26억 715만원짜리 4,044.4평 전, 제주 조천읍 저렴하게 구입

제주지방법원에서 진행되는 2025타경8251, 첫 입찰로 인해 낙찰 기회가 커진 물건입니다.

"소통으로 여는 행복 제주시"

출처 : 여의주경매 http://auctioning.co.kr

제주지방법원 경매10계 2025 타경 8251

소 재 지	제주특별자치도 제주시 조천읍 선흘리 1812
물건용도	전
토지면적	13,370.00㎡(4,044.43평)
건물면적
사건번호	2025타경8251
감정평가액	2,607,150,000원
최저입찰가	(100%) 2,607,150,000원
입 찰 일	2026.05.26(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	선흘리 1812	전	13370㎡ (4,044.43평)

[위치/주위환경] 본건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 선흘리 소재 '함덕초등학교 선인분교장' 북동측 근거리에 위치하며 주위는 농지, 임야, 주택 등이 소재하는 지역으로서 제반 입지여건은 보통임.
[교통상황] 본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재하여 전반적인 교통여건은 보통임.
3)형태 및 이용상태 부정형으로서 완경사지이며, 전 등으로 이용중임.
4)인접 도로상태 본건 북측으로 세로에 접함.
[토지이용계획] 계획관리지역, 보전관리지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역), 가축사육제한구역(전부제한구역), 경관보전지구4등급(2023-01-30), 생태계보전지구5등급(2023-01-30), 지하수자원보전4등급임.
6)제시목록 외의 물건 없음.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] 1) 임대관계는 미상임.
2) 본건 토지는 둘 이상의 용도지역(계획관리지역, 생산관리지역, 보전관리지역)에 걸쳐있는 토지로서 각 용도지역 부분의 위치, 형상, 이용상황, 그 밖에 다른 용도지역 부분에 미치는 영향 등을 고려하여 감정평가하였음. 3) 본건 토지상에는 연고 미상의 산담 및 분묘 1기가 소재하나, 현장 조사 결과 외관상 봉분의 소재 여부 및 관리 상태를 명확히 확인하기 어려운 상황임. 봉분이 정리된 것으로 보일 가능성과 장기간 관리되지 않아 풀이 무성한 상태일 가능성이 모두 존재함. 이에 본건 감정평가는 평가목적 등을 고려하여 분묘에 구애됨이 없이 토지를 평가하였으며, 분묘로 인하여 당해 토지가 소유권 행사를 제한받는 경우의 토지평가액을 감정평가명세표에 별도로 기재하였는바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/09/17)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
황OO	본 건토지전부	미전입	[보]없음 [월]년10,000,000원
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2022년3월3일	소유권
2022년12월16일	근저당권	2,340,000,000원
2022년12월22일	지상권
2022년12월23일	가등기
2025년6월12일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	952,612,619원원	357,493,564원원	39%	3.2회회
6개월	909,883,422원원	354,280,798원원	39%	3.2회회
12개월	858,052,530원원	345,354,265원원	42%	3.1회회

26억 715만원짜리 4,044.4평 전, 제주 조천읍 저렴하게 구입

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

위 지상에 공부상 표시 없는 묘가 존재하며, 분묘기지권 성립여부는 불분명

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 농지취득자격증명 제출 요함. - 특별매각조건, 이 사건 토지 취득시 농지취득자격증명을 제출하여야 하며 최고가매수신고 후 매각허가기일까지 제출하지 아 니한 경우에는 매수보증금을 반환하지 아니함 [ 아울러 농지법개정으로 농지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격증명 발급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내에 발급하도록 되어 있으므로 입찰 전에 미리 해당 행정관서에 농지취득자격증명의 신청도 가능함을 알려 드립니다. ] - 위 지상에 공부상 표시 없는 산담 및 분묘(감정서상 1기)가 존재하며, 일부지상은 진입로로 이용중임.

[부동산 현황조사서 비고란]
- 소재지1(선흘리 1812) 전(경작지임) 일부 지상에 공부상 표기없는 묘1기가 소재하고, 일부 지상은 진입로로 이용중임

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 제주지방법원(☎ 064-729-2262)입니다.
입찰일은 2026.05.26입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
황성문: 위 임대차관계 내용은 현장조사시 황성문의 현장진술에 의한 사항이며, 임차인(점유자) 황성문은 제3자 이복우와 계 약서 작성없이 전대차계약을 하였다고 진술함.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 6월 12일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 336일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 336일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2022. 12. 16. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 보전관리지역. 생산관리지역. 계획관리지역. 버스정류장. 차량접근이 가능.

출처 : 여의주경매 http://auctioning.co.kr

사건번호 : 2025타경8251 (제주지방법원)

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