감정가 21억 1174만원! 삼남읍 상가주택 낙찰 전략은 (건물 209.1평, 토지 210.8평)

감정가 21억 1174만원 울산시 울주군 삼남읍 교동리 상가주택 경매를 소개합니다.

"울산광역시 울주! 천년을 빚다' 미래를 열다 - 울산광역시 울주군"

출처 : 여의주경매법인 https://wonsns.com

법원에 동행하거나 대리참여하여 입찰표를 작성하고 명도까지 쉽고 빠르게 진행해 드립니다.

울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 상가주택 경매 물건을 소개드립니다^^

울산지방법원(2025타경12170)에서 경매가 진행됩니다.

감정가는 2,111,737,900원이며 0회 유찰되어 최저입찰가는 2,111,737,900원입니다.

2026.05.28(목) 10:00에 입찰이 있을 예정입니다.

소 재 지	울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 1712-12
물건용도	상가주택
토지면적	697.00㎡(210.84평)
건물면적	691.20㎡(209.09평)
사건번호	2025타경12170
감정평가액	2,111,737,900원
최저입찰가	(100%) 2,111,737,900원
입 찰 일	2026.05.28(목) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	교동리 1712-12	대	697.0㎡ (210.84평)
건물	교동리 수남집단시설지구1블럭34롯트	1층 근린생활시설 철골철근콘크리트구조	332.15㎡ (100.48평)
	교동리 수남집단시설지구1블럭34롯트	2층 근린생활시설 철골철근콘크리트구조	224.75㎡ (67.99평)
	교동리 수남집단시설지구1블럭34롯트	3층 사무실 및 주택 철골철근콘크리트구조	133.3㎡ (40.32평)
제시외건물	교동리 수남집단시설지구1블럭34롯트	보일러실	1.0 ㎡(0.30평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 소재 '작천정입구삼거리' 북서측 인근에 위치 하며, 주위는 수남지구내 상업나지, 근린생활시설, 주상용건물 및 하천 등으로 형성되어 있음.
[교통상황] 본건까지 차량 접근 가능하며, 일반적인 대중교통 사정 보통임.
3)형태 및 이용상태 세장형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.
4)인접 도로상태 본건 동측으로 폭 약 11미터 내외, 북측으로 8미터 내외의 도로에 각각 접함.
[토지이용계획] 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 공원마을지구(공원집단시설지구)＜자연공원법＞, 군립공원＜자연공원법＞ 임.
6)제시목록 외의 물건 없 음.
[공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] 가.임대관계 미상임.
나.기 타 --
[건물구조] 가. 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 3층건으로, 외벽: 드라이비트 마감, 치장석 붙임마감, 징크판넬 마감 등.
내벽: 벽지마감, 일부 내장타일 붙임, 인테리어 마감 등.
창호: 샷시창호, 페어그라스창 등.
[이용상태] 1층, 2층은 근린생활시설이며, 3층은 근린생활시설(타로사무실) 및 단독주택으로 이용중임.
[설비내역] 위생 및 급,배수설비, 전기설비, 3층 난방설비 등이 되어있음.
4)부합물 및 종물 가. 본건 지상에 별첨‘지적 및 건물개황도’와 같이 제시외 건물 기호(ㄱ)이 소재하여 이를 실측 평가하였으며, 제시외 건물의 구조, 규모, 이용상황 및 관리상태 등으로 보아 토지의 사용.수익에 미치는 영향은 없겠음. 나. 본건 2층 테라스 부분의 목조 데크 휴게시설은 기둥, 지붕, 주벽 등 건물의 요건을 갖추지 않은 부합물로서 기호(가) 건물 가격에 포함하여 평가하였음.
[공부와의 차이] 본건 기호(가) 건물 3층은 공부상 용도 근린생활시설이나, 실제는 근린생활시설 및 단독 주택으로 이용하고 있는 것으로 조사되었으니 경매 진행 시 이 점 유의하시기 바랍니다.
[참고사항] 가. 임대관계 미상임.
나. 기 타 본건 건물 일부에 누수가 발생하여 이를 수선한것으로 조사되었으니 경매 입찰 시 누수여부 등을 재확인 하시기 바랍니다.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/10/10)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
이OO	99㎡	2023.02.03.	[보]20,000,000 [월]1,100,000
이OO		2022.03.04.
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2016년2월4일	소유권
2021년9월1일	근저당권	2,100,000,000원
2022년11월22일	가압류	23,821,805원
2022년11월25일	가압류	43,991,000원
2022년11월30일	가압류	6,053,738원
2023년1월3일	가압류	31,421,483원
2023년12월15일	압류
2025년7월17일	임의경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2016년8월29일	소유권
2021년9월1일	근저당권	2,100,000,000원
2022년11월22일	가압류	23,821,805원
2022년11월25일	가압류	43,991,000원
2022년11월30일	가압류	6,053,738원
2023년1월3일	가압류	31,421,483원
2023년12월15일	압류
2025년7월17일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	1,260,113,477원원	523,771,833원원	44%	3.5회회
6개월	1,147,505,130원원	474,106,444원원	43%	3.3회회
12개월	1,095,873,389원원	488,645,618원원	43%	3.2회회

감정가 21억 1174만원! 삼남읍 상가주택 낙찰 전략은 (건물 209.1평, 토지 210.8평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 일괄매각. 제시외 건물 포함. 2. 목록 2 건물 2층 테라스 부분의 목조 데크 휴게시설은 건물 가격에 포함하여 평가함. 3. 목록 2 건물은 공부상 소재지가 '수남집단시설지구 1블럭 34롯트'이나 현재 구획정리 완료되어 '교동리 1712-12번지' 지상 에 소재함. 4. 목록 2 건물 3층은 공부상 근린생활시설이나 실제는 근린생활시설 및 단독주택으로 이용하고 있음.

[부동산 현황조사서 비고란]
현황조사시 만난 소유자 겸 채무자 김복선의 진술에 의하면 `3층 주택과 2층 타로(상호명) 부분 및 1층 카센타는

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원(☎ 052-216-8260)입니다.
입찰일은 2026.05.28입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 신한은행,경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
이부용: 현황조사 내용 중 임대차기간, 보증금, 차임, 사업자등록신청일자 등은 상가건물임대차 현황서에 근거함.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 7월 17일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 306일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 306일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2021. 9. 1. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 녹지지역. 자연녹지지역. 철근콘크리트구조.

출처 : 여의주경매법인 https://wonsns.com

사건번호 : 2025타경12170 (울산지방법원)

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