제주 주택경매 - 낙찰 전략은? (건물 39.2평, 토지 74.1평)

제주 수원리에 위치한 주택 물건이 현재 경매로 나왔습니다. 경매 준비하신 분이라면 눈여겨볼 만합니다.

"소통으로 여는 행복 제주시"

출처 : 레이더옥션 https://aceauction.kr

제주특별자치도 제주시 한림읍 수원리 주택 경매 물건입니다.

언제든지 입찰(법원동행)에서 명도(집비우기)까지 쉽고 빠르게 도와드립니다!!!

감정가격은 172,011,480원입니다.

1회 유찰되어 최저입찰가는 120,408,000원입니다.

사건번호는 2025타경8382이며 제주지방법원에서 경매가 진행됩니다.

입찰보증금은 12,040,800원을 준비하시면 됩니다.

소 재 지	제주특별자치도 제주시 한림읍 수원리 528
물건용도	주택
토지면적	245.00㎡(74.11평)
건물면적	129.66㎡(39.22평)
사건번호	2025타경8382
감정평가액	172,011,480원
최저입찰가	(70%) 120,408,000원
입 찰 일	2026.07.21(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	수원리 528	대	245㎡ (74.11평)
건물	수원리 528	단층 주택 벽돌조	66.56㎡ (20.13평)
건물	수원리 528	단층 주택 블럭조	27㎡ (8.17평)
제시외건물	수원리 528	창고	10.4 ㎡(3.15평) 포함
	수원리 528	창고	7 ㎡(2.12평) 포함
	수원리 528	변소	1.9 ㎡(0.57평) 포함
	수원리 528	화장실, 다용도실	15.9 ㎡(4.81평) 포함
	수원리 528	보일러실	0.9 ㎡(0.27평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 제주특별자치도 제주시 한림읍 수원리 소재 '수원초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 일부 근린생활시설 등으로 형성된 읍소재지 외곽의 주거지대임.
[교통상황] 본건 남서측 약 30m 지점까지 차량의 통행이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등, 읍소재지의 외곽에 소재하여 제반 교통상황은 양호함.
3)형태 및 이용상태 사다리형에 유사한 부정형의 평지로서, 단독주택의 부지로 이용 중임.
4)인접 도로상태 본건의 북서측 및 남동측으로 지적상 노폭 1.5~2m 내외, 현황 노폭 약 2m 내외 콘크리트 포 장 및 잡석포장의 막다른 도로와 각각 접함.
[토지이용계획] 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법> 임.
6)제시목록 외의 물건 별첨 '지적개황도', '사진'과 같이 지상에 제시외건물 및 조경수 등이 소재함.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] 본건의 임대관계는 미상임.
[건물구조] 기호 1: 벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로서,(사용승인일: 1994.12.27) 외벽: 외장타일 및 본타일 마감, 내벽: 도배지 마감, 바닥: 합성수지 장판지 마감, 창호: 알미늄샷시 및 목재창호 등임. 기호 1(부속건물): 블럭조 슬래브지붕 단층 건물로서, 외벽: 시멘트몰탈 위 페인팅 마감, 내벽: 도배지 마감, 바닥: 합성수지 장판지 마감, 창호: 알미늄샷시 및 목재창호 등임.
[이용상태] 기호 1: 주택(건축물현황도상 방3, 마루, 부엌 등) 기호 1(부속건물): 주택(방1, 창고 등)임.
[설비내역] 기본 급배수 및 위생설비, 유류온수보일러에 의한 난방설비 등 갖추어져 있음.
4)부합물 및 종물 별첨 '건물개황도' 및 '사진'과 같이 부합물 및 종물로 추정되는 '제시외건물'이 소재함. [공부와의 차이] '기호 1(부속건물)'의 의뢰목록상 면적은 '27㎡'이나, 현황은 '약 20㎡'임. [참고사항] 본건의 임대관계는 미상임.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2026/03/03)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2025년7월23일	소유권
2025년7월23일	소유권
2025년7월23일	소유권
2019년5월13일	근저당권	92,000,000원
2024년6월12일	가압류	7,919,128원
2024년9월3일	가압류	20,000,000원
2025년12월1일	임의경매
2026년2월27일	가압류	14,971,125원

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2025년7월23일	소유권
2025년7월23일	소유권
2025년7월23일	소유권
2019년5월13일	근저당권	92,000,000원
2024년6월12일	가압류	7,919,128원
2024년9월3일	가압류	20,000,000원
2025년12월1일	임의경매
2026년2월27일	가압류	14,971,125원

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	538,214,550원원	299,153,593원원	55%	2.2회회
6개월	526,530,699원원	286,566,856원원	53%	2.3회회
12개월	531,890,144원원	327,127,075원원	58%	2.1회회

제주 주택경매 - 낙찰 전략은? (건물 39.2평, 토지 74.1평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 일괄매각, 제시외 건물(목록 2-1 내지 2-5)을 포함하여 평가함 - 목록 2(부속건물)의 공부상 면적은 27㎡이나, 현황은 20㎡로 현황 면적을 기준으로 평가함 - 목록 1 지상에 소재하는 수목(정원수)은 포함 평가임

[부동산 현황조사서 비고란]
소재지 1.(수원리 528) 대지 (소재지 2.(수원5길 6-12) 제시 건물 및 제시외 건물의 부지임. 일부 토지 경계로 돌담이 축조되어 있고, 대문 고정시설물이 소재하고 있음. 일부 토지는 시멘트 포장되어 도로로 이용 중인 것으로 보이나, 자세한 사항은 지적측량을 요함) 소재지 2.(수원5길 6-12) 위 지상 제시 건물 벽돌조 슬래브지붕 단층 주택 66.56㎡ 부속건물 블럭조 슬래브지붕 단층 주택 27㎡ 및 제시외 건물 ㄱ.블럭조 슬래브지붕 단층 주방 및 욕실 ㄴ.블럭조 슬래브지붕 단층 창고 ㄷ.블럭조 슬래브지붕 단층 변소 등이 소재함. * 위 제시 건물 및 제시외 건물에 대한 구조,용도,면적 등 자세한 사항은 감정평가서 참조 요함.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 제주지방법원(☎ 064-729-2250)입니다.
입찰일은 2026.07.21입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2019. 5. 13. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 제2종일반주거지역. 노선버스 정류장. 슬래브지붕. 방1. 방3.

출처 : 레이더옥션 https://aceauction.kr

사건번호 : 2025타경8382 (제주지방법원)

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