김해시 한림면 공장 경매물건 | 2025타경11392 낙찰가 분석

창원지방법원에서 진행되는 2025타경11392, 첫 입찰로 인해 낙찰 기회가 커진 물건입니다.

출처 : 여의주경매TV https://busyman.co.kr

  ★ 위치 : 경상남도 김해시 한림면 신천리
  ★ 유형 : 공장
  ★ 사건번호 : 2025 타경 11392
  ★ 집행법원 : 창원지방법원

감정가는 3,094,325,000원입니다. 최저입찰가는 3,094,325,000원 (100%)입니다.
입찰일은 2026.05.28(목) 10:00로 예정되어 있습니다.
입찰보증금은 309,432,500원 입니다.

소 재 지	경상남도 김해시 한림면 신천리 724
물건용도	공장
토지면적	3,164.00㎡(957.11평)
건물면적	1,241.08㎡(375.43평)
사건번호	2025타경11392
감정평가액	3,094,325,000원
최저입찰가	(100%) 3,094,325,000원
입 찰 일	2026.05.28(목) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	신천리 724	공장용지	3164㎡ (957.11평)
건물	신천리 724	단층 공장 철골조	995.4㎡ (301.11평)
	신천리 724	1층 식당, 숙소 철골조	115.08㎡ (34.81평)
	신천리 724	2층 사무실 철골조	112㎡ (33.88평)
제시외건물	신천리 724	창고	18.6 ㎡(5.63평) 포함
제시외건물	신천리 724	기계기구	포함

1)위치 및 부근의 상황 본 건은 경상남도 김해시 한림면 명동리 소재 "김해시 수도박물관" 남동측 인근에 소재하며, 주위는 공장, 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 제반 주위환경은 보통시 됩니다.
2)토지의 상황 본건 기호1)은 대체로 부정형의 토지로서, 자체지반은 평탄하게 조성되어 있으나 인근 도로보다 낮은 저지이며, 현황 "공업용"으로 이용중입니다.
[건물구조] 및 현상 기호2) 철골조 불연판넬지붕 지상1층건으로서, 공장으로 이용중이며, 벽 체 : 하단 약1.2m 조적위 상단 판넬 마감, 주기둥 : 400 * 200 H-beam, 창 호 : 샷시창호 입니다. 기호2-1) 철골조 불연판넬지붕 지상2층건으로서, 숙소 및 사무실 등으로 이용중이며, 외 벽 : 판넬 위 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내 벽 : 벽지 마감 등, 창 호 : 샷시창호 입니다. 4)기계/기구의 현상 본건 기계기구는 동라디에터 차핑라인, 수변전, 크레인, 계근대 설비로서 관리상태 등은 보통입니다. 5)공작물의 현상 - 6)기타참고사항 ①본건 기호2)건물 내에 소재하는 귀제시「공장 및 광업재단 저당법」제6조 목록에 기재되어 있지 않은 제시외기계기구 1식〔기호a)〕는 감정목적 등을 고려하여 기계에 부착된 규격 등을 기준으로 평가하였으니 경매 업무 및 경매 참여시 참고하시기 바랍니다. ②본건 기계기구 기호12)는 귀제시 목록상 Cap :500kw이나 관련기관에 문의 결과 계약전력 용량이 Cap :290kw로 확인 되어, 이를 기준으로 평가하였으니 경매 업무 및 경매 참여시 참고하시기 바랍니다. ③본건 기계기구 기호13)은 귀제시 목록상 주행Rail의 길이가 38m이나 현황 약 57m입니다. ④본건 기계기구는 비교적 장기간 작동이 중지된 것으로 탐문조사되고, 현장조사시 미가동 상태였으므로 정상 작동여부는 불분명하나 정상작동 상태를 기준으로 평가하였으니, 동 기계기구의 정상작동 여부를 경매 참여시 반드시 재확인하시기 바랍니다. ⑤본건 기계기구의 경우, 일부는 라인설비인 전용제작기계이나 제작자 및 제작년도 등이 기재된 관리명판이 부착되어 있지 않고, 기계 리모델링 과정에서 해체되거나 교체된 것으로 조사되는바, 탐문조사 및 관련 전례 등을 통하여 대상물건을 확정하고 귀 제시목록상의 제작자 및 제작일자 등을 기준으로 해체되거나 교체된 상황 등을 고려하여 관찰감가법을 병용하여 평가하였으니 참고하시기 바랍니다. ⑥본건 기계기구 중 일부는 소재불명이며, 일부의 경우 구조, 규격, 형식, 용량 등을 고려시 귀제시목록 중 일부 기계기구와 중복되는 것으로 판단되는 바, 평가에서 제외 하였으니 경매 업무 및 경매 참여시 참고하시기 바랍니다. ⑦본건 기호2)건물 지붕 상부에 시설된 소유자 미상의 태양광 설비는 감정평가외 하였습니다.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/08/20)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
차OO	미상	2020.02.11	[보]없음 [월]없음

