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[사건번호 2025타경14088] 영등포구 여의도동 근린상가경매 경매 시작한데요

서울시 영등포구 여의도동 43-3에 위치한 근린상가 경매물건을 소개합니다. 감정가는 52억 1400만원, 현재 최저입찰가는 41억 7120만원입니다.

"희망 행복 미래도시 영등포 - 서울특별시 영등포구"

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

오늘은 서울특별시 영등포구 여의도동 43-3 근린상가 경매물건을 소개합니다.

2025타경14088 부동산임의경매사건이며 입찰법원은 서울남부지방법원입니다.

감정가격은 5,214,000,000원이며 1회 유찰되어 최저입찰가는 4,171,200,000원입니다.

건물면적은 846.21㎡(255.98평)이고, 토지면적은 207.81㎡(62.86평)입니다.

소 재 지	서울특별시 영등포구 여의도동 43-3 제지하층 제비8에이호
물건용도	근린상가
토지면적	207.81㎡(62.86평)
건물면적	846.21㎡(255.98평)
사건번호	2025타경14088
감정평가액	5,214,000,000원
최저입찰가	(80%) 4,171,200,000원
입 찰 일	2026.07.23(목) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	여의도동 43-3	4020분의 19.2405	19.2405㎡ (5.82평)
	여의도동 43-3	4020분의 30.8112	30.8112㎡ (9.32평)
	여의도동 43-3	4020분의 30.8112	30.8112㎡ (9.32평)
	여의도동 43-3	4020분의 30.5137	30.5137㎡ (9.23평)
	여의도동 43-3	4020분의 12.0666	12.0666㎡ (3.65평)
	여의도동 43-3	4020분의 33.6212	33.6212㎡ (10.17평)
	여의도동 43-3	4020분의 26.5796	26.5796㎡ (8.04평)
	여의도동 43-3	4020분의 24.1663	24.1663㎡ (7.31평)
건물	여의도동 43-3	제지하층 제비8에이호 철근콩크리트조	78.41㎡ (23.72평)
	여의도동 43-3	제지하층 제비8비호 철근콩크리트조	125.46㎡ (37.95평)
	여의도동 43-3	제지하층 제비9호 철근콩크리트조	125.46㎡ (37.95평)
	여의도동 43-3	제지하층 제비10호 철근콩크리트조	124.23㎡ (37.58평)
	여의도동 43-3	제지하층 제비12에이호 철근콩크리트조	49.19㎡ (14.88평)
	여의도동 43-3	제지하층 제비13호 철근콩크리트조	136.91㎡ (41.42평)
	여의도동 43-3	제지하층 제비11호 철근콩크리트조	108.20㎡ (32.73평)
	여의도동 43-3	제지하층 제비12비호 철근콘크리트조	98.35㎡ (29.75평)
제시외건물	여의도동 43-3	목욕탕 관련설비	포함

