[서울시 송파구 낙찰가 분석합니다.] 다세대(빌라) 최저입찰가 2억 883만원!

2025타경51061 사건의 다세대(빌라) 물건이 경매에 나왔습니다. 현재 경매가는 감정가의 80% 수준입니다.

"창의와 혁신의 구정 다시 뛰는 송파 - 서울특별시 송파구"

출처 : 레이더옥션 https://aceauction.kr

송파구 문정동 44-12의 다세대(빌라) 물건을 보시고 계십니다.

건물면적은 60.54㎡(18.31평)입니다. 토지면적은 15.34㎡(4.64평)입니다.

사건번호는 2025타경51061이며 서울동부지방법원에서 경매가 진행됩니다.

감정가격은 261,032,000원입니다만 1회 유찰되어

최저입찰가는 208,826,000원입니다.

입찰보증금은 20,882,600원을 준비하셔야 합니다.

소 재 지	서울특별시 송파구 문정동 44-12 진하우스 4층402호
물건용도	다세대(빌라)
토지면적	15.34㎡(4.64평)
건물면적	60.54㎡(18.31평)
사건번호	2025타경51061
감정평가액	261,032,000원
최저입찰가	(80%) 208,826,000원
입 찰 일	2026.07.20(월) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	문정동 44-12	179.4분의 15.3446	15.3446㎡ (4.64평)
건물	문정동 44-12	철근콘크리트구조	20.38㎡ (6.16평)
제시외건물	문정동 44-12	주거용 등	40.16 ㎡(12.15평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 ""문정역(8호선)"" 북동측 인근에 위치하며, 주위로는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.
[교통상황] 본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 문정역(8호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.
[건물구조] 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건내 제1층 제101호 외 로서 외벽: 석재붙임 마감 등, 창호: 새시창호 마감 등임.
[이용상태] 101호, 201~204호 공부상 용도는 근린생활시설로 이용 중이고, 301~501호는 다세대주택으로 이용 중임.
[설비내역] 위생 및 급배수 설비, 승강기설비 등이 되어있음.
[토지형상/이용상태] 본건은 인접지대비 등고평탄한 세장형의 토지로 근린생활시설 및 주거용 건부지로 이용 중임.
7)인접 도로상태등 본건 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접함.
[토지이용계획] 문정동 44-12 :도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 교육환경보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞ [공부와의 차이] 본건 101호, 201~204호는 공부상 용도는 소매점 및 사무소이나 현장조사시 주거용 으로 이용 중인 것으로 조사되었으므로 경매진행시 참고바람.
[참고사항] - 임대미상임. - 본건 501호, 402호, 401호는 위반건축물로 등재되어 있으므로 경매진행시 참고바람.(내용은 의견서 참고) - 본건 401호, 402호, 501호에 제시외물건 (ㄱ~ㄷ)이 소재하며 구조, 면적 등은 목측에 의하여 개락적으로 산정하였으며, 후첨 ""내부구조도"" 참고바람. 소유권 및 기타권리관계는 알지 못한 바, 경매진행시 참고바람.

임차인 현황 (배당요구종기일 : )

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
홍OO	402호	2025.03.10.	[보]50,000,000 [월]1,000,000

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2023년8월3일	소유권
2023년8월3일	근저당권	2,520,000,000원
2023년11월20일	가압류	446,939,000원
2025년2월20일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	499,887,441원원	404,159,512원원	83%	2.1회회
6개월	456,384,782원원	397,912,891원원	93%	1.7회회
12개월	489,808,282원원	407,919,901원원	89%	1.7회회

[서울시 송파구 낙찰가 분석합니다.] 다세대(빌라) 최저입찰가 2억 883만원!

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항없음

설정된 것으로 보는 지상권

해당사항없음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
제시외 건물 포함 집합건축물대장상 위반건축물(주택관리과-32707, 2024.09.04.) 34㎡ 판넬/경량(주거) 위반으로 등재되어 있음

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울동부지방법원(☎ 02-2204-2409)입니다.
입찰일은 2026.07.20입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

이 사건번호로 4개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 4번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 2월 20일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 485일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 485일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2023.08.03. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제2종일반주거지역. 버스정류장. 노선버스정류장. 철근콘크리트구조. 경사지붕.

출처 : 레이더옥션 https://aceauction.kr

사건번호 : 2025타경51061 (서울동부지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.