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2014년12월31일	소유권
2016년8월10일	근저당권	2,136,000,000원
2018년2월5일	근저당권	364,000,000원
2019년10월25일	근저당권	240,000,000원
2023년2월17일	보전처분
2023년4월14일	가압류	71,273,840원
2023년6월12일	가압류	14,524,484원
2024년5월27일	압류
2025년5월19일	임의경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2014년12월31일	소유권
2016년8월10일	근저당권	2,136,000,000원
2018년2월5일	근저당권	364,000,000원
2019년10월25일	근저당권	240,000,000원
2023년2월17일	보전처분
2024년5월27일	압류
2025년5월19일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	2,809,861,676원원	1,638,874,142원원	58%	2.8회회
6개월	2,400,466,831원원	1,484,717,386원원	58%	3.2회회
12개월	2,199,317,228원원	1,429,162,213원원	60%	3.1회회

김해시 한림면 공장 경매물건 | 2025타경11392 낙찰가 분석

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각. 제시외 건물(1-1) 포함. 공장 및 광업재단저당법 제6조 목록 제시외 기계기구(2-1~2-5, 일부 소재불명) 및 제시외 기 계기구 2-6 각 포함. 제시외 기계기구 2-2 목록상 Cap 500kw이나 계약전력 용량이 Cap 290kw로 확인되어, 이를 기준으로 평가. 제시외 기계기구 2-3 목록상 주행 Rail 길이 38m이나 현황 약 57m. 목록1. 지상에 이동이 용이한 컨테이너박스 1식은 평가 및 매각 제외. 목록1. 인접필지와 지적경계가 불분명한 바, 정확한 경계확정은 측량을 요함. 목록2. 건물 지붕에 시설된 태양광 설비는 평가 및 매각 제외.

[부동산 현황조사서 비고란]
1. 기호1 토지는 현`공장용지`로 이용중이며, 위 지상 기호 2의 제시 건물 및 제시외 (ㄱ)

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원()입니다.
입찰일은 2026.05.28입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 경남은행,NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다.
이 부동산에는 공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다. 낙찰자는 토지, 건물 뿐만 아니라 기계기구 소유권도 갖게 됩니다. 기계기구는 낙찰 후 바로 매각하여 현금화가 용이하고 취등록세도 감면받게 되어 일석이조의 효과를 얻을 수 있습니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

공장등록(변경,설립) 가능한 지 확인이 필요합니다.
산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에 따라, 건물면적이 500제곱미터 이상인 공장의 신설,변경, 업종변경하려는 자는 시군구청장의 승인을 받아야 합니다. 이를 '공장등록' 또는 '공장(변경)설립'이라고 합니다. 수도권정비계획법 및 시행령에 따라, 과밀억제권역에서의 공장등록(공장설립)은 지식산업, 도시형공장,참단산업공장 등에 한하여 제한적으로 가능합니다. 국토의계획및이용에 관한 법률 및 시행령에 따라, 공업지역,계획관리지역을 제외한 생산,보전관리지역, 자연,생산,보전녹지지역, 농림지역, 주거지역 등에서는 공장등록이 매우 제한적으로 가능합니다. 입찰 전에 반드시 해당관청에 업종제한이 있는지 여부를 확인하시기 바랍니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 5월 19일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 362일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 362일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2016. 8. 10. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 철골조.

출처 : 여의주경매TV https://busyman.co.kr

사건번호 : 2025타경11392 (창원지방법원)

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