토지만 매각 : 본건 토지들 지상에 제시외 건물(창고 및 작업장, 임부숙소, 관리사 및 임부숙소 등)이 소재하며 매각에서 제 외함(감정평가서 참조). - 목록1. 지상에 과수목 및 방풍목 등은 토지 포함 평가, 목록2,3. 지상에 자생하는 수목은 토지 포함 평가. - 목록1,3.은 농지취득자격증명서 제출요(미제출시 보증금 미반환) : 특별매각조건, 이 사건 토지 취득시 농지취득자격증명을 제출하여야 하며 최고가매수신고 후 매각허가기일까지 제출하지 아니한 경우 매수보증금을 반환하지 아니함. (아울러 농지법개정으로 농지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격증명 발급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내에 발급하도록 되어 있으므로 입찰 전에 미리 해당 행정관서에 농지취득자격증명의 신청도 가능함을 알려 드립니다.) - 토지거래계약에관한허가구역(제2공항개발사업예정지역및주변지역)(2024.11.15.-2026.11.14.) - 목록1. 과수원(밀감목이 식재됨, 일부 진입로로 이용중이고 방풍목 소재, 이동식컨테이너 5동이 소재-매각제외), 목록2. 임야 (일부 진입로로 이용중이고 자생수목 등 소재), 목록3. 과수원(폐원상태임, 일부 방풍목 등이 소재 ).

[부동산 현황조사서 비고란]
- 소재지1(신산리 1282-4) 과수원(밀감목이 식재되어 있음) 일부 지상은 진입로로 이용중이고, 방풍목 및 제시외 건물 ㄱ. 파이프조 차광막지붕 단층 창고 ㄴ. 판넬조 판넬지붕 단층 숙소 ㄷ. 목조 판넬지붕 단층 숙소 ㄹ. 목조 판넬지붕 단층 숙소 ㅁ. 목조 판넬지붕 단층 화장실, 세탁실 및 샤워실 ㅂ. 경량철골조 판넬지붕 단층 창고 ㅅ. 경량철골조 판넬지붕 단층 숙소 ㅇ. 컨테이너조 숙소 ㅈ. 블럭조 강판지붕 단층 숙소 ㅊ. 경량철골조 판넬지붕 단층 주방 ㅋ. 경량철골조 판넬지붕 단층 숙소 등이 소재함 * 위 제시외 건물(ㄱ)은 현황 소재지1,2,3 토지 지상에 소재함 * 위 제시외 건물(ㄴ~ㅁ)은 제시외 건물(ㄱ)내에 소재함 * 위 제시외 건물의 구조, 용도, 면적 등 자세한 사항은 감정평가서 참조 요망 - 소재지2(신산리 1304-6) 임야 일부 지상은 진입로로 이용중이고, 자생수목 등이 소재함 - 소재지3(신산리 1305-4) 과수원(폐원상태임) 일부 지상에 방풍목 등이 소재함

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 제주지방법원(☎ 064-729-2155)입니다.
입찰일은 2026.06.23입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2017.10.25.근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 계획관리지역. 토지거래계약에관한허가구역. 차량 접근이 가능.

출처 : 여의주경매법인 https://wonsns.com

사건번호 : 2025타경8895 (제주지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.