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영도구 단독주택 경매 권리분석 ☆ 경매로 나왔는데 문제없나. ◆ [2026타경10025]

이번 경매는 영도구 신선동3가 76-38의 단독주택 물건이며, 감정가의 100% 수준에 입찰 가능합니다.

"하얗게 부서지는 파도에 둘러쌓인 섬 영도 - 부산광역시 영도구"

출처 : 레이더옥션 https://aceauction.kr

  ♡ 위치 : 부산광역시 영도구 신선동3가 76-38
  ♡ 유형 : 단독주택
  ♡ 사건번호 : 2026 타경 10025
  ♡ 집행법원 : 부산지방법원

감정가는 43,933,800원입니다. 최저입찰가는 43,933,800원 (100%)입니다.
입찰일은 2026.06.17(수) 10:00로 예정되어 있습니다.
입찰보증금은 4,393,380원 입니다.

소 재 지	부산광역시 영도구 신선동3가 76-38
물건용도	단독주택
토지면적	16.77㎡(5.07평)
건물면적	24.94㎡(7.55평)
사건번호	2026타경10025
감정평가액	43,933,800원
최저입찰가	(100%) 43,933,800원
입 찰 일	2026.06.17(수) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	신선동3가 76-38	대	16.0214㎡ (4.85평) 지분 187분의 28 전부
토지	신선동3가 76-70	대	0.7487㎡ (0.23평) 지분 187분의 28 전부
건물	신선동3가 76-38	1층 주택 블록조	11.5218㎡ (3.49평) 지분 11분의 2 전부
건물	신선동3가 76-38	2층 주택 블록조	11.5218㎡ (3.49평) 지분 11분의 2 전부
제시외건물	신선동3가 76-38	화장실	0.7 ㎡(0.21평) 포함
제시외건물	신선동3가 76-38	주택의 일부 및 보일러실	1.2 ㎡(0.36평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 부산광역시 영도구 신선동3가 소재 신선초등학교 남서측 인근에 소재하며, 부근은 일반주택 및 빌라, 점포 등으로 형성되어 제반환경 보통임.
[교통상황] 차량접근 가능하며, 대중교통편은 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반교통사정 보통임.
3)형태 및 이용상태 2필지 공히 서하향 완경사 부정형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.
4)인접 도로상태 2필지 공히 본건 동측으로 약 6미터 폭의 포장도로와 접함.
[토지이용계획] 일련번호(1) : 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(저촉) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 (2016-10-31)(부산광역시서부교육지원청 고시 제2016-4호)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(부산예술영상예술고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(신선초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 재정비촉진 지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 재정비촉진지구기타(공동10)<도시 재정비 촉진을 위한 특별법>, 재정비촉진지구기타(영도제1재정비촉진5구역) <도시재정비 촉진을 위한 특별법>. 일련번호(2) : 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(저촉) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역 (부산예술영상예술고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> , 절대보호구역 (신선초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> , 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법> , 재정비촉진지구기타(공동10)<도시재정비 촉진을 위한 특별법> , 재정비촉진지구기타(영도제1재정비촉진5구역)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>.
6)제시목록 외의 물건 해당사항 없음.
[공부와의 차이] 해당사항 없음.
[참고사항] 임대관계: 미 상. 기 타 : 해당사항 없음.
[건물구조] 일련번호(가) : 블록조 슬래브지붕 2층건으로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등, 내벽 : 몰탈위 페인팅 및 벽지마감 등, 창호 : 샷시창구조임.
[이용상태] 일련번호(가) : 1층(주택), 2층(근린생활시설 및 주택).
[설비내역] 위생 및 급배수설비 되어 있음.
4)부합물 및 종물 본건 일련번호(1) 지상에 제시외건물(㉠,㉡)이 소재하나, 구조 및 규모, 용도 등을 감안할 때 본건 토지의 사용·수익·처분 등에 미치는 영향은 없는 것으로 판단됨.
[공부와의 차이] 해당사항 없음. [참고사항] 임대관계 : 미 상. 기 타 : 본건 일련번호(가) 1층은 공부상 면적(63.37㎡)과 실측면적(57.6㎡)이 다소 상이하나 현저한 차이가 아니므로 공부상 면적을 기준하여 감정평가하였음.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2026/04/06)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
김OO	1층전부	2023.03.21.	[보]2,000,000
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2022년11월23일	소유권
2025년5월16일	소유권
1986년10월8일	소유권
2026년1월9일	강제경매
2026년3월3일	가압류	28,247,385원

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2022년11월23일	소유권
2025년5월16일	소유권
2026년1월9일	강제경매
2026년3월3일	가압류	28,247,385원

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	143,000,000원원	76,733,000원원	54%	2회회
6개월	3,382,174,000원원	277,816,500원원	30%	4회회
12개월	1,946,159,075원원	249,578,250원원	36%	3.5회회

영도구 단독주택 경매 권리분석 ☆ 경매로 나왔는데 문제없나. ◆ [2026타경10025]

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각. 제시외 건물 포함. 일괄매각으로 부동산 중 일부에 대한 공유자에게는 공유자우선매수권이 인정되지 않음. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음

[부동산 현황조사서 비고란]
1.본건 목적물 신선초등학교 정문 앞에 위치함 - 공부상 표시는 `2층 주택 및 점포`로 되어 있으나, - 현황은 단층 주택 및 점포이며,`신정토공`이라는 상호가 있음 - 신정토공의 왼쪽부분이 주택인지 여부는 폐문으로 확인할 수 없었으므로(단, 김태환이 전입이 되어 있음) 감정 등으로 별도의 확인이 필요함 2.옥상으로 올라가는 출입구 및 점포 옆 출입구는 모두 잠겨 있어 확인할 수 없었음 3.소유자 지분을 특정할 수 없어 목적물 전부에 대하여 현황조사를 하였음

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 부산지방법원(☎ 051)590-1827)입니다.
입찰일은 2026.06.17입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행,부산은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
김태환:해당지번으로 1992.6.9.자 주민등록상 전입신고되어 있음

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 43,933,800원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 13,023,956원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2026. 1. 9. 개시결정 설정

※ 물건 키워드 : . 제3종일반주거지역. 재정비촉진지구. 버스정류장. 시내버스정류장. 슬래브지붕.

출처 : 레이더옥션 https://aceauction.kr

사건번호 : 2026타경10025 (부산지방법원)

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