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상가주택 낙찰 전략 요약 ♣ 서대문구 상가주택 1차 물건정리 (건물 97.3평, 토지 50.0평)

서울서부지방법원에서 진행 중인 사건번호 2025타경51531의 경매물건입니다. 현재 최저가는 18억 47만원로 낙찰을 노려볼 만합니다.

"아름다운 변화 · 열린 구정 · 행복도시 서대문 - 서울특별시 서대문구"

출처 : 여의주경매법인 http://m.wonsns.com/a/dv.php?idx=1495744

서대문구 충정로3가 179-1 상가주택 경매

2025타경51531

소 재 지 : 서울특별시 서대문구 충정로3가 179-1

감 정 가 : 2,250,590,600

최 저 가 : 1,800,472,000

매각기일 : 2026.06.30(화) 10:00

소 재 지	서울특별시 서대문구 충정로3가 179-1
물건용도	상가주택
토지면적	165.20㎡(49.97평)
건물면적	321.78㎡(97.34평)
사건번호	2025타경51531
감정평가액	2,250,590,600원
최저입찰가	(80%) 1,800,472,000원
입 찰 일	2026.06.30(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	충정로3가 179-1	대	124㎡ (37.51평)
토지	충정로3가 179-2	대	41.2㎡ (12.46평)
건물	충정로3가 179-1	지1층 근린생활시설 철근콘크리트구조	66.82㎡ (20.21평)
	충정로3가 179-1	1층 주택 철근콘크리트구조	61.24㎡ (18.53평)
	충정로3가 179-1	2층 주택 철근콘크리트구조	61.24㎡ (18.53평)
	충정로3가 179-1	옥탑방 철근콘크리트구조	7.68㎡ (2.32평)
제시외건물	충정로3가 179-1	근린생활시설	13.9 ㎡(4.20평) 포함
	충정로3가 179-1	창고	0.9 ㎡(0.27평) 포함
	충정로3가 179-1	주택	18.8 ㎡(5.69평) 포함
	충정로3가 179-1	주택	18.8 ㎡(5.69평) 포함
	충정로3가 179-1	주택	72.4 ㎡(21.90평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 서대문구 충정로3가 소재 지하철 ""2·5호선 충정로역"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.
[교통상황] 본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 지하철 ""2·5호선 충정로역"" 및 노선버스정류장이 위치하는 등 대중교통상황은 양호함.
3)형태 및 이용상태 기호(2) : 인접대지 및 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 주상용으로 이용중임.
기호(3) : 인접대지 및 인접도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거나지 상태임.
4)인접 도로상태 본건 토지 남측으로 세로변의 포장도로에 접함.
[토지이용계획] 기호(2) : 도시지역(2012-08-09), 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역 ＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역(최종확인관할교육청)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞, 중점경관관리구역(주요산 주변중점경관관리구역)임.
기호(3) : 도시지역(2012-08-09), 제3종일반주거지역, 도로(사도)(저촉), 도로(접합), 가축사육제한구역(2012-08-09)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역 (최종확인관할교육청)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 대공방어협조구역(2012-08-09)
(위탁고도:77-257M)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 과밀억제권역(2012-08-09)＜수도권정비 계획법＞, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변중점경관관리구역)임.
6)제시목록 외의 물건 - 본건에 제시외건물 (ㄱ)~(ㅁ)이 소재하며(후첨 ""지적도"", ""건물개황도"", ""사진용지"" 참조), 일반건축물대장, 건축물현황도, 외부관찰, 현장조사사항, 소유자 탐문조사 등을 종합 고려하여 이용상황, 구조 등을 판단하였으며, 면적은 건축물현황도, 목측 등을 기준으로 개략적으로 산출하였는바, 실제 측량결과와 차이가 있을 수 있으니 경매진행 시 참고하시기바람.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] 1) 임대관계 : 미상임 2) 기 타 - 본건 지상에 소재하는 수목, 바닥포장 등은 거래관행 등을 고려하여 토지에 포함하여 감정평가하였으니, 경매진행 시 참고하시기 바람.
- 본건 기호(3)은 토지이용계획확인서상 도로(사도)에 저촉되나 그 면적이 미미하여 별도로 고려하지 않았음.
- 현장조사 당시 소유자 탐문조사 및 위성사진 등에 의할 때 인접토지인 충정로3가 180-15번지상 옹벽이 기호(3) 토지 일부 경계를 침범하고 있는 것으로 추정되며, 정확한 경계침범 위치와 면적 등은 별도 경계측량이 필요할 수 있으므로, 경매 진행 시 유의하시기 바람.
[건물구조] 철근콘크리트구조 평스라브지붕 현황 지하1층/지상3층 건물로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등, 내부 : 내부인테리어 마감 등, 창호 : 하이새시임.
[이용상태] 지1층 : 근린생활시설, 1층 : 주택, 2층 : 주택, 3층(옥탑층) : 주택으로 이용중임.
[설비내역] 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.
4)부합물 및 종물 ""지적도"", ""건물개황도"" 및 ""사진용지"" 참조.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] 1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타 - 본건 기호(1)은 일반건축물대장상 위반건축물 표기(옥상 61.24㎡ 철콘/철콘주거 무단증축/주택과-527(2022.01.06.))가 있으니 경매 진행 시 유의하시기 바람. - 본건 기호(1)은 일반건축물대장상 위법건축물 표기, 소유자 탐문조사, 위성사진, 로드뷰(카카오맵, 네이버지도), 현장조사사항 등을 종합적으로 고려할 때 2021년 및 2022년에 건물에 대한 대수선 및 무단증축이 이루어진 것으로 추정되니 경매 진행 시 유의하시기 바람.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/09/03)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
김OO	1층전부	2022.04.12.	[보]400,000,000
김OO	2층주택	2025.03.31.	[보]50,000,000 [월]300,000
김OO	2층전부	2021.11.22.	[보]400,000,000
주OO	지층102호	2022.03.03.	[보]30,000,000 [월]2,000,000

