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강서구 화곡동 경매 핵심정리 ◆ 서울시 다세대(빌라) 경매 /

강서구 화곡동 359-42의 다세대(빌라) 경매가 1회 유찰 후 진행됩니다. 현재 가격은 2억 1530만원입니다.

"함께 더하는 미래 같이 나누는 강서 - 서울특별시 강서구"

출처 : 레이더옥션 http://m.aceauction.kr/view/1497346

감정가는 269,120,000원입니다. 최저입찰가는 215,296,000원(80%)입니다.
입찰일은 2026.07.20(월) 10:00로 예정되어 있습니다.
입찰보증금은 21,529,600원 입니다.

  ▷ 소 재 지 : 서울특별시 강서구 화곡동 359-42
  ▷ 사건번호 : 2025 타경 12723
  ▷ 집행법원 : 서울남부지방법원

소 재 지	서울특별시 강서구 화곡동 359-42 엘케이드림빌 제5층 제502호
물건용도	다세대(빌라)
토지면적	15.47㎡(4.68평)
건물면적	24.52㎡(7.42평)
사건번호	2025타경12723
감정평가액	269,120,000원
최저입찰가	(80%) 215,296,000원
입 찰 일	2026.07.20(월) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	화곡동 359-42	261.4분의 15.4678	15.4678㎡ (4.68평)
건물	화곡동 359-42	철근콘크리트구조	24.12㎡ (7.30평)
제시외건물	화곡동 359-42	보일러실	0.4 ㎡(0.12평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 월정초등학교 남동측에 위치하며, 주위에는 저층 공동주택 , 단독주택, 아파트, 학교, 소규모 근린생활시설 등이 소재함.
[교통상황] 본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이, 남동측으로 지하철 2,5호선 까치산 역이 소재함.
[건물구조] 철근콘크리트구조 철근콘크리지붕으로 외벽 : 석재타일붙임 등. 창호 : P.V.C샷시 창호 등.
[이용상태] 다세대주택으로 이용중임. < 후첨 내부구조도 참조 > [설비내역] 엘리베이터, 난방설비, 위생 및 급배수 설비 등을 갖춤.
[토지형상/이용상태] 2필 일단의 대체로 정방형 평지로 주거용 부지로 이용중임.
7)인접 도로상태등 남동측으로 도로에 접함.
[토지이용계획] 도시지역, 2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경 제과 확인 요망){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 수평표면구역(수평표면){공항시설 법}, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m){군사기지 및 군사시설 보호법}, 소규모주택정비 관리지역{빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}, 토지 거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간:2024년9월10일 ~ 2029년9월9일, 지목 도로 한 정), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세 대 , 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025 .10.20. ~2026.12.31)
[공부와의 차이] - - [참고사항] 1. 임대관계 미상. 2. 본건 북측 테라스에 보일러실(판넬조 등,약0.4㎡)이 소재하여 제시외 건물로 평가하였음. 3. 본건의 내부구조는 이해관계인의 부재 및 폐문으로 집합건축물대장 상 건축물현황도 및 외부에서 관찰한 바 등에 의하여 현황과 다소 상이할 수 있으니 경매참여시 재확인 하시 기 바랍니다.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2026/01/20)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
EROO	미상	2024.12.11	[보]미상 [월]미상
NAOO	미상	2025.07.29	[보]미상 [월]미상
TSOO	미상	2024.12.11	[보]미상 [월]미상
김OO	건물전부	2022.02.07	[보]309,000,000
주OO	502호전부	2022.02.07(김영후)	[보]309,000,000
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2022년2월28일	소유권
2022년2월28일	약정/금지사항/환매특약
2023년8월9일	압류
2023년11월7일	임차권설정	309,000,000원
2025년2월19일	압류
2025년10월21일	강제경매
2026년4월29일	압류

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	277,417,930원원	186,799,846원원	67%	2.6회회
6개월	268,504,134원원	186,829,719원원	70%	2.6회회
12개월	264,595,276원원	194,688,446원원	74%	2.4회회

강서구 화곡동 경매 핵심정리 ◆ 서울시 다세대(빌라) 경매 /

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 제시외 건물 포함 - 본건은 소규모주택정비 관리지역(화곡동 359번지 일대 모아타운)으로 동의서 징구중인 것으로 해당구청에서 탐문됨(감정평가서 참조) - 임차인 김영후 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청 구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울남부지방법원(☎ 02-2192-1334)입니다.
입찰일은 2026.07.20입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
김영후 : 주택임차권 등기일은 2023.11.07.임 주택도시보증공사 : 이 사건 신청채권자로 주택임차권자 김영후의 지위를 승계하여 권리신고 및 배당요구함

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.
대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우가 있습니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 5명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2023.08.09. 압류 설정

※ 물건 키워드 : . 관리지역. 주거지역. 토지거래계약에관한허가구역. 차량출입 가능. 지하철. 노선버스 정류장. 철근콘크리트구조.

출처 : 레이더옥션 http://m.aceauction.kr/view/1497346

사건번호 : 2025타경12723 (서울남부지방법원)

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