울산시 북구 대지 경매고수가 알려드려요 | 양정동 대지 경매고수가 알려드려요 (93.5평)

이번 경매는 북구 양정동 559-3의 대지 물건이며, 감정가의 100% 수준에 입찰 가능합니다.

"밤에는 불 테마도시' 낮에는 꽃 테마도시 - 울산광역시 북구"

출처 : 여의주경매법인 https://wonsns.com

대지 경매 / 울산광역시 북구 양정동 559-3 대지 경매 / 2025타경11888

소 재 지	울산광역시 북구 양정동 559-3
물건용도	대지
토지면적	309.00㎡(93.47평)
건물면적
사건번호	2025타경11888
감정평가액	519,120,000원
최저입찰가	(100%) 519,120,000원
입 찰 일	2026.05.21(목) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	양정동 559-3	대	309㎡ (93.47평)

[위치/주위환경] 본건은 울산광역시 북구 양정동 소재 ""울산양정초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 제반 주위환경은 보통시 됨.
[위치/주위환경] 본건은 울산광역시 중구 약사동 소재 ""약사중학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활 시설, 단독주택, 시장 등이 혼재하여 제반 주위환경은 보통시 됨.
[교통상황] 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반교통사정은 보통시 됨.
[교통상황] 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스 정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통시 됨.
3)형태 및 이용상태 완경사지대내 자체지반 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 고물상 부지로 이용중임.
3)형태 및 이용상태 인접지 및 도로와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 3필 일단의 상업용 건부지로 이용중임.
4)인접 도로상태 서측으로 폭 약6미터 내외의 포장도로에 접함.
4)인접 도로상태 남동측으로 폭 약8미터내외의 포장도로에 접함.
[토지이용계획] 기호(1) : 도시지역, 제2종일반주거지역(2000-01-01), 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 장애물제한표면구역＜공항시설법＞, 역사문화환경보존지역＜문화 유산의 보존 및 활용에 관한 법률＞ 기호(3) : 도시지역, 제2종일반주거지역(2000-01-01), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육 제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 장애물제한표면구역＜공항시설법 ＞, 역사문화환경보존지역＜문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률＞ 기호(5) : 도시지역, 제2종일반주거지역(2000-01-01), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육 제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 장애물제한표면구역＜공항시설법 ＞, 역사문화환경보존지역＜문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률＞ [토지이용계획] 기호(4) 토지 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구 역(가축사육 제한지역(전부제한))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞ 6)제시목록 외의 물건 후첨 '지적개황 및 건물개황도'와 같이 제시외건물(ㄱ~ㄹ)이 소재함.
6)제시목록 외의 물건 후첨 '지적개황 및 건물개황도'와 같이 제시외건물(ㅁ~ㅈ)이 소재함.
[공부와의 차이] 없음.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] - 임대관계 : 미상.
- 기타 : 없음.
[참고사항] - 임대관계 : 미상.
- 기타 : 없음.
[건물구조] 기호(2) A동 : 경량철골조 착색아연도강판지붕 단층 건물(사용승인일 : 1992.09.02)로서, 외벽 : 판넬, 타일 등 마감.
창호 : 알루미늄 샤시 창호임.
B동 : 경량철골조 착색아연도강판지붕 지하1층/지상1층 건물(사용승인일 : 1992.09.
02)로서, 외벽 : 판넬 등 마감.
창호 : 알루미늄 샤시 창호임.
기호(2-1) : 조적조 착색아연도강판지붕 단층(현황 슬래브지붕) 건물(사용승인일 : 1992.09.
02)로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
창호 : 알루미늄 샤시 창호임.
[이용상태] 기호(2) A동 : 근린생활시설로 이용중임.
B동 : 근린생활시설로 이용중임.
기호(2-1) : 화장실로 이용중임.
[설비내역] 기호(2) A동 : 급배수설비 등이 되어 있음.
B동 : 급배수설비 등이 되어 있음.
기호(2-1) : 위생 및 급배수설비 등이 되어 있음.
4)부합물 및 종물 후첨 '지적 및 건물개황도'와 같이 제시외건물(ㄱ~ㄹ)이 소재함.
[공부와의 차이] 대상물건 건물은 공부상 '388-4, 344, 387-17’번지 지상에 소재하는 것으로 등기되어 있으 나, 현황은 ‘388-4, 349, 387-17’번지 지상에 소재하며, 관할구청 탐문 결과 ‘349번지’ 가‘344번지’로 단순 오기된 것으로 조사되었음.
[참고사항] - 임대관계 : 미상.
- 기타 : 대상물건 건물은 등기사항전부증명서상 부속건물 포함 2개동으로 등재되어 있으나, 현황 및 일반건축물대장상 3개동(A동, B동 및 부속건물)이며, 현장 조사시 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 내부확인 곤란하여 공부, 건축물현황도 및 외부관찰 등 을 종합적으로 고려하여 통상적인 상태를 상정하여 평가하였음.

임차인 현황 (배당요구종기일 : )

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
신OO	울산북구양정동559-3대지전부	2019.05.02.	[보]3,000,000 [월]400,000
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2023년10월24일	소유권
2023년10월24일	소유권
2023년10월24일	소유권
2023년11월23일	근저당권	2,697,500,000원
2023년11월23일	지상권
2024년5월20일	가압류	480,000,000원
2025년4월7일	가압류	17,784,000원
2025년5월28일	임의경매
2025년7월28일	가압류	5,896,829원
2025년12월3일	압류
2025년12월3일	압류
2025년12월12일	압류

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	1,105,614,625원원	491,030,025원원	52%	2.3회회
6개월	899,332,643원원	423,138,300원원	53%	2.3회회
12개월	1,050,054,792원원	509,114,008원원	54%	2.3회회

울산시 북구 대지 경매고수가 알려드려요 | 양정동 대지 경매고수가 알려드려요 (93.5평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
제시외 건물(ㅁ. 화장실 판넬조 4㎡, ㅂ. 창고 컨테이너 12㎡, ㅅ. 휴게실 컨테이너 18㎡, ㅇ. 가추 철파이프조 8.8㎡, ㅈ. 가추 철파이프조 28.5㎡)은 제외하고 매각. - 법정지상권 존재 여부 불분명. 제시외 건물로 토지 이용이 제한받는 경우의 토지 감정 가로 최저매각가격 산정.

[부동산 현황조사서 비고란]
부동산의 표시1~3,5.- 울산광역시 중구 남외동에 소재하는 단층 근린생활시설이며 피부관리실, 식당, 이불가게

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원(☎ 052-216-8264)입니다.
입찰일은 2026.05.21입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 신한은행,경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
신창현:현황조사서 보고에 따르면 공부상 대지이나 현황은 고물상이 소재하며 컨테이너 박스 2동, 판넬조 판넬지붕 구조물 1 동 있음. 신창현:권리신고서 첨부 임대차계약서 중 건물의 구조.용도 부분에 고물상이라고 기재되어 있음, 권리신고서에는 사업자등록신 청일이 2010.02.01.로 기재되어 있으나 첨부된 사업자등록증은 2019.05.02.에 발급된 것이고 다만 개업연월일이 2010.02.01.로 되어 있음.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

이 사건번호로 2개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 2번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 5월 28일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 351일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 351일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2023.11.23.근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제2종일반주거지역. 버스정류장. 노선버스정류장. 슬래브지붕. 철골조.

출처 : 여의주경매법인 https://wonsns.com

사건번호 : 2025타경11888 (울산지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.