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2021년5월31일	소유권
2021년5월31일	근저당권	840,000,000원
2023년2월2일	근저당권	560,000,000원
2024년7월24일	압류
2025년6월23일	임의경매
2025년8월28일	임의경매
2025년11월21일	강제경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2021년5월31일	소유권
2021년5월31일	근저당권	840,000,000원
2023년2월2일	근저당권	560,000,000원
2024년9월19일	임차권설정	400,000,000원
2024년12월23일	전세권	400,000,000원
2025년6월23일	임의경매
2025년8월26일	임차권설정	400,000,000원
2025년8월28일	임의경매
2025년11월21일	강제경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	0원원	0원원	0%	0회회
6개월	2,003,573,020원원	1,850,700,700원원	92%	1회회
12개월	1,267,195,010원원	1,210,366,900원원	96%	0.7회회

상가주택 낙찰 전략 요약 ♣ 서대문구 상가주택 1차 물건정리 (건물 97.3평, 토지 50.0평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 일괄매각, 제시외 건물 포함.(지상에 소재하는 수목 및 바닥 포장 등은 토지에 포함하여 평가) 2. 건축물대장 상 위반건축물로 표기(옥상 61.24㎡ 주거 무단증축)

[부동산 현황조사서 비고란]
1) 목록2번 토지는 목록1번 건물의 대지로 사용되고 있으며 목록3번 토지는 목록1번 건물의 진입로 부분으로 있으나 정확한 위치와 면적

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울서부지방법원(☎ 3271-1321)입니다.
입찰일은 2026.06.30입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 4명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

중복경매 사건입니다.
경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(540,000,000원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(중복 2025타경51861,2025타경52246,)이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 6월 23일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 359일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 359일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 목록1(건물), 목록2(토지): 2021.05.31. 근저당권 설정 목록3(토지): 2021.10.15. 근저당권

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제3종일반주거지역. 버스정류장. 차량접근이 가능. 지하철. 노선버스정류장. 철근콘크리트구조. 평스라브지붕. 스라브지붕.

출처 : 여의주경매법인 http://m.wonsns.com/a/dv.php?idx=1495744

사건번호 : 2025타경51531 (서울서부지방법원)

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