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부안군 단독주택 경매 권리분석 ☆ 낙찰 전략은 ◆ [2025타경402]

부안군 진서면 진서리에 위치한 본 단독주택 경매물건은 1억 491만원짜리가 1억 491만원까지 떨어진 상태입니다.

출처 : 레이더옥션 https://aceauction.kr

법원에 동행하거나 대리참여하여 입찰표를 작성하고 명도까지 쉽고 빠르게 진행해 드립니다.

전북특별자치도 부안군 진서면 진서리 단독주택 경매 물건을 소개드립니다^^

전주지방법원 정읍지원(2025타경402)에서 경매가 진행됩니다.

감정가는 104,909,100원이며 0회 유찰되어 최저입찰가는 104,909,100원입니다.

2026.06.22(월) 10:00에 입찰이 있을 예정입니다.

소 재 지	전북특별자치도 부안군 진서면 진서리 1119
물건용도	단독주택
토지면적	349.00㎡(105.57평)
건물면적	105.60㎡(31.94평)
사건번호	2025타경402
감정평가액	104,909,100원
최저입찰가	(100%) 104,909,100원
입 찰 일	2026.06.22(월) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	진서리 1119	대	349㎡ (105.57평)
건물	진서리 1119	단층 주택 적벽돌조	74.90㎡ (22.66평)
제시외건물	진서리 1119	주택일부	21 ㎡(6.35평) 포함
	진서리 1119	보일러실	2 ㎡(0.61평) 포함
	진서리 1119	창고	7.7 ㎡(2.33평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 전북특별자치도 부안군 진서면 진서리 소재하는 '작도마을' 내(일련번호 1) 및 남서측 인근(일련번호 3)에 위치하며, 부근은 단독주택, 소규모점포, 농경지 등이 혼재하는 해안 농촌지대 및 마을주변 농경지대임.
[교통상황] 본건까지 차량의 접근이 가능하고 간선도로와의 연계성 및 버스승강장과의 접근성 등으로 보아 제반 교통여건은 대체로 무난한 편임.
3)형태 및 이용상태 일련번호 1): 인접 토지와 대체로 등고 평탄한 상태의 사다리형의 토지이며, 주거용건부지 등으로 이용중임. 일련번호 3): 부정형의 평지이며, 전으로 이용중임.
4)인접 도로상태 일련번호 1): 북측으로 노폭 약8미터 내외의 포장도로와 접함. 일련번호 3): 남측으로 노폭 약3미터 내외의 포장된 농로가 통과함.
[토지이용계획] 일련번호 1) :계획관리지역, 자연취락지구(2024-01-26), 가축사육제한구역(2019-01-29) (일부제한구역중 모든축종사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역 (2020-06-23)(접도구역변경)<도로법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<전라북도지정문화재보호조례> 일련번호 3) :농림지역, 가축사육제한구역(2019-01-29)(일부제한구역중 모든축종사육제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>, 역사문화환경보존지역 <문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<전라북도지정문화재보호 조례>임.
6)제시목록 외의 물건 일련번호 1)토지상에 사진용지와 같이 타인소유의 제시외건물(일련번호 ㄹ) 및 그 부합물(일련번호 ㅁ)이 소재함.
[공부와의 차이] -.
[참고사항] 임대관계: 미상임. 기 타: 일련번호 1)토지상에 등기사항전부증명서상 부안군 소유의 건물이 소재하는 것으로 등재되어 있으나, 멸실된 것으로 판단됨.
[건물구조] 일련번호 2) 적벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로서, 외벽: 적벽돌 쌓기, 몰탈위 페인트 마감 등, 내벽: 벽지도배, 내장용 타일붙임 등, 창호: 샷시 및 목재창호임.
[이용상태] 일련번호 2): 주택으로 이용중임.
[설비내역] 기본적인 위생설비 및 난방설비가 되어 있음.
4)부합물 및 종물 일련번호 ㄱ)~ㄷ)이 소재함.
[공부와의 차이] 없음. [참고사항] 임대관계: 미상임. 기 타: 없음.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2026/03/30)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2025년10월21일	소유권
2025년10월21일	소유권
2025년10월21일	소유권
2025년10월21일	소유권
2025년12월24일	강제경매
2026년2월6일	가압류	11,681,364원

