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강화읍 주택경매 - 경매 권리분석 - 건물 42.0평, 토지 187.9평

인천지방법원에서 진행 중인 사건번호 2025타경746의 경매물건입니다. 현재 최저가는 2억 6296만원로 낙찰을 노려볼 만합니다.

"소통과 화합으로 함께 만드는 강화 - 인천광역시 강화군"

출처 : 여의주경매법인 https://wonsns.com

이번에 보시게 되는 경매물건은 인천광역시 강화군 강화읍 관청리 주택입니다.

매각기일은 2026.07.02(목) 10:00이며, 입찰법원은 인천지방법원입니다.

입찰서류 미비 또는 기재의 잘못이 있거나, 입찰보증금이 부족한 경우나,

대리인 응찰시 인감증명서를 첨부하지 않은 경우 등은 입찰이 무효가 될 수 있습니다.

입찰법원에서 작은 실수가 큰 결과를 초래할 수 있으므로 주의해야 합니다.

소 재 지	인천광역시 강화군 강화읍 관청리 76-1
물건용도	주택
토지면적	621.00㎡(187.85평)
건물면적	138.94㎡(42.03평)
사건번호	2025타경746
감정평가액	375,657,200원
최저입찰가	(70%) 262,960,000원
입 찰 일	2026.07.02(목) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	관청리 76-1	대	621㎡ (187.85평)
건물	관청리 76-1	단층 주택 목조	97.44㎡ (29.48평)
제시외건물	관청리 76-1	주택	11.5 ㎡(3.48평) 포함
제시외건물	관청리 76-1	주차시설	30 ㎡(9.08평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 인천광역시 강화군 강화읍 갑곳리 소재 ""강화여자중학교"" 북측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 다세대주택, 학교시설, 근린생활시설, 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지역으로서, 주거지로서의 제반 주위환경은 보통시 됨.
[교통상황] 본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근 로변에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중 교통사정은 무난한 편임.
3)형태 및 이용상태 동하향 완경사의 자루형 토지로서, ""단독주택"" 건부지로 이용 중임.
4)인접 도로상태 동측으로 로폭 약 4~5미터의 포장도로에 접함.
[토지이용계획] 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(2023-12-04)(성장관리계획구역 (주거형)), 가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역(2014-11-05)(인천시교육청강화교육지원청교육장 고시)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 역사문화환경보존지역(사적_강화산성(통합고시))＜문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률＞, 성장관리권역＜수도권정비계획법＞이며, ＜추가기재＞ ※문화재보호법 제13 조(역사문화환경보존지역의 보호), 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률 제4조(매장문화재 유존지역의 보호), 시문화재보호조례 제27조(건설공사시 문화재보호)에 의한 문화재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인하시기 바랍니다.
6)제시목록 외의 물건 본건 토지상에 철재대문, 철재휀스, 관정시설, 옹벽, 조경수(주목 등) 및 조경석 등의 토지 부합물이 소재함.
[공부와의 차이] 공부와 별차이 없음.
[참고사항] 자세한 임대차 관계는 미상임.
[건물구조] 목조 목조지붕 단층 건물로서, 외 벽 : 황토칠 마감, 내 벽 : 벽지도배, 일부 타일붙임 등 마감, 창 호 : 샷시 창호임.
(사용승인일 : 2001년 11월 13일)
[이용상태] ""단독주택""으로 이용 중임.
[설비내역] 기본적인 위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 갖추어져 있음.
4)부합물 및 종물 본건 건물의 부합물 및 종물로 판단되는 다락, 가추 및 데크시설 등은 건물에 포함하여 평가 하였으며, 기타 제시외물건(㉠~㉡)이 소재함.
[공부와의 차이] 본건 건물의 지붕은 공부상 ""목조지붕""으로 등재되어 있으나, 현황은 ""목조위 슁글지붕""임. [참고사항] 본건에 대한 자세한 임대차관계는 미상임.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/05/09)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2021년6월7일	소유권
2021년7월8일	근저당권	210,000,000원
2023년8월28일	가압류	23,627,559원
2023년12월1일	가압류	23,988,326원
2025년2월12일	임의경매
2025년4월14일	가압류	11,455,281원

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2021년6월7일	소유권
2021년7월8일	근저당권	210,000,000원
2023년8월28일	가압류	23,627,559원
2023년12월1일	가압류	23,988,326원
2025년2월12일	임의경매
2025년2월21일	압류
2025년4월14일	가압류	11,455,281원

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	1,583,116,000원원	602,000,000원원	38%	3회회
6개월	650,859,333원원	267,298,333원원	49%	2.3회회
12개월	496,618,386원원	220,889,000원원	53%	2.2회회

강화읍 주택경매 - 경매 권리분석 - 건물 42.0평, 토지 187.9평

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 일괄매각. 제시외 건물 포함 - 본 건 토지는 자연녹지지역이며, 역사문화환경본존지역(강화산성)임 - 본 건 토지상의 철재대문, 철재휀스, 관정시설, 옹벽, 조경수(주목 등), 조경석 등은 토지의 부합물로 토지에 포함하여 감정평 가함 - 본 건 건물의 다락, 가추, 데크시설 등은 본 건 건물의 부합물 및 종물로 판단하여 건물에 포함하여 감정평가함 - 본 건 건물의 지붕은 공부상 '목조지붕'이나 현황은 '목조위 싱글지붕'임

[부동산 현황조사서 비고란]
본건 부동산은 주소지의 단층 주택임.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 인천지방법원(☎ 032-860-1624)입니다.
입찰일은 2026.07.02입니다. 입찰시작 시각은 10:20이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 KB국민은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 2월 12일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 487일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 487일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2021. 7. 8. 근저당 설정

※ 물건 키워드 : . 녹지지역. 자연녹지지역. 버스정류장. 차량 접근이 가능. 도시가스.

출처 : 여의주경매법인 https://wonsns.com

사건번호 : 2025타경746 (인천지방법원)

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