[위치/주위환경] 대상물건은 서울특별시 영등포구 여의도동 소재 "여의도여자고등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 상업용 빌딩, 업무용 빌딩, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재하는 지역입니다.
[교통상황] 대상물건 소재 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 "샛강역(지하철9호선,신림선)", 근거리에 "여의도역(지하철5,9호선)"이 소재하는 등 대중교통상황은 무난시됩니다.
[건물구조] 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층건내 제지하층 제비8에이호외 7개호로서, (사용승인일 : 1978.11.03.) 외벽 : 타일붙임 마감 등, 내벽 : 인테리어 마감 등입니다.
[이용상태] 대상물건 기호 1~8 공히 공중목욕탕(상호 : 면역공방로얄사우나)으로 이용중이며, 기호 6(제비13호) 일부는 공용 주차장의 연결 통로로 이용 중인 바 기호 5와 기호 7 사이의 공용 복도를 연결 통로의 대체로 제공받아 목욕탕으로 일괄 이용 중입니다. 기호 6의 연결 통로 외 부분은 목욕탕과 목욕탕기관실(보일러, 온수탱크, 냉각기 등 소재)로 이용 중인 것으로 조사되었고 목욕탕으로 최초 사용시부터 이와 같이 이용 중이며 추후 장래에도 변동이 어려울 것으로 탐문조사 되었으니 경매 진행 및 입찰시 유의 및 재확인하시기 바랍니다.
[설비내역] 위생 및 급배수설비, 소방시설, 승강기, 주차장 등 구비되어 있으며, 목욕탕 관련설비(목욕탕용 급배수설비, 각종 펌프류 및 배관설비, 보일러, 온수보일러 난방설비, 온수탱크, 물탱크, 연수기 등 대상 목욕탕 관련설비 일체)는 대상물건 용도에 따른 필수적인 부속설비로서 본건에 포함하여 평가하였습니다.
[토지형상/이용상태] 인접필지와 등고평탄한 세장형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중입니다.
7)인접 도로상태등 대상물건 북동측으로 왕복5차선 도로, 남서측으로 폭 약 12m 내외의 도로와 각각 접하고 있습니다.
[토지이용계획] 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 도로(접합), 시장(저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(건축과문의)<건축법>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(한강변), 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1)), 건축선(건축과 문의)
[공부와의 차이] - 대상물건은 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서와 집합건축물대장상 전유부분 면적이 상이하며, 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서 상 면적은 집합건축물대장상 전유부분의 면적과 공용부분의 면적을 모두 포함한 면적인 바 ‘구분건물 감정평가명세표’ 상 면적은 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서 상 면적을 기재하고 비고란에 집합건축물대장의 전유부분 면적을 별도 기재하였으니 참고하시기 바랍니다. - 대상물건 기호 5(제비12에이호)의 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서상 면적은 49.19㎡, 집합건축물대장상 전유면적(27.31㎡)과 공용면적(21.82㎡)의 합은 49.13㎡로 상이하나 그 차이가 미미하여 평가액 산정시 집합건축물대장상 전유면적 및 공용면적을 기준하였습니다. [참고사항] - 소유자가 직접 운영하는 것으로 탐문조사되었으나 경매 진행 및 입찰시 재확인하시기 바랍니다. - 기호 1~8은 벽체 구분없이 일괄하여 공중목욕탕으로 이용 중인 것으로 조사되며 집합건축물대장상 구분 등재되어 있고 집합건축물대장 및 관리사무소에서 확인받은 도면 등에 따라 각 호 위치와 면적 등이 특정 가능함 등을 고려하여 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에서 정한 구조상, 이용상 독립성이 인정되는 구분소유 물건임을 고려하여 평가하였으니 관련 법령 및 판례 등에 따라 구분소유권의 객체가 되지 않는지 여부 등을 경매 진행 및 입찰시 유의 및 재확인하시기 바랍니다. - 각 호실의 경계벽 복원은 현황도면에 따라 가능한 것으로 관리사무실의 확인을 받았으며, 경계벽 복원시 철거 및 원상 복원 등에 따른 비용은 최소 1억원 이상 소요될 것으로 탐문조사된 바 경매 진행 및 입찰시 유의 및 재확인하시기 바랍니다. - 기호 1~5, 7, 8은 개별 호수로서의 단독 효용 가치가 있으나, 기호 6(제비13호)은 기준시점 현재 임의의 세 부분으로 분할 사용되어 목욕탕의 효용에 기여하고 있는 바 별도 매각시에는 가치가 달라질 수 있음에 유의하여 주시기 바랍니다. - 물탱크는 대상물건이 소재한 건물 1층 남동측 외부에 가설되어 있고, 지하1층 배관설비 등은 지하1층 주차장 공용공간 벽면에 위치하는 바 향후 공용공간 사용에 대한 별도의 규약에 따른 사용상 제약이 있을 수 있으므로 유의 및 재확인하시기 바랍니다. - 기호 1~4는 공용면적 복도 부분을 약 30cm(총 면적 약 8.7㎡) 일괄 무단 점유하여 사용 중인 것으로 관리사무실 탐문 조사되었고(후첨 "호별배치도" 참조), 향후 공용공간 사용에 대한 별도의 규약에 따른 사용상 제약 및 원상회복 요구가 있을 수 있는 바, 유의 및 재확인하시기 바랍니다.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2026/03/31)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
1995년12월22일	소유권
2019년9월16일	근저당권	1,410,000,000원
2024년7월25일	근저당권	300,000,000원
2025년12월29일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	322,000,000원원	136,310,420원원	51%	3.8회회
6개월	789,842,340원원	622,771,300원원	68%	2.4회회
12개월	503,105,365원원	404,714,858원원	77%	1.8회회

[사건번호 2025타경14088] 영등포구 여의도동 근린상가경매 경매 시작한데요

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
-채무자 겸 소유자가 호수 표시가 없는 상태로 내부를 통합하여 '로얄 면역공방 사우나'를 운영하고 있음 -일괄매각. -제시외 건물(목욕탕 관련설비 125,000,000원) 포함 매각. -제시외 건물 중 물탱크는 건물 1층 남동측 외부에 가설되어 있고, 배관설비 등은 지하1층 주차장 공용공간 벽면에 위치하고 있음. -제시외 건물의 감정평가액은 재감정평가서 합계액과 감정평가서 합계액의 차액임. -목록5. 등기부상 면적(49.19㎡)과 대장상 면적(49.13㎡이 다소 상이하며, 대장상 면적을 기준으로 감정. -목록1.~8.은 벽체 구분 없이 일괄하여 공중목욕탕으로 이용 중이나, 각 호 위치와 면적 등이 특정 가능하고 구조상 이용상 독립성 인정됨. -목록1.~8. 각 호실의 경계벽 복원은 가능하나, 철거 및 원상 복원에 따는 비용은 최소 1억원 이상 소요될 것으로 조사됨. -목록6.(제비13호)은 임의의 세 부분으로 분할되어 목욕탕, 목욕탕의 기관실, 공용 주차장의 연결통로로 이용 중이며, 별도 매 각시에는 가치가 달라질 수 있음. -공용주차장 연결통로 일부(목록5.와 목록7. 사이의 공용부분)를 목욕탕으로 대체하여 사용하고 있음 -목록1.~4.는 공용면적 복도 부분을 약 30cm(약 8.7㎡)일괄 무단 점유하여 사용 중임.

[부동산 현황조사서 비고란]
해당 부동산은 채무자겸 소유자인 박영춘이 호수 표시가 없는 상태로 내부를 통합하여 비8에이호, 비8비호, 비9호, 비10호, 비11호, 비12에이호, 비12비호, 비13호 이상 8개 호실을 통합하여 `로얄 면역공방 사우나`를 운영하고 있음 이 사건 부동산의 정확한 위치, 경계, 면적 등은 별도의 확인이 필요할 것으로 사료됨.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울남부지방법원(☎ 02-2192-0054)입니다.
입찰일은 2026.07.23입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 5,214,000,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 300,000,000원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

※ 물건 키워드 : . 상업지역. 일반상업지역. 지구단위계획구역. 토지거래계약에관한허가구역. 버스정류장. 주차장. 지하철. 노선버스정류장. 철근콘크리트조. 슬래브지붕.

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

사건번호 : 2025타경14088 (서울남부지방법원)

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