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2025년10월21일	소유권
2025년10월21일	소유권
2025년10월21일	소유권
2025년10월21일	소유권
2025년12월24일	강제경매
2026년2월6일	가압류	11,681,364원

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	47,211,660원원	17,000,800원원	36%	3회회
6개월	65,983,680원원	33,750,650원원	48%	2.5회회
12개월	247,245,894원원	85,238,743원원	44%	3.1회회

부안군 단독주택 경매 권리분석 ☆ 낙찰 전략은 ◆ [2025타경402]

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항없음

설정된 것으로 보는 지상권

매각에서 제외되는 타인 소유의 제시외 건물(ㄹ,ㅁ)을 위한 법정지상권 성립여지 있음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 일괄매각. 제시외 건물(ㄱ~ㄷ) 포함 2. 지상에 타인 소유의 제시외 건물(ㄹ,ㅁ)이 소재하나 매각에서 제외 3. 지상에 등기사항전부증명서상 부안군 소유의 건물이 소재하는 것으로 등재되어 있으나, 멸실된 것으로 판단됨 4. 목록1. 북측면 일부는 접도구역에 저촉됨

[부동산 현황조사서 비고란]
부동산의 표시 제1호 : 공부상 지목은 대지이고, 현황도 지상에 주택이 건립되어 있어 대지임 부동산의 표시 제2호 : 공부상 적벽돌조 슬래브지붕 단층주택이나, 제시외로 위 주택을 증축하여 줄입문과 다용도실로 사용하는 부분 있음. 또한 위 주택 옆에 제시외로 창고가 건립되어 있음(파란색 지붕). 소유자 은금의 진술에 따르면, 전입세대확인서에 나와 있는 것처럼 본인과 딸 김선혜 둘이 거주하고 있고, 아들이 있는데 아들은 다른 지역에 살고 있다고 함. 부동산의 표시 제3호 : 공부상 지목은 답이나, 현황은 일부 지상에 밭작물을 재배한 흔적이 보임. 인접지번과의 경계 구분 없이 사용중으로 보이고 경계도 모호하여 정확한 면적과 경계는 측량 등 별도의 확인 필요함. 부동산의 표시 제4호 : 공부상 지목은 임야이나, 현황은 일부 지상에 소나무와 잡풀이 있고 일부 지상에는 밭작물을 재배한 흔적이 있어 전으로 사용중으로 보임. 분묘는 육안으로는 확인이 안됨. 정확한 면적과 경계 등은 측량 등 별도의 확인이 필요함. ※ 소유자 은금과 전화(010-2625-5673)통화한 진술에 따르면, 남부안농협에 대한 약 2천만원 정도의 채무는 남편이 20년동안 투병생활을 하면서 진 빚이고 2025년 3월에 사망하였다고 함. 제2호 주택 출입문쪽의 증축된 부분은 집이 좁아서 증축하여 다용도실로 사용중이고, 파란색 지붕의 창고는 시아버지 시아주버니가 살아계실때 농사를 지으면서 농기계 창고로 사용하였는데 남편은 아프고 자신은 농기계를 사용할 수 없어 창고문을 잠궈놓고 사용하지 않는지 10년이 넘었다고 함. 한편 보안면의 제4호 임야는 임야가 어디에 있는지도 모르고 남편으로부터 산림조합에서 이름을 빌려달라고 하여 이름을 빌려준 적은 있다는 말만 들었고 가본적도 없어서 밭으로 누가 작물을 재배하고 있는지는 전혀 모른다고 함.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 전주지방법원 정읍지원(☎ 063-570-1115)입니다.
입찰일은 2026.06.22입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:00 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 104,909,100원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 22,020,794원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2025.12.24. 개시결정 설정

※ 물건 키워드 : . 농림지역. 계획관리지역. 농업보호구역. 차량의 접근이 가능. 간선도로. 버스승강장. 슬래브지붕.

출처 : 레이더옥션 https://aceauction.kr

사건번호 : 2025타경402 (전주지방법원 정읍지원)

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