8억 2366만원짜리 근린상가 5억 7656만원에? 경기 원동 경매 함정은? (건물 63.1평)

감정 8억 2366만원 → 최저 5억 7656만원! 경기 오산시 원동 841 근린상가 경매를 소개합니다.

"함께하는 변화 · 미래도시 오산 - 경기도 오산시"

출처 : 레이더옥션 https://aceauction.kr

소 재 지	경기도 오산시 원동 841 오산파크스퀘어 1,2층118호
물건용도	근린상가
토지면적	170.75㎡(51.65평)
건물면적	208.60㎡(63.10평)
사건번호	2025타경969
감정평가액	823,660,000원
최저입찰가	(70%) 576,562,000원
입 찰 일	2026.07.20(월) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	원동 841	5962.6분의 89.81	89.81㎡ (27.17평)
대지권	원동 841	5962.6분의 80.94	80.94㎡ (24.48평)
건물	원동 841	철근콘크리트구조	90.73㎡ (27.45평)
건물	원동 841	철근콘크리트구조	81.77㎡ (24.74평)
제시외건물	원동 841	2층 바닥	18.8 ㎡(5.69평) 포함
제시외건물	원동 841	2층 바닥	17.3 ㎡(5.23평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 경기도 오산시 원동 소재 ""오산원일중학교"" 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 근린생활시설, 오피스텔 등이 소재하는 노선상가지대임.
[교통상황] 본건이 속한 건물까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며 북서측 인근에 지하철 1 호선 ""오산역"", 동측 근거리에 경부고속도로 ""오산나들목""이 위치하는 등 전반적인 교통상황은 무난한 편임.
[건물구조] 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상4층 건물로서 외벽: 외장석재 마감 등 내벽: 벽지 붙임 및 내장재 인테리어 등 창호: 하이샷시 창호 등임.
[이용상태] 기호 (1)의 2층, 기호 (2)의 2층은 사무실, 기호 (3)은 일반음식점(배달전문)으로 각각 이용중임.
[설비내역] 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 설치되어 있음.
[토지형상/이용상태] 인접 토지와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로 판매시설(점포) 등의 건부지로 이용 중임.
7)인접 도로상태등 본건 북측 및 서측으로 폭 약 30미터, 20미터의 포장도로에 각각 접함.
[토지이용계획] 도시지역 , 준주거지역 , 제1종지구단위계획구역 , 대로2류(폭 30m~35m)(주간선도로)(저촉) , 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(주간선도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 비행안전제3구역(전술)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 성장관리권역＜수도권정비계획법＞ [공부와의 차이] 본건 기호 (1)의 2층과 기호 (2)의 2층은 바닥을 확장하여 사용 중이므로 이를 제시외 건물로 평가하되, 벽체 제거 및 바닥 확장에 대하여 이해관계인에게 문의하였으나 공사자 및 공사시기에 대하여 알지 못한다고 하며, 확장 면적은 이해관계인의 비협조로 도면에서 개략적으로 산정하여 달라질 수 있으니 경매 진행 및 입찰 참여 시 참고하시기 바람.(후첨 ""내부구조도"" 참조) [참고사항] 가. 임대관계는 미상임. 나. 본건 기호 (1)의 2층과 기호 (2)의 2층은 벽체를 제거하여 일체로 사용 중인 바 경매 진행 및 입찰 참여 시 참고하시기 바람.(후첨 ""내부구조도"" 참조) 다. 본건 대지권의 목적인 토지 중 일부는 대로2류에 저촉되나 저촉의 상태로 보아 본건 사용 수익에는 영향이 없을 것으로 판단됨.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/05/26)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
카OO	1층118호,119호106.4200㎡	2021.07.21
커OO	1층118호,119호106.4200㎡	2021.07.21

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2019년8월30일	소유권
2024년7월2일	근저당권	720,000,000원
2024년9월24일	압류
2025년3월10일	임의경매
2025년5월7일	압류

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	414,137,500원원	261,987,167원원	63%	2.2회회
6개월	414,219,644원원	261,805,901원원	63%	2.2회회
12개월	421,548,034원원	273,685,726원원	59%	2.4회회

8억 2366만원짜리 근린상가 5억 7656만원에? 경기 원동 경매 함정은? (건물 63.1평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항없음

설정된 것으로 보는 지상권

해당사항없음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 일괄매각. 제시외 건물 포함 2. 목록1.의 2층과 목록2.의 2층은 사무실로 이용중으로 벽체를 제거하여 일체로 사용 중임. 3. 목록1.의 2층과 목록2.의 2층은 바닥을 확장하여 사용중임.

[부동산 현황조사서 비고란]
가. 목록 1.2. 해당 부동산은 통합하여 하나의 점포로 이용되

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 수원지방법원()입니다.
입찰일은 2026.07.20입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 KB국민은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 3월 10일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 466일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 466일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2024. 7. 2. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 준주거지역. 지구단위계획구역. 제1종지구단위계획구역. 버스정류장. 차량접근이 가능. 지하철. 간선도로. 철근콘크리트구조.

출처 : 레이더옥션 https://aceauction.kr

사건번호 : 2025타경969 (수원지방법원)

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