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양산 평산동 답경매 - 답 (440.0평)

울산지방법원에서 진행되는 2025타경12781, 첫 입찰로 인해 낙찰 기회가 커진 물건입니다.

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

본 건은 경상남도 양산시 평산동 955 답(으)로

소유자는 이고 채권자인 이 채권회수를 위해 부동산임의경매를 신청하여 경매가 진행중이며

경매개시 당시에 감정가는 266,184,000원이나 0회 유찰로 최저가는 266,184,000원으로 떨어져

2026.06.23(화) 10:00에 매각기일이 잡혀 있습니다

문의주시면 자세한 상담 드리겠습니다.

소 재 지	경상남도 양산시 평산동 955
물건용도	답
토지면적	1,454.50㎡(439.99평)
건물면적
사건번호	2025타경12781
감정평가액	266,184,000원
최저입찰가	(100%) 266,184,000원
입 찰 일	2026.06.23(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	평산동 955	답	570㎡ (172.43평) 지분 2분의 1 전부
	평산동 955-2	전	102.5㎡ (31.01평) 지분 2분의 1 전부
	평산동 957	답	282.5㎡ (85.46평) 지분 2분의 1 전부
	평산동 959	답	307.5㎡ (93.02평) 지분 2분의 1 전부
	평산동 954-1	답	192㎡ (58.08평)
제시외건물	평산동 954-1	과수목	포함

[위치/주위환경] 본건은 경상남도 양산시 평산동 소재 "장흥마을" 북서측 인근에 위치하며, 부근일대는 근린생활시설 (제조업소, 일반음식점 등), 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음. [교통상황] 본건 일련번호(1, 2)는 농기계의 출입이 불가, 일련번호(3, 4, 5)는 인근까지 농기계 등의 출입이 가능 하며, 농경지로서의 통작사정은 대체로 보통인 편임. 3)형태 및 이용상태 일련번호(1): 부정형의 토지로서 완만한 경사를 이루고 있으며, "휴경지" 상태임. 일련번호(2): 부정형의 토지로서 완만한 경사를 이루 있으며, 일부 "분묘지", 일부 "휴경지" 상태임. 일련번호(3): 부정형의 토지로서 2단의 완만한 경사를 이루고 있으며, "전" 으로 이용 중임. 일련번호(4): 부정형의 토지로서 완만한 경사를 이루고 있으며, "전기타" 로 이용 중임. 일련번호(5): 부정형의 토지로서 완만한 경사를 이루고 있으며, "전(휴경지)" 으로 이용 중임.
4)인접 도로상태 일련번호(1, 2): 공히 지적도상 맹지임. 일련번호(3): 지적도상 맹지이나 본건 북측으로 소폭의 등산로(목재 테크)가 개설되어 있음. 일련번호(4, 5): 공히 지적도상 맹지이나 본건 남측으로 관습상 소폭의 농로가 개설되어 있음. [토지이용계획] 일련번호(1, 2): 공히 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>임. 일련번호(3, 4): 공히 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 일련번호(5): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>임.
6)제시목록 외의 물건 1) 구조, 규모 및 이용상태 별첨 "지적 및 건물개황도, 사진용지" 참조 2) 감정물건에 미치는 영향 본 감정평가 목적을 고려하여 지상 제시외 건물 및 과수목을 감정평가하였으며, 정확한 소유권 및 일 괄 경매여부 등은 재확인이 필요할 것으로 사료되오니 경매 진행시 업무에 참고하시기 바람. [공부와의 차이] 본건 일련번호(3, 4, 5) 토지의 귀 제시목록상 지목은 "답"이나 현황 "전" 임. [참고사항] 가. 임대관계 미 상. 나. 기타 ⓛ 본건 일련번호(2) 토지상에는 연고미상의 분묘2기가 소재함. ② 본건 제시외 건물의 면적 사정은 개략적인 실측에 의하였음. ③ 본건은 인접지와의 지적경계가 불명확한 바, 정확한 지적경계 및 위치확인은 측량이 수반되어야 할 것으로 사료되오니 경매 진행시 업무에 참고하시기 바람.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2026/02/03)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2021년6월7일	소유권
1996년9월25일	소유권
2025년3월7일	근저당권	37,500,000원
2025년8월5일	가압류	25,161,577원
2025년11월5일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	355,473,000원원	131,889,025원원	35%	3.9회회
6개월	329,660,753원원	141,142,331원원	40%	3.4회회
12개월	217,150,454원원	96,179,662원원	41%	3.5회회

양산 평산동 답경매 - 답 (440.0평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

매각에서 제외하는 지상 건물을 위하여 이 사건 토지의 대지 부분에 법정지상권 성립 여부는 불분명함.

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 일괄매각. 본건 토지 중 평산동 955, 평산동 955-2, 평산동 957, 평산동 959는 각 지분매각임. 2. 본건 토지 전부 농지취득자격증명 필요함(매각결정기일까지 농지취득자격증명 미제출로 매각불허가 결정이 된 때는 매수신 청보증금을 몰수함). 전용허가를 얻지 않고 토지현황이 변경된 경우에는 향후 원상회복 명령이 발하여 질 가능성 있음. 3. 제시외 수목(감나무 1주, 수종미상 1주) 매각에 포함. 본건 토지 중 평산동 959 소재 제시외 건물(목조 및 파이프조 및 판넬 조 판넬지붕 단층 농막,주방,휴게실등 26.5㎡, 목조 및 판넬조 판넬지붕 단층 창고 9.8㎡, 파이프조 그물 및 판넬지붕 단층 창 고 12㎡, 조립식구조 이동식 화장실 1㎡)은 매각에서 제외함. 4. 본건 토지 중 평산동 955-2 지상에 연고미상의 분묘 2기 소재함(분묘가 존재하는 경우에는 분묘기지권 성립 여지 있음). 5. 본건 토지 중 평산동 955는 ‘휴경지’상태로, 평산동 955-2는 일부 ‘분묘지’, 일부 ‘휴경지’상태로, 평산동 957, 평산동 959, 평 산동 954-1는 지목은 ‘답’이나 현황은 ‘전’으로 이용 중임. 6. 최저매각가격은 매각에서 제외되는 제시외 건물 및 분묘로 인해 해당 토지가 소유권 행사를 제한받는 경우를 감안한 가격 임.

[부동산 현황조사서 비고란]
부동산의 표시 1. - 본건 부동산은 억새 등 자생하는 휴경지임. 부동산의 표시 2. - 본건 지상에 제시외 분묘 2기 있음. 부동산의 표시 3. - 본건 부동산은 일부는 전이고, 일부는 휴경지임. 부동산의 표시 4. - 본건 지상에 제시외 판넬조 판넬지붕 단층 농막 1동, 목조 목지붕 견사 1동, 간이화장실 1동, 판넬조 판넬지붕 단층 농기구창고 1동 각 있음. 부동산의 표시 5. - 본건 부동산은 잡초 등 자생하는 휴경지임.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원(☎ 216-8268)입니다.
입찰일은 2026.06.23입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 신한은행,경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 266,184,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 25,000,000원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2025.03.07. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 녹지지역. 제1종일반주거지역. 자연녹지지역. 개발제한구역.

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

사건번호 : 2025타경12781 (울산지방법